作者：地产三哥

前言

据海南日报客户端报道，近日，复议机关就海花岛39栋楼行政复议案，依法作出了变更原拆除为没收的决定。

一

据年初的行政处罚决定书内容显示，处罚相关的是海花岛2号岛2-14-1地块的三（六）期项目的39栋楼，总建筑面积43.5万平方米。

这在恒大总的土地储备中占多少呢？

根据恒大2021年中期报告：

截至2021年6月30日，中国恒大集团总土地储备项目778个，分布于中国233个城市，总规划建筑面积2.14亿平方米，土地储备原值为人民币4,568亿元。

相较于恒大披露的土地储备，只占千分之二。不多。

一个不多，十个不少。

从去年六月份以来，公开披露的有关恒大土地被收回或者主动退地的报道很多，以下能查询到原始出处的不完全的统计：

• 2021年年6月底，恒大位于南宁市邕宁区恒大悦龙台项目二期、约138亩地块被邕宁区土地储备中心收回。

• 2021年9月22日，据安庆市土地收购储备中心公告，因欠缴土地出让金，依法解除恒大中央公园项目地块国有建设用地使用权出让合同。

• 2021年10月10月份，恒大地产位于台州市黄岩区的王林洋项目地块，因拖欠土地出让金，拿地近三年未有效施工、开盘而被政府收回。

• 2021年10月28日，河南焦作修武县云台山恒大·养生谷项目12宗1200余亩闲置超过两年以上的土地被收回。

• 2021年11月26日，恒大汽车公告，已主动退还未动工土地266.33万平方米，包括生活配套用地和工业用地，涉及7个项目。退地款主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款，部分退地款已被政府没收。

• 2021年12月10日，海口市自然资源和规划局均公告：对恒大持有的8宗土地依法收回。原因是：存在因公司原因超过约定的动工开发日期满两年未动工开发建设的情况。这8宗土地是恒大当年借香港郑家的永续债，然后购买的郑家的地。

• 2021年12月17日，四川省成都市龙泉驿区规划和自然资源局网站，因取得两宗地土地使用权后一直未动工开发，恒大两宗地被认定为闲置土地，被无偿收回。

• 今年，2月10日，郑州航空港经济综合实验区官网发布公告，对恒大旗下5家公司名下共14宗地的国有建设用地使用权予以注销，对相关不动产权证书，公告作废。

• 今年，3月11日，开封市自然资源和规划局网站上发布一则通告，收回恒大在运粮湖片区未开发的闲置土地，大约500亩左右。

因为中国恒大今年延迟刊发年度业绩，因此究竟有多少土地储备主动或者被动的被收回，尚且不得而知。

我们只能凭借简单的常识，推断出大概不少。

我们可以推断出，可能有相当比例的被收回土地有出让金损失。

当然，宏观地说，这样做的出发点未必就是恶意，更多的可能是为了保交付、防烂尾。

二

2021年中期报告显示，恒大尚未结算的房地产项目总账面价值14235亿元。其中少部分已经预售，预售产生的合同负债是2158亿元。

数据显示，恒大的土地储备中相当一部分还没有变成真正的期房。

所以，恒大的土地储备中有不少的可收回甚至可“没收”的空间。

从肉烂在锅里的角度，恒大的飘摇无碍于土地收回、或者没收、以及最终的保交付。

无非是收回之后，撇开了恒大这个风雨飘摇的房地产开发商，换个中间商赚差价。

没有开发商，城投托底。

4月6日，有媒体报道：

“四川眉山土拍大获全胜，吸金7.545亿，两宗肥地满贯拍出！”

