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2023不良资产大会昆明站
住建部为何出台三条红线？
作者：云峰象象
来源：房产大象
人真是个健忘的动物，08年深圳房价由一万涨到三万，好多人大呼小心房地产泡沫，现在深圳房价三个月从8万冲到12万没有喊泡沫了，为什么呢？是真的没有了还是“虱子多了不知道痒”？9月3日，住建部以及央行对房企融资划定了“三条红线”：“剔除预收款后的资产负债率大于70％”“净负债率大于100％”“现金短债比小于1倍的房企不得融资”。这些天看到好多媒体对三条红线进行了解读，大多停留在直接影响的层面。但是我相信越是平静的时候越是危机到来之时…
很少解读为何出来三条红线。
我们先不说现在媒体常谈的这几条红线的比例和红线的直接后果等等，单就“剔除预收款”这五个字就很重要，以前多预收款归入销售，现在归入了成本！这和以往就有天壤之别，知道厉害了吧。
这个事情还没完。
住建部为何出台三条红线？
住建部不是傻子，住建部分明嗅到了市场的味道。
住建部要避免全局性的系统风险及其带来的可怕后果。住建部又给企业落实三条红线提供了一个到年底的过度期，也是给这类企业一个“活路”。因为房地产的影响力实在不小。
房地产企业如何解套？
其一，快速实现销售。说白了就是加速竣工和交楼。楼的建设是需要一个过程的，而且会受到一些特殊情况的影响，比如天气、人工，还比如疫情等等。加速谁不想，特别是中国建筑建设速度已飞快的今天，别说加快几个月，就是加快几天也变得也是难上加难。
其二，股权运作。说白了卖股权，通过股权置换获得资本。
其三，项目运作。项目运作了说白了转让。
股权和项目运作，在行业景气时容易，现在人们买涨不惓跌，现在则更难了。
其四，打折回笼资金。
打折促销市场上已有之，想便宜卖？其实打折不是一件容易的事，有时候比涨价还难。
你是要真的打折还是假打折？真的打折是把双刃剑，万一影响到即买到者的房价，人家还不和你急？如果假打折，能玩多久？唾沫不淹死你才怪。
此举表明房地产商极度焦虑。你还在期待房价涨价的神话继续下去时，为了实现落袋为安，不惜直接打折促销，完全相当于已经开始毫不掩饰地看空楼市。这意味着什么呢？楼市泡沫离破已近了一步！
第五，上市。上市可以归入到融资范围，这条路就不说了。
五条大道，条条大道都通不了罗马！
好似也没有什么其它路了，但是这五条路，没有一条是好走的！那些粗放型经营的“傻大楞”房地产企业将首先受到冲击。众所周知，蝴蝶效应是很厉害的，“一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。”这是一个买涨不卖跌的阶段了，我们称之为房地产的下半场，2.0，接下来，房地产企业应会更难，而房子也有哪么好卖。
当炒房者频频加码、刚需购房者无比焦虑时，开发商们之间却在暗潮涌动，在大环境不利的情况下，黑天鹅事件一旦发生，整个行业将是致命的，08年美国的次贷危机就是一例，中国房企将比美国惨十倍，我们每个人，无论是买了房的人还是没买房的人将比这个惨百倍！当大佬们已经在疯狂逃离房地产之时，你还在看好，真是绝顶聪明吗？别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧，巴菲特如是说。
你害怕了吗？
从难度上看，造车造船之类的事并不逊色于盖房，甚至有过之而无不及，而且时下汽车、互联网等领域泡沫也不小，宁愿豪赌缥缈的汽车、互联网，也不愿继续押注房地产，进一步表明国内房地产风险到了怎样的地步。这就是当下房地产的现状，暗含危机，带病前行。房企不前进是等死，前进是找死；买家不上车是等死，上车是找死。
五条路，都是死路。
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