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成都发布关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知，涉及房地产部分共四项措施，其中明确提高预售资金监管使用效率。
作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
11月23日，成都发布关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知，涉及房地产部分共四项措施，其中明确提高预售资金监管使用效率。并强调增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，成为当前全国首个明确加大房贷投放的城市，释放出积极信号，尤其是在市场下行压力之下，无疑为行业注入一剂“强心剂”。
更早之前，11月17日，广州印发《广州市房屋交易监督管理办法》，其中对商品房预售款使用额度及留存比例也进行了调整。
实际上，11月以来，北京、重庆等多个城市进一步强化预售资金监管，尤其伴随着按揭松动，预售资金监管强化，房企流动性危机将进一步加剧。而成都、广州逆势放松预售资金监管，在提振市场信心的同时，通过缓解房企资金压力，以保证正常交付，维护住房消费者合法权益，避免房企爆雷衍生出更大的系统性危机，但并不意味着房地产调控政策的本质转向，房企仍需做好苦熬“寒冬”的准备，多渠道展开“自救”。
01
纡困背后“保交付”意图明显
成都此轮新政明确放松对楼盘项目的预售资金监管限制，为房企“减负”意图明显。
具体来看，企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度；在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%，同时，规范区(市)县节点支取审核流程，进一步压缩办理时限，5个工作日内完成审核。
而此前，广州曾调低了处于不同工程进度的留存比例，项目封顶前，封顶后、排栅未拆除前和拆除排栅后的留存比例分别降低至累积核准使用预售款的8%，6%和3%，较之前分别降低了2个、4个和2个百分点。
放松对预售资金的监管，调低处于不同工程进度的留存比例，是两大城市政策的共同特征。
值得注意的是，成都此轮还出台协调金融机构加大支持力度的政策内容，比如，增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，给予重点企业开发贷展期、降息等配套措施。
楼市行情转淡，市场持续下行的大背景下，对于预售资金监管放松和协调金融机构加大支持力度是对房企“纾困”的重要措施，同时也符合央行提出的“两个维护”的要求，核心逻辑是维护房地产市场平稳健康发展，力保交付，避免项目烂尾，防止房企因资金断裂而衍生出更大的系统性危机。
表：成都、广州预售资金监管调整情况
数据来源：公开资料，CRIC整理
02
放松监管将缓解房企资金压力
预售资金的监管放松无疑于为房企注入一针“强心剂”，尤其是在市场行情转冷背景下，销售去化已属不易，如果继续面临严苛的预售资金监管，房企的日子也将更加难熬。
目前，房企的资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。而定金及预收款和自筹资金占比均超过30%，随着近年来企业对销售回款的依赖度持续提升，定金及预收款占比反超自筹资金，成为房企最为重要的资金渠道来源。
国家统计局数据显示，2021年1-10月房地产开发企业到位资金16.7万亿元，其中，定金及预收款达6.2万亿元，占比达37.2%，较2020年末增加2.8个百分点。而自筹资金仅5.3万亿元，占比为31.6%，较2020年末减少1.2个百分点。
不过目前来看，定金与预收款月度同比增速正在持续走低，2021年10月，定金及预收款新增5351亿元，同比下降12.9%，已降至年内低位。
房企销售回款压力可见一斑，此次降低预售资金监管占压，能够有效帮助企业加快销售资金回笼，提升资金使用效率。
图：2020年以来历月房地产到位资金中
定金及预收款变动情况（单位：亿元）
数据来源：国家统计局，CRIC整理
03
市场“探底”亟需信心提振
事实上，全国楼市“转冷”已是不争的事实，无论是基本面较差的三四线城市，还是前期出现万人摇的热点城市，均透露出“寒意”。
以成都为例，10月新建商品住宅成交量仅82万平方米，同环比分别下降49%和4%，二手房更为惨淡，10月迎来“四连降”，单月成交面积不足19万平方米，达到了去年疫情以来的“新低”。成都整体楼市热度正逐步从此前“万人摇”恢复理性。
图：2020年以来成都一二手住宅月度成交量
及新房成交均价变动情况（单位：万平方米，元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
由于房企对销售回款的依赖度持续提升，在融资受阻、去化堪忧的情况下，密集的楼市调控和供需两端信贷收紧，促使部分房企现金流危机爆发，行业信心亟需重建。
而此次成都和广州对预售资金管控的“松口”无疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年销售项目的部分资金回笼，保持后续的开发进程不受影响，保证交付；另一方面，也能以时间换空间，保证后续更多项目入市，实现自身的良性循环。
至于哪些城市大概率会跟进？大致可以分为三类：第一类，库存风险过高的城市，尤其是库存周期超过24个月的城市；第二类，土拍流拍率过高且土地财政依赖度高的城市，这类城市放松的动机更为强烈；第三类，房价下滑过快的城市。
此次成都放松预售资金监管，对其他压力城市具有一定的示范效应。当前市场行情之下，部分企业陷入困境，在不违背“房住不炒”主基调下适度因城施策，对企业纡困起到了一定的积极作用。除了放松预售监管之外，还可以适度调降预售门槛，加快预售证审批，在土地市场方面降低土地竞买保证金、延期缴纳土地出让金等。
值得注意的是，近期房地产信贷政策有了放松的信号，个人住房贷款发放提速，而成都此番明确协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，给予重点企业开发贷款展期、降息，恰恰印证了央行“两个维护”内容，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，适度纠偏，防止出现大的系统性危机。
适度调整并不意味着房地产调控政策的转向，只要“房住不炒”的总基调不变，楼市就很难再现“大水漫灌”式刺激性政策，对于企业而言，需要在机会窗口期努力“自救”，促销售、抓回款，并在调控新常态下，寻求更多生存机会。
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