浅析新冠疫情对商品房交易的法律影响

海普睿诚律师事务所

2022-01-07 14:10
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疫情已严重影响了广大人民群众的生活、工作，商品房的交易也未能幸免于难。

作者：吴万全

来源：海普睿诚律师事务所（ID:hprclaw)

2021年末，新冠疫情来袭，西安市被迫按下了暂停键。2021年12月22日西安市新冠肺炎疫情防控指挥部发布通告：“全市小区（村）、单位实行封闭式管理。市民群众一般居家生活，每户家庭每2天可指派1名家庭成员外出采购生活物资，其他家庭成员除参与疫情防控、生病就医以及急需工作以外，一般不外出。”这一轮的疫情始于12月9日，从第1例的出现到今天，已经累计一千多例。疫情已严重影响了广大人民群众的生活、工作，商品房的交易也未能幸免于难。那么，这次的疫情给商品房交易到底造成了哪些法律影响呢？且看下文。

一、西安此轮疫情是否符合不可抗力的法定要件？

《民法典》第一百八十条规定：“第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”根据本条的规定，不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，包括自然原因（如地震、台风、洪水、海啸等）和社会原因（如战争等）。“不可抗力”应当符合以下法定要件：1.不可遇见，是指根据现有的技术水平，一般人对某种事件的发生无法预料。2.不可避免且不能克服，是当事人已经尽最大努力和采取一切可以采取的措施，仍然不能避免某种事件的发生并克服事件造成的损害后果。3.属于客观情况。西安疫情突然发生，为了确保人民群众生命健康安全，阻断疫情的扩散蔓延，政府采取了相应的疫情防控措施，全市小区（村）、单位实行封闭式管理，除参与疫情防控、生病就医以及急需工作以外，一般不外出。从疫情产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，西安此轮疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如果商品房交易正处于正常的买卖过程中，之前没有其他违约等情形的，突发的“疫情”符合“不可抗力”的法定要件。但需要注意的是，如果主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。

二、疫情背景下，购房者或出卖人一方不能按照约定签订正式的商品房买卖合同，是否应当承担违约责任？

西安疫情发生前，出卖人（房地产开发企业或二手房买卖中出卖方）与购房者已经签订商品房购房意向书、认购书等预约合同的，受此轮疫情影响，如出卖人响应政府倡议暂时停止售楼处销售活动或居家不能外出，不能及时与购房者签订商品房买卖合同的；购房者由于受人员管控、隔离等影响，不能在约定期限内与出卖人签订商品房买卖合同的，应属于受不可抗力的影响致使合同当事人不能履行的情形，相对方应免除预约合同当事人的违约责任，并给与受不可抗力影响一方一定的宽限期，待疫情影响消失后，双方再行签订正式的商品房买卖合同。此处需要注意的是，主张不可抗力的一方应与合同相对方说明情况，保持沟通，并保留相关沟通的证据。

三、购房者延期支付购房款或出卖人延期交付商品房够成违约吗？

一般情况下，商品房买卖合同所采用的房款支付方式为电子支付，如银行转账、电汇等形式，此等支付方式通常并不会受不可抗力事件的影响，因为其正常情况下不会受到疫情的影响，但若因此轮疫情或政府防控措施确实无法支付购房款，或因购房者本人感染新冠肺炎，处于被救治、被隔离阶段，导致购房者无法按约定支付购房款的，及时向出卖人说明情况后，其延期付款的主张可能会得到支持，因此，购房者延期支付购房款不必然构成违约。

如因此轮疫情影响采取的防控措施给房地产开发企业带来直接、实质影响的，受影响的房地产开发企业延期交付的，可以不可抗力为由要求免除或减轻相关责任。但如商品房延期交付是由此轮疫情和出卖人共同原因所导致，即假定并无此轮疫情的发生，出卖人也不能按约定交付商品房的，出卖人应就自身过错承担相应的违约责任。

四、当事人能否以疫情为由要求解除商品房买卖合同？

除合同中明确约定单方有解除权外，一般情况合同当事人不能单方解除合同。若因不可抗力而单方解除合同的，为维护交易稳定性，尊重当事人的真实意思表示，司法机关在认定时较为严格审慎。

根据《民法典》第五百六十三条：“ 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”之规定，若因不可抗力解除合同，还必须满足另外一个条件，即“不能实现合同目的”。若因疫情导致商品房买卖合同目的确实无法实现的，合同一方主体可主张解除合同，但疫情不会直接导致商品房买卖合同目的的落空，且疫情对商品房买卖合同的履行影响较小，从之前出现过的情况来看，疫情会延长商品房的交易时间，但延长交易期限尚不构成合同目的不能实现。因此，在当事人没有其他原因的情况下，仅以疫情为由要求解除商品房买卖合同的，一般情况下是不应当被支持.

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原标题：浅析新冠疫情对商品房交易的法律影响

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