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房地产招拍挂项目的土地款融资包括了竞拍保证金融资和竞拍成功后的土地款配资两种。
作者：西政财富
来源：西政财富
笔者按：
房地产招拍挂项目的土地款融资包括了竞拍保证金融资和竞拍成功后的土地款配资两种。因土地款融资一直处于监管红线之内，因此目前银行、信托、资管以及私募的资金都很难进入。土地竞拍保证金作为开发商介入项目的第一步，因资金需求急、用款周期短，因此一些开发商经常通过短拆或过桥资金予以解决，资金成本也就变得居高不下，但在“两高两部”联合印发《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》后，直接放贷的融资模式基本被一刀斩断，因此目前市场上剩下的基本为股权融资的模式。
自2019年11月以来，土地保证金融资愈发困难，近期联系西政财富中心寻求土地保证金融资的开发商亦多了起来。因保证金的融资属于杠杆中的杠杆，在操作层面亦只剩下股权投资类的合规放款方案，为便于读者了解，笔者特就西政财富板块近期操作的几个土地保证金融资业务做相关介绍和说明，更多土地款配资、地产项目融资合作欢迎添加微信xz_fortune或拨打电话13691798685与我们沟通交流。
一、土地保证金项目池融资方案
（一）融资主体选择
百强房企或地方龙头房企，主体评级AA以上，或资产总规模40亿以上且去年销售额20亿以上。
备注：由于土地竞拍保证金的融资在操作上依赖于竞拍主体的综合实力和拿地魄力，因此融资方一般都要求为强主体。以西政财富中心操作的拍地保证金融资项目为例，除非是勾地项目并且签署了相关协议，且满足主体的准入要求（一般要求百强开发商），不然我们都是按谨慎介入处理。客观地说，百强开发商或地方龙头房企综合实力相对较强，竞拍成功的几率相对较高，还款来源对应的盘子相对较大，因此该类交易对手可以优先考虑。
（二）融资方式及融资规模
根据合规层面的要求，我们目前采取对地产企业母公司（尤其是区域公司）进行综合授信，对母公司以股权投资（或股加债）方式注入资金后由母公司继续向参与土地竞拍的各个项目公司提供股加债资金的方式完成融资和放款。其中投后资金一般不做监管，由母公司自行在项目池中调配使用。
我们目前对母公司的综合授信一般为5-7亿，具体融资金额根据项目池情况以及合作粘性一事一议。
（三）融资用途
西政方通过股权方式对母公司放款后，允许开发商将融资资金用于缴纳各个项目公司竞拍土地的部分或全部保证金，其中对于70强以内的开发商不严格监管用于哪个项目的拍地，对于70强之后的开发商需与西政方共同确定具体摘牌的地块。
（四）融资期限
1年或1+1年，具体根据双方合作情况确定。
（五）融资成本
融资成本根据开发商综合实力确定，一般为年化16%-20%不等，具体一事一议。
（六）投资方式
根据开发商及项目的不同情况，由西政财富或指定的第三方（如总包施工方、代建方、材料提供商等）作为优先级，开发商以现金、债权、股权、土地等出资作为劣后级；或者由西政财富委托小贷公司或银行直接放款。
（七）增信担保及投后管理
土地后置抵押：支付拍地保证金的地块，土地配资由西政方一并解决，在土地摘牌后并取得土地证的10个工作日内办理完成抵押至西政方指定主体或土地证原件由西政方与开发商共管。若未能在规定时间内完成土地抵押，每迟延一日，除固定收益外，开发商需向西政方支付违约金。
2.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司及其母公司偿还全额本息提供无限连带责任担保。
3.西政方向项目公司委派1名董事，项目公司股东会、董事会重大事项一致决（融资、对外担保、股权转让、股东（预）分红、增减资及分立、合并、解散或变更公司形式、修改公司章程等）。
4.西政方向项目公司委派联席财务总监1名，共管项目公司证章照及所有账户的U-key（所有账户增加基金预留印鉴及最后一道U盾），对付款享有全部审批权、查询权。
5.交叉违约：开发商或其直接控股公司或其实际控制的主体，对所有融资机构包括但不限于银行、信托、证券、基金、保理、融资租赁等构成逾期未归还融资款项违约事项的，西政方有权单方面接管项目公司，包括但不限于项目公司所有证、章、照，且西政方有权提前退出。
6.其他约定事项。
二、投资方式及交易架构
（一）模式一：西政财富认购优先级+开发商认购劣后级模式
由西政财富及指定的外资机构（WFOE下属企业）或总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等以现金认购优先级出资，开发商以债权、股权、土地或现金认购劣后级出资，其中开发商的现金出资亦可由西政财富指定第三方给予支持。
2.优先与劣后级出资完成后资金注入SPV（或合伙企业），SPV（或合伙企业）以“股本+资本公积”或“股+债”等方式将资金继续注入开发商区域公司（母公司），区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地保证金。
3.优先级由总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等认购的，目标项目相关的总包施工、代建、包销等业务提前锁定给优先级出资的相应单位。
4.各个项目公司后端的土地款融资、开发建设资金融资、开发贷等优先由西政财富解决。
西政财富及指定的外资机构（WFOE下属企业）或总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商委托小贷公司或银行将融资款出借给开发商区域公司（母公司）。
2.开发商的关联方用其他资产、项目或土地为借款提供抵押担保，另外开发商所属集团公司及其实控人夫妇等提供连带保证担保。
3.开发商区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地保证金。
4.各个项目公司后端的土地款融资、开发建设资金融资、开发贷等优先由西政财富解决.
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