外资入场：AEW集团45亿购买北京写字楼

资产界研究中心

2019-12-11 10:21
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欧洲基金也来北京买楼了，外资是赌资产升值还是租金上涨？

“欧洲基金也来北京买楼了，外资是赌资产升值还是租金上涨？”

据知情人士透露，由房地产投资集团AEW为首的合资企业在北京购买了一座21层的写字楼，补偿总额为45亿元人民币（合6.54亿美元）。

AEW集团与总部位于北京的私募股权投资商弘毅投资联手从香港上市的合生创展有限公司收购了位于东城区北京东方文化艺术中心的北楼。合生创展于11月30日向证交所出售了53119平方米的资产。

这笔交易让AEW集团和弘毅投资控制了北京东二环西部的一处已有12年历史的资产，仅需步行10分钟就可以到达地铁二号线东四十条站的南部。

AEW与弘毅在北京中心发现了价值

弘毅投资是北京联想控股旗下的一家子公司，AEW和弘毅以85/15的合资比例，来收购该楼盘。合生创展通过出售给两家子公司的股权，处理了这座2006年老楼，并获得了价值19.5亿元的现金补偿。

二座写字楼和一个音乐厅，构成了北京东方文化艺术中心。根据合生向香港证券交易所提交的文件，该资产相比于最近的资产价值，折价约为3.89%，人民币约790万元。

知情人士对明天地表示，除了现金补偿外，AEW还承担了约25.5亿元与该物业有关的债务责任，使交易补偿总额达到45亿元人民币，办公资产按每平方米81000元的估价计算。

该交易由戴梁德行代理，三次收购亚太增值基金的代表AEW的首次北京收购。该私人股本公司于今年6月完成了这一交易，总投资额为11.2亿美元。

合生的两家子公司，即康至有限公司和凯大有限公司，在朝阳北路9号已经拥有97%的资产。第三位所有者还将出售其在同一笔交易中持有的1.9%股份，而北京东方文华资产运营公司将继续持有1.1%的股份。

AEW押宝在北京市中心

戴德梁行的研究显示，今年第三季度末，北京A级写字楼市场的空置率不到8%，平均租金为每月每平方米403元。

AEW新资产所在的东二环路地区，平均租金为每月每平方米369.6元，但据券商分析师称，该市场的空置率远低于该市的平均水平，仅为6.2%。

AEW表示，有机会通过升级公共区域和进行其他改进以提高其投资收益，从而为其新办公大楼增值。

该公司及其附属机构管理着北美、欧洲和亚洲的逾730亿美元的房地产和证券业务。该公司表示，已经在首尔和悉尼组建了资产组合的价值投资者亚三基金，试图通过重新定位、翻新和再租赁商业房地产来创造价值。

在这桩最新交易之前，据报道，这家私募股权巨头在2017年6月以2.26亿美元的价格，在上海漕河泾高科技园内收购了一栋办公楼。

合生出售北京第二号楼项目

对于合生来说，最近的这笔交易是过去的一年多来从同一家楼盘进行的第二次处置。

这家总部位于北京的开发商在一份声明中澄清称，该处理是“一个以合理价格处置该资产的合适机会，其收益可为该集团提供资金，以抓住未来的投资机会作为流动资本。

2017年10月，合生以18.4亿元人民币的价格将北京东方文化艺术中心的南楼出售，亏损人民币2.97亿元（合4470万美元）。对于第三部分的音乐厅，该公司说它没有任何利益。

北京商业市场升温

AEW的收购是在基汇资本确认将位于北京的太平洋世纪广场项目以人民币约105亿元（合15.3亿美元）出售给中国大陆房地产中介链家旗下的一个基金前一周完成。

据报道，该资产的出售价格比私人股本公司2014年4月代表基汇房地产基金IV以9.28亿美元的价格收购北京三里屯地区楼盘支付的价格高出约5.48亿美元。（作者JAN KOT，原文地址：https://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/aew-jv-buys-beijing-office-tower-from-hopson-for-rmb-4-5b/）

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合生创展 AEW集团弘毅投资