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“闽系房企”2000亿负债压顶,高杠杆快速突围资金链吃紧

近年来,正荣地产凭借“高杠杆、低权益比”方式冲击规模,如今再融资收紧、行业剧震之下,其债券频繁异动透露何种信号?

作者:小债看市

来源:小债看市(ID:little-bond)

近年来,正荣地产凭借“高杠杆、低权益比”方式冲击规模,如今再融资收紧、行业剧震之下,其债券频繁异动透露何种信号?

01   异动

近日,正荣地产控股股份有限公司(以下简称“正荣控股”)旗下境内债频繁异动,多次盘中临停。

12月27日,上交所公告显示,“20正荣03”盘中临停,临停前报56元;此前24日,该券下跌24%盘中临停。

据公开资料,“20正荣03”发行于2020年9月,当前余额10亿元,期限为4年,将于2024年9月14日到期,2022年9月面临回售。

《小债看市》统计,目前正荣控股存续债券11只,存续规模59.44亿元,其中一年内到期规模有16.77亿元。

存续债券到期分布

目前,正荣控股主体和相关债项信用等级均为AAA,评级展望“稳定”。

除此之外,正荣控股的股东正荣地产(06158.HK)还存续15只美元债,存续规模37.03亿美元,其中将有22.2亿美元规模在一年内到期,其面临集中兑付压力较大。

存续美元债

据悉,正荣地产正计划推迟赎回明年1月行权的美元永续债,最近其获得了11亿美元的离岸债券发行配额。

02  2000亿负债压顶

据官网介绍,正荣地产是一家中国大型综合性房地产开发商,专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业。

2018年,正荣地产在香港联交所挂牌上市,正荣控股是其在境内的业务运营主体。

正荣地产官网

从股权结构看,自然人欧宗荣、欧国强和欧国伟分别间接持有正荣地产54.6%、4.99%和4.97%的股份,且欧国伟、欧国强均为欧宗荣之子,三人为一致行动人,是公司的实际控制人。

近年来,正荣地产规模增长迅速,从百亿到千亿的跨越只用了5年时间。

2016-2018年,正荣地产分别录得合约销售额392.92亿、701.53亿、1080.17亿,年复合增长率高达65.8%,2018年跻身“千亿俱乐部”行列。

然而,2017-2019年间正荣地产实际效益销售数据仅为351亿、361亿以及372亿,其真实销售额几乎原地踏步,可以看出其凭借“高杠杆、低权益比”的方式冲击规模。

今年前11个月,正荣地产连同合营及联营公司累计合约销售金额约为1356.31亿元,距离1500亿年度目标还有一步之遥。

据克而瑞数据,2021年前11个月正荣地产以990.5亿操盘金额在房企中排名第30位;以575.9万平方米操盘面积排名第32位,排名有所下滑,属于中型房企。

克而瑞数据

在土储方面,今年上半年正荣地产新增土地24块,土地储备建筑面积356万平方米,截至6月30日其拥有总土地储备建筑面积达2930万平方米。

可以看出,正荣地产的土地储备并不算充足,且最近两年其土储增速明显放缓,但大幅上升的土地成本将对其利润率进一步形成供给端压力。

今年上半年,正荣地产实现营收约160.11亿元,同比增长10.1%;实现归母净利润11.66亿元,同比增长33.1%。

虽然,正荣地产业绩突飞猛进,但其业绩增速明显放缓,毛利率也持续下滑,今年上半年实现毛利率19.06%,同比下降1.2个百分点。

毛利率水平

利润率低于行业平均水平,这意味着正荣地产想通过牺牲利润率换取规模,而“薄利多销”的策略下,正荣的盈利能力处于行业低位。

值得注意的是,由于大手笔拿地支出增加,正荣地产经营性现金流持续净流出,近三年该指标分别为-26.64亿、-140.64亿元以及-30.18亿元,今年上半年经营性现金流才刚刚转正。