两宗地都各只有唯一一位卖家参与竞拍。

第一宗，唯一一位买家应价、加价，经过10次加价，把地价从起始价1.9亿元喊到2.36亿元。

第二宗，唯一的买家同样的操作，经过该20轮加价，从起始价3.72亿元增加到5.185亿元。

两位买家为眉山新知实业有限公司，为眉山新启实业有限公司。企查查显示这两家公司均为眉山市国资平台100%持股。

其中第二宗地楼面地价达到3729元/㎡，这是自2018年后眉山主城成交价最高的楼面地价。

以上这则新闻与恒大无关，但从中能看出些许端倪以及背后的逻辑。

土地不愁没人接手，而且不会低价。

在这样逻辑下，一切都是顺理成章的。

这时候，再去怀疑马光远先生的苦口婆心，显然就是认知不够了。

马光远只是讲了关于房价的事实和常识，但少数观众不但捂住耳朵：“我不听，你扯淡”，还对他人身攻击。

这大概就叫“X咬吕洞宾”，就像多年前任先生的遭遇一样。

至于恒大，最终的结局，甚至都能想见：

当香饽饽变成了臭狗屎，莫怪世人眼皮浅。

“恒大是谁？”

现在，大家再做增量的时候，只有不识趣的人才会提到恒大。这是人性。

处理矛盾较点的存量的时候，只有有权第三方才是最终裁判官。

一切行动听指挥。

否则，“为什么先迈左脚”都能成为由头。这是规则。

100多年前，上海首富——房地产商人徐润因为资金链原因陷入破产，他不得不处理变卖自己的房产和土地。

按照徐润晚年自编的《徐愚斋自叙年谱》的回忆，所得价格只是先前的“十之一二”。

徐润45岁破产，他的结局，已经算是近代经历过破产危机的商人中最好几个之一了。

而纠缠更深、剪不断理还乱的胡雪岩，则没有那么好的运气。

三

100年前，梁启超游访欧洲。

在伦敦期间，他参观了威斯敏斯特教堂。

威斯敏斯特最重要的主体部分，1376年创始，1528年落成。

大约经过150年。

“绘图的时候，随手种下一棵杉树，还可以等它长成来做栋梁。”

梁启超反问，我们中国人，可曾有预备一百年后才造成的房子吗？

设计师没有想的那么长远，泥瓦工和园丁们又怎么会想得那么远呢？

从李鸿章第一次提出“三千年未遇之大变局”这一说法，到今天，这段历史也就是150年。

巨变之中，大约经历了五六代人。

巨变之中，每一代人的价值取向，总是随着波涛起伏，一代人与一代人不同。

今天，七十年产权的房产证告诉我们：

一代人有一代人的际遇，一代人有一代人使命。

四

梁启超这一次游访欧洲的时间，是在第一次世界大战刚刚结束之后，巴黎和会召开期间，历时一年多。

欧洲此时民生凋敝，物质条件大不如战前。

比如在伦敦，梁启超遇见一件趣事：

“我们在旅馆吃茶，隔座一位贵妇人从项圈下郑重取出一个金盒子，你猜里头什么东西呢？哈哈，是一小块方糖，她连客都不让，劈了一半放在自家碗里，剩下一半又放回到项圈。”

比如在法国巴黎的寓所，梁启超他们只能用半干不湿的木材和煤渣生火取暖，“黑煤的稀罕，就像黄金一样”。

以至于不得不经常做些运动来抵抗严寒。

“谁又敢说，老法、老英、老德这些阔佬倌，也一个个像我们一般叫起穷来，谁又敢说，那如火如荼的欧洲各国，那舒服过活的人民，竟会有一日要煤没煤、要米没米。”

物质财富的丰足，从来不是理所当然的，是人们依靠自己的才智和实干干出来的。

既然不是从来如此，当然不会一直如此。

发财好比针挑土，节约好比聚宝盆。

罗马不是一天建成的，但是毁掉罗马是轻而易举的。

游戏《凯撒大帝》中，一次兵祸、一场瘟疫，就能轻易的打断城市发展的历史进程，作为游戏主角的玩家，就会被凯撒免掉执政官或者总督的职务。

于是，GAME OVER。

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原标题：恒大丨被收回的土地储备有多少？

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