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连接人,信息和资产
投资测算是基本功。
作者：明哥
来源：商业地产与电商
大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金，很少有人首先计算客流量。我们需要转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大。
店铺选择的四项核心指标：
第一项是客层；
第二项是客流量；
第三项是面积；
第四项才是价格。
客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高；同样的道理，运营也可通过监控店铺客流量，来粗略判断商户的经营业绩。
下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑，为便于说明做了部分简化。
一、租赁合约
该服装店租赁面积150平米，租金及物业费250元/平米/月，租期3年；
二、开店固定成本
开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修费等。
该店铺每月经营的固定成本为：3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元
三、保本销售额
为了达到不亏本，店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平，才能保证存活下去，即：销售金额-进货成本=店铺经营固定成本。
假设平均零售价300元/件，销售平均折扣85%，进货折扣率60%，那么每月需要卖出的件数为：
7.2万元/(255元-120元)≒531.5件/月
月销售金额=13.6万元
销售坪效=904元/平米/月
四、客流量
设该家店铺平均客单件为1.2件/人，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：
17.7件/天÷1.2件/人≒14.8人
假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：
14.8人÷10%=148人
如果进店率为5%，那么该家店铺门口的客流数量为：
148÷5%=2953人
从而，计算出该家店铺每天必须有2953个人经过此店的门口，即客流量为2953人时，这家店铺才能保本，超过2953个人的客流量这家店铺才有盈利空间。
启示：
1、当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家，如果客流为日均4000人，其它因素不变，该店铺能赚多少钱，多长时间回本？
2、还可以通过提高进店率、成交率、客单件等多种方法来增加利润。
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