经营性现金流情况

截止今年6月末,正荣地产总资产为2503亿元,总负债2033亿元,净资产470.4亿元,资产负债率81.22%。

从“三道红线”看,截至今年6月30日,正荣地产的净负债率为57.2%,剔除预收账款的资产负债率为72.4%,现金对短债比2.2倍,踩中一道红线,维持“黄档”。

《小债看市》分析债务结构发现,正荣地产主要以流动负债为主,占总负债比为74%。

截止今年6月末,正荣地产流动负债有1497亿元,主要为贸易应付款项及应付票据,其一年内到期的短期债务有203.4亿元。

流动负债

相较于短债规模,正荣地产流动性较充沛,其账上现金及现金等价物为444.5亿元,可以覆盖短期负债,短期偿债压力可控。

另外,正荣地产还有非流动负债535.9亿元,主要为长期借款,其长期有息负债合计509.9亿元。

整体来看,正荣地产刚性债务有713.3亿元,主要以长期有息负债为主占比71%,带息债务比为35%。

在半年度业绩会上,正荣地产主动公布的表外负债有31亿元,表外货币资金约24亿元,表外净负债约7亿元。

正荣地产具有闽系房企激进的基因,高杠杆极速扩张离不开外部融资。

在融资渠道方面,正荣地产融资渠道较为多元,除了发债和借款,还通过应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

值得注意的是,由于少数股东权益增长较快,正荣地产多次被外界质疑存在“明股实债”。

2018年至今年上半年,正荣地产少数股东权益分别为79.42亿、132.24亿、166.08亿以及253.79亿元占比过半,但少数股东损益却变化不大占比仅两成,少股股东权益在净利润中的占比严重不匹配。

总得来看,正荣地产虽是千亿规模但权益销售较少,被诟病“伪千亿”;盈利能力连续下滑,经营性现金流持续净流出;土储不足,未来新增土地储备需求或将加大资本支出压力;债务负担较重,再融资压力较大。

03 莆田三兄弟

正荣集团创始人欧宗荣出生于1964年,福建莆田人。莆田欧氏家族草根起家,一门三富豪,在当地坐享盛名,在国内家族企业中也算是凤毛麟角。

据悉,大哥欧宗金创建福建欧氏投资集团,老三欧宗洪执掌另一家闽系房企融信,2018年融信与正荣同时迈入千亿房企行列。

莆田欧氏三兄弟

欧宗荣出身普通,16岁初中辍学后跟大哥欧宗金一起外出打工,辗转江西宜春、南昌等地承接建筑工程。

1985年,欧宗荣创办江西正荣市政工程有限公司,重点经营路桥建设。

90年代中期,欧宗荣参与南昌“一江两岸”工程开发,负责昌北新区前期道路建设,当地政府拖欠工程款1000多万,将一块地划拨给正荣抵账。

这是欧宗荣拿到的第一块地,他由此开始涉足房地产开发,1998年在福州成立正荣集团。

2000年,正荣在宜春的首个大型综合开发项目“赣西第一街”奠基,同年正荣物业管理有限公司成立。

两年后,在欧宗荣的牵头下,正荣投资开发首个千亩生态复合人居标杆项目——南昌正荣·大湖之都。

2008年,正荣·时代广场动工,这一时代广场的落成标志着正荣商业新时代的序幕缓缓拉开。

正荣·时代广场

从2013年起,正荣深耕长三角、环渤海、海西和中部四大经济区,成功启动全国化布局。2016年,正荣地产迁都上海,进一步扩张全国化道路。

2018年,正荣成功登陆香港联交所,市值160亿港元,并在11月提前完成全年销售任务,跨进千亿门槛。

上市后,正荣地产却出现频繁人事动荡,先后有10多名高管离职。

2019年,带领正荣从几十亿进军千亿的行政总裁王本龙离职;随后曾同任联席行政总裁的林朝阳、原正荣地产副总裁肖春和被调走,正荣地产的“三人行”职业经理人天团,目前只剩下了黄仙枝一人。

今年下半年以来,再融资渠道收紧,房地产行业剧震,正荣地产为加速回款、解决资金饥渴问题,多个区域出现“打骨折”销售,其能否在这一轮行业洗牌中胜出?(作者微信:littlebond1)

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“小债看市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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