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2023不良资产大会昆明站
常见风险点讲解
作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
PART1签约主体是否适格
在具体勾地的实操当中，勾地合同通常以投资协议的形式来确定，正确且适格的签约主体应当是当地的区县级以上的地方政府。很多地方政府自签约的时候，会基于自身风险的考虑，要求房企与下属的某个部门，直属的平台公司，开发区委员会等签约。
根据《城镇土地国有土地使用权出让和转让暂行条例》文件的规定，土体使用权出让合同应当与市、县级政府的土地管理部门签订。另外，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》文件中第二条之规定，城市开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权出让合同的，应认定为无效。
至于开发区委员会，区县政府下属部门作为投资协议签约主体，是否具备效力的问题，在实操中还存在一定的争议，需要结合当地的司法实践进行判定。下图展示了部分案例，供大家参考。
但基于勾地实操的考虑，除了主要的土地使用权出让内容外，还会涉及各类配套的政策，税费优惠等。如果只是区县政府下属的部门或者管委会签订了协议，供地是没问题。其他配套政策，需要地方政府协调其他部门予以落地，但是基于合同的相对性原则（这个问题后面我会专门发文讲），与某个部门签订的协议，对地方政府不具有约束力。
为确保投资协议的有效和落地，因此一般同区县级以上地方政府签订。
PART2地块条件是否满足
土地的供应是否能满足数量、条件、时间问题，是勾地协议的核心条款。
除了常规的，需要对拟供应土地的数量、批次、供地时间、价格，地块的面积、容积率、商住比、建筑密度、限高、三通一平条件以及价格等。最主要的还是要在协议中细化约定供地的时间、价格、商住比、面积是否符合事先约定等问题。
特别是价格和商住比条件，这是房企是否决定参与拿地，以及最终拿地的决定条件。当价格高于协议约定，就涉及参拍后超出部分价款的返还方式问题了。商住比如果不满足约定、以及价格超出约定，还会涉及协议终止，房企的无责任退出问题。
另外一种常见的情况就是城市规划的调整，原来签订的投资协议，自履行了一部分后，剩下的部分因规划的调整而无法完成供地。虽说地方规划的调整，是属于行政行为，但在协议中地方政府是平等的签约主体存在的，对房企造成损失的，可以要求解除合同，并且进行损失的赔偿。
PART3土地款直接返还的有效性
随着现在土地市场竞争的日趋激烈，一般很难以底价拿到，或多或少都会存在一定的溢价。
因此在投资协议里面，都会与地方政府约定一个大家都认可的拿地价格，低于该拿地价格的，就按约定的流程条件拿地；高于该拿地价格的，需由地方政府予以返还。
根据《国有土地使用权出让收支管理办法》文件中的规定，土地出让金必须全额进入财政账户，包括土地款、征地和拆迁补偿、支农、城市建设以及其他款项。禁止以各类形式免除、减免土地出让金。这就是所谓的“财政收支两条线”中的土地款收入的政策明文规定。
从政策和法律法规的角度来讲，直接进行返还超出约定部分的土地款，或者抵扣其他款项的约定，从实操的角度来讲都是很难实行和落地的。
但是从合同法的角度讲，只要是双方自愿合法的协议，主体适格的，都应当是具备效力的。《国有土地使用权出让收支管理办法》仅仅是对直接返还和优惠土地款的行为进行了禁止性的限制，并没有规定该种行为无效。
虽然直接返还很难执行和落地，但是并不影响在协议出现争议时房企的索赔和法院判定地方政府赔偿。因此在勾地协议里面，很多公司还会选择直接约定超过部分的土地款直接返还，或者抵扣下批次的土地款。
PART4不适宜出现的条款
还有一些常见的风险条款，看起来很简单直接有用，但是不适宜出现在投资协议里面的。
常见的有“保证拿地土地”“保证底价摘地”“排除其他人报名”“土地溢价分成”等描述性文字。这类条款要么违反了行政法的，政府行为公开、公平、公正的原则，要么违反了相关的具体房地产管理法规。此类条款不宜在协议中直接约定，一旦曝光，而且还会给公司带来一定的风险。
上述条款需进行间接表达，或者转述性的描述。例如，将保证底价拿地，描述为约定最高拿地价格，以及超出价格以后房企的无条件自由退出权；排除他人报名描述为，招商资格前置，报名资格预先审查，或者是带方案拿地等。
关于具体的优惠政策及落地，可以在项目的配套费减免，部分住宅或者商业产品的政府回购，预售条件涉及的工程进度方面适当放宽，将项目纳入附近的优质学区，预售资金监管政策的放宽，办理施工证以前进行提前施工条件的放宽等纳入协议当中约定。
关于具体的限制性的排他条件，可以通过在配建人才公寓，自持商业物业，修建一定体量的公建配套，以及红线内和红线外的幼儿园、市政道路、公共绿地等面积、规模和成本要求等的条款中进行详细的描述。
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