监管再次盯上“河北王”荣盛

杠杆地产

2022-06-09 08:41
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失约的多米诺骨牌被推倒另一面，是监管对部分已发布年报的房企进行一次次“灵魂拷问”。最近一次被点名的是“河北王”荣盛。

作者：杆姐

民营房企仍在艰难求生。

失约的多米诺骨牌被推倒另一面，是监管对部分已发布年报的房企进行一次次“灵魂拷问”。最近一次被点名的是“河北王”荣盛。

据公开披露，2022年5月25日，深交所再次下发了“关于对荣盛房地产发展股份有限公司 2021 年年报的问询函”，一共八问、问问扎心。

荣盛在京津冀地区应该算有名，典型的区域房企。今天杠杆地产借着深交所的问询函，来看看这位典型的区域大佬近况，希望一切尽快向好。

01 消失的净利润

问询函开篇，深交所便质疑了荣盛发展房地产业务毛利率、母公司营业收入和占比同比下降的原因及合理性。

数据显示，荣盛发展2021年度营收472.44 亿元，其中房地产开发收入400.56 亿元，占营收入比重 84.79%，毛利率17.86%，同比下降10.70个百分点。

这其中，荣盛发展母公司2021年营收7.50亿元占合并报表层面营收比重1.59%，母公司 2021年度收入金额及占合并报表层面营业收入比重同比分别下降 92.15%、11.77 个百分点。

另外值得注意的是荣盛集团2021年净利润断崖式下跌，这点深交所也质疑了。

数据来源|企业预警通（特此感谢）

上图企业预警通显示，2021年荣盛发展的净利润为-49.55亿元，同比下降166.06%，2020年虽然也是下降，但幅度远没有2021年大。

对此荣盛发展的解释是：

因重新评估持有房地产项目的预期销售价格后，补充计提存货跌价准备，最终经审计，净利润较1月29日披露的业绩预告金额大幅下滑。

杠杆地产简单理解就是房价降得有点超预期所以计提了跌价。

如下图东方财富统计的数据，2021年荣盛发展资产减值损失-36.47亿元，比往年要高数十倍。

数据来源|东方财富（特此感谢）

实际上这并非荣盛发展今年首次收到深交所关注函，2022年4月19日，深交所就已经注意到荣盛。彼时是关于其“归属于上市公司股东的净利润由盈利1亿元-1.5亿元下调为，亏损45亿元-60亿元”等展开问询。

彼时深交所提出了5问，包括：

补充计提存货跌价准备的项目所处位置、业态、开发建设情况等；

分析说明导致2021年存货跌价准备计提金额同比大幅增加的具体原因及合理性等；

具体说明市场形势等变化对各地主要项目的影响方式及程度等；

在财务管理及信息披露事务管理等方面的内部控制是否存在重大缺陷；

是否存在其他应披露未披露的重大风险事项。

02 2022年：价格、销量双降

在经过延期后，4月30日，荣盛发展对上述问题进行了回复。其中杠杆地产注意到，荣盛发展部分楼盘的价格下跌幅度确实厉害。

比如位于河北省的某洋房项目，2021年热销时的售价为每平米6500元，2022年1月周边竞品价格还达到每平米6900元。

但2022年1季度，荣盛发展对该项目进行价格促销，平均价格仅为4450元/平米，较此前的6500元/平米，下跌超过30%。

另一位于西南的别墅、住宅项目情况差不多，2021年热销时每平米均价13000元，该项目 2022年1季度销售极少，价格不具有参考意义，未售产品则采用11000元/平米的价格进行跌价准备测算，相比热销时的均价也下降了超过15%。

还有一个西南地区别墅和商业项目也夸张，从2021年热销时16250元/平米的均价，降到了2022年2月后10900元/平米的均价，降幅达33%……

更严峻的是，尽管价格有所降低，但销售似乎也并未提振

数据来源|中指院（特此感谢）

中指院数据显示，2022年前4月，荣盛发展销售额190.9亿元，销售面积181.5万平米，2021年同期这两个数据分别为347.9亿元、290.2万平米。杠杆地产算了下，2022年前4季度的每平米价格有所降低，从2021年同期的11988元每平米，下降到2022年前4月的10518元每平米，平均降幅约12.3%。

这个数字甚至还不如2020年同期，彼时其分别为203.9亿元、196.8万平米。

03 债务压力不减

“双降”的另一面，荣盛发展的债务压力不减，这方面深交所也问询了。

2021年末，荣盛发展资产负债率为84.49%，同比增加2.24个百分点，流动比例、速动比例均同比下滑，被冻结资金9174.3万元。

深交所要求其结合各项债务到期及逾期情况、可自由支配货币资金、预计经营现金流情况、资产变现能力、投融资安排等，分析说明是否存在流动性风险，债务偿付是否存在重大不确定性，可能对公司正常生产经营活动及持续经营能力产生的影响。