作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

观点地产网 3月份，港股内房股、物业股纷纷递交了2020年度的成绩单。在新冠疫情的影响下，加之资本市场“喜好度”的改变，内房股和物业股呈现出两极分化的表现。

一端是内房股“增收不增利”、利润空间不断被压缩，另一端则是物业股收入、规模爆发式增长。因为经营数据不及预期，内房股选择延迟刊发全年业绩或许可以理解，但是业绩表现有所增长的物业股则依然选择延迟刊发年度业绩，则有些“反常”。

4月1日，鑫苑物业服务集团有限公司公告称，因故延迟刊发2020年度业绩报告；同时，因未能如期发布2020年全年业绩，按港交所要求，鑫苑服务即日起股票暂停买卖，直至刊发审核的业绩为止。

翻看鑫苑服务发布未经审核的2020年度业绩，可以看到，与业绩下滑的内房股不同，期内其业绩实现一定程度地增长，其中收入录得6.6亿元，同比增长23.62%；毛利2.64亿元，同比增长30.85%；期内录得毛利率为40%，较2019年增加2.21个百分点。

同期延迟公布业绩内房股中，上海证大、福晟国际和国瑞置业经营表现则没有那么“乐观”。其中，披露未经审核数据的上海证大于2020年录得营业额45.99亿港元，同比增长240.92%；股东应占亏损反而进一步扩大至11.51亿港元。

以中期报表来看，福晟国际、国瑞置业则有着同样的业绩表现。2020年中期，福晟国际收入上升129%至6.85亿元，全面收益总额由盈转亏至为负3.8亿元，同比下降462.92%；国瑞置业收入为33.22亿元，同比下降12%，归母净利润约7131万元，同比下降83.4%。

尽管业绩表现各有不同，但是进一步对比发现，内房股和物业股延迟刊发业绩的原因却相同，皆因关联公司的并表审计问题。

实际上，2020年3月份，香港会计业界曾担忧出现大规模过延迟刊发年报的现象。彼时，新冠疫情爆发后，上市公司审计工作普遍受到阻碍，不少公司未能赶在港交所要求的2020年3月31日前发布年度业绩，将进一步引发停牌潮。

据香港当地媒体报道，当时多名会计师就延迟业绩披露时间会见香港证监会，希望寻求折衷方法，比如延迟刊发业绩限期，避免有大量公司需要停牌。不过，香港证监会发言人表示，发行人必须要有无法解决的具体及实际难度，以证明其延误公布业绩是合理。

经过几次上市条例的修订，核数师意见对公司停复牌有着决定性作用，港交所一般不会审核上市公司的财务真假，反而以会计事务所报告为主。这也意味着经过会计事务所审计和发表意见的财务数据，亦能反应企业经营数据的真实情况。

其中，2018年，港交所修定的上市条例，推出“快速除牌”规定，主板公司的证券连续停牌18个月或GEM公司的证券连续停牌12个月，将会被取消上市地位；次年9月，港交所将核数师意见纳入公司停牌准则中。

2020年，被除牌企业合计65家中，包括31家因“上市规则”除牌的上市公司。其中，涉房企业包括五洲国际，其被除牌的原因正是无法在限期内刊发审计年度业绩的企业，暂停交易时间超过18个月。

该公司于2018年8月份爆发债务违约，随后该年中期业绩审计报告开始“难产”，便陷入无限期停牌阶段；2020年3月份，港交所决定取消其上市地位。

与过往不同，本次申请延迟刊发年度业绩的上市企业中，鑫苑服务、国瑞置业、上海证大均因为涉及到关联交易和关联公司入表的问题，需要额外的时间进行审计。

而福晟国际则因为下属公司未及时递交审核财务数据和资料要求予核数师；其与五洲国际的经历相似。该公司于2019年10月份传出破产消息，随便被世茂收购，并且出售项目解决流动性危机。以此推断，福晟国际的审计工作将会涉及到不少转让事宜。

繁多的关联交易则意味着审计工作需要更长的时间、更高费用。今年1月份，因未能就2020年度的审核费用未能与会计事务所达成共识，德勤·关黄陈方会计师行辞任了福晟国际公司核数师的职位。随后，福晟国际聘任大信梁学濂（香港）会计师事务为公司核数师。

当下，因为关联公司审计出现出入的房企还包括禹洲集团。2020年财报显示，其实现营收104.11亿元，同比下降55.2%；母公司拥有人应占利润1.17亿元，同比降约97%；两项数据较2020年上半年不升反降。

一位知情人士透露，出现上述情况原因是联营公司与集团上报数据不一致。不过，另一位接近禹洲集团的人士则表示：“可能有些审计规则不一样，禹洲也是尊重审计规则，并严格遵守相关规定。”

回到鑫苑服务身上，其于2019年11月份完成敲钟上市。借着物业股“上市春风”，上市当天，规模虽小，鑫苑服务仍旧获得资本市场的追捧。于招股期，其在香港公开发售、国际发售分别获得获得6.01倍、2.64倍认购，共计募得款项2.2亿港元。

和大部分物管上市一样，鑫苑服务大部分所得款将用于扩大自身在管规模。招股书显示，鑫苑物业称，所得款项净额约60%将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会；约15%将用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型；约15%将用于升级及发展自有信息技术及智能系统。

过去一年时间里，物管公司并购潮起，收并购频频发生，而在此期间，手持6亿元现金的鑫苑服务则有些“安静”，没有借着上市募得的资金优势不断扩大规模。

2020年，鑫苑服务完成一次增资和一次收购动作，包括以134.72万元增资邯郸市钢城物业服务有限公司股权40%，1348.17万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司100%股权。

其中，上述增资动作于去年6月9日完成工商注册。按鑫苑服务往期公告初步判断，若干关联交易或许与上述收购相关。同时，鑫苑服务与禹洲集团核数师均为安永会计事务所。

一位财务分析人士表示：“禹洲关联交易也是安永审计的。去年，‘四大’爆发了一些负面的消息，包括安永审计的瑞幸咖啡、德清内部举报事件等。可能基于这些事件，事务所对现在收入确认过于激进的企业会更加谨慎。”

关于未来收购动作，鑫苑服务管理层在中期业绩会上称：“鉴于公司去年刚完成上市，在重大收并购方面的工作仍在接洽中，业务成果会在2020年以后年度体现出来；同时，将会在国企改制、城市更新改造、三供一业改革中寻找机会。”

那么，钱用在哪里？答案是：“银行定期存款”。2020年中期报表显示，鑫苑服务投资活动现金流为负5.4亿元，主要为购买银行定期存款投资5.38亿元。或许，在鑫苑服务看来，面对诸多不确定性因素，保本投资、持有大量现金才是平稳过渡的最好方式。

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原标题：关联公司审计难鑫苑服务业绩增长、年报也“难产”

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