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潘石屹为何一定要卖掉SOHO中国?

潘石屹的易与不易。

作者:地产十一郎

来源:地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

潘石屹这位昔日的地产大佬,在两年辟谣「跑路」的争议声中,最终,还是坐实了「谣言」。

16日晚间,SOHO中国公告终于「官宣」。黑石同意每股5港元、总价236.58亿港元,收购约SOHO中国47.32亿股股份,占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将保留约4.68亿股股份,约占公司总股本的9%。

好巧不巧的是,16日上午十一郎刚在望京SOHO约朋友喝了杯咖啡,还没从这座华美绚丽的建筑带给我的赞叹中醒过神来,下午,就看到了潘石屹家族以30亿美元的价格将SOHO中国卖给了黑石的消息。

我想,公告当天,那个在望京SOHO 80层办公的潘先生,内心应该是欢喜的。

毕竟,在房地产泡沫中赚到钱是容易的;

但在退潮时及时套现抽身,是不容易的。

我们可以大致算出,潘石屹家族在这次交易中,可以套现142.8亿港元。

这场传言已久的交易,对于SOHO中国和黑石而言,是一桩世纪大联姻;对于中国地产界而言,则是一场最引关注的开发商大撤退。

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这让人很容易想起李超人。

当初李超人的资产大转移,迎来了很多网友的不懈甚至激愤,以犀利的言语来评论他的行为。而这次老潘的行为,同样遭到很多人的质疑。

有网友评论:这位民营企业家,最终成为了资本家。

一年前,十一郎的感受和他们一样,就在去年3月SOHO中国与黑石交易未果时,我还写了一篇文章直抒胸臆,结果被所有自媒体平台禁发。而现在,当我冷静下来去思考这场交易时,当我不带情绪的去看潘石屹的处境时,内心多了一份理解。

这件事最大的看点,不是黑石为什么会买,而是潘石屹为什么要卖。

这场交易中,很显然,黑石看中的不是SOHO中国公司本身,而是公司旗下优良的资产包。那么,潘石屹又为何一定要卖地处北京、上海繁华地段的核心资产呢?

虽然这两年老潘一直矢口否认「跑路」,但从他的行为上可以看出,他的退隐之心早已昭然若揭。

从2014年开始,SOHO中国就一直在抛售资产,下面是媒体整理的抛售清单:

1.2014年,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股;

2.同年9月,SOHO中国将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

3.2015年,SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块,以84.93亿元价格出售。

4.2016年,SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险,总价32.2亿元。

5.2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

6.2019年, SOHO中国先后出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

有数据统计,这一圈抛售下来,潘石屹夫妇套现约300亿元。

一手打下来的江山,资产标的优良,为何要选择此时套现离场?十一郎看了一堆资料,发现,其最根本的原因有二:

1. 潘石屹和张欣的投资态度

2. SOHO中国盈利性持续下降

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每一个英雄人物,都离不开时代的背景。

作为中国房地产市场之初就成功掘金的“万通六君子”之一,潘石屹的发家史与中国房地产发展紧密相连。

作为一个商人,潘石屹是幸运的。他抓住了中国40多年的多次改革红利,包括获得高考资格,到国企工作,有机会下海独闯深圳,更幸运的是,能在草莽时代抓住海南房地产的巨大政策红利。

在时代的洪流中,潘石屹扬起时代的风帆往前飞奔,1993年,在海南那波房地产狂潮中,「半年挣了1000万」。

1993年的1000万意味着什么?

1993年,中国的广义货币M2规模只有3.5万亿,而今天是227.6万亿。如果按照这个比例放大,当年的1000万相当于今天的6.5亿元。

时代造就英雄,但也「只」造就英雄。

潘石屹在过往的职业生涯里,以对风险的超级嗅觉而著称,这也是他成为英雄的根本。

根据潘石屹的回忆,当年「万通六君子」炒作海南某一个楼盘时,王功权提醒说:应该查查我们接手的这个盘有没有土地证、房产证,否则吃亏了都不知道。

于是,潘石屹到了海口市规划局,申请查看该楼盘的土地证、房产证等资料,被工作人员一口拒绝。后来,送了5斤橘子和2条三五烟,才获得了海口房地产市场整体情况的资料。

就是这份珍贵的真实资料,让万通六君子得以在泡沫破裂前夕成功逃顶。

潘石屹后来回忆说:

我把当时海口市的总规划面积除以海口的人口,那个数字领我震惊。

49平方米!

当时北京的人均住房面积只有7.4平方米。

而当时海南刚刚建省,在海口这样一个连电都没有地方,房子要盖到人均近50平方,肯定是泡沫啊。我们就立马放弃了海南市场,返回内地。

也正是因为这次逃顶,让潘石屹成功守住了巨额财富,也成功迎娶了从剑桥大学毕业,在高盛等华尔街投行工作过的美女张欣。

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后来,潘张夫妻一手创建了SOHO中国。

张欣非常重视产品的设计,在她的坚持下,SOHO中国不断花巨资邀请国际一流设计大师操刀,在核心城市的核心地段竖立起一座座当时十分有争议后来却成为城市地标的建筑。

这些楼宇,在日出日落、风云变幻中改变着北京的天际线。

上个世纪90年代的北京,无论是高档写字楼、大商场还是住宅,都统统稀缺。这让SOHO中国的日子顺风顺水。

SOHO中国的售卖方式也从一个格子一个格子地卖给来自四面八方个体户和煤老板的散售,转变为持有型物业公司。

在那个经济周期里,潘石屹兑现了他的承诺,让公司重仓了中国最有名的两个城市,负债率下来了,公司变得安全了。

故事在2014年迎来了转向。

这一年,SOHO中国开始出售中国境内的项目,转而通过张欣和潘石屹的家族信托收购美国商业办公。

陆陆续续的一出一进,几年时间,就把SOHO中国境内公司持有的商业资产置换成了的家族信托在纽约收购的通用大厦和公园大道广场。

这个过程中,潘石屹一再为那些「只租不卖」的承诺掩护,比如:「外滩SOHO是一个,位置太重要了;望京SOHO不能销售,太漂亮了,我很喜欢。」

对于频频出售资产的做法,潘石屹曾解释道,“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候,什么时候是价位高的时候。”

而海外归来的张欣,加上投资银行家的出身,骨子里就带着见好就收的PE思维。

她从香港流水线女工到美国剑桥硕士的超级人生翻转,让西方资本主义的思维也同样深入她的骨髓。

有次,在名利场的采访中,被问到“你觉得对公司有责任吗”?

张欣明确回答:“没有”。

她会对建筑的美负责、对城市的面貌负责,但公司,只是一个待价而沽的资产,如果有好的出价,自然随时可以出手。

就像售卖的基因深入骨髓一样,只要价格合适,潘石屹可以在宣布长期持有资产的第二天就卖掉它,最终,他的终极选择还是卖掉。

这样的投资态度注定潘石屹夫妇的退隐。

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更何况,花无百日红。

SOHO中国自从2012年从销售模式转为持有模式后就陷入了增长困局,其营收立即从百亿级别下降为十亿级别,净利润水平也早已不及当年。

当一家公司不再投资,不再扩张,投资者就会对你的公司给出更低的价格,即使你的资产很值钱,但是,没有未来的公司是不值钱的。

有人说,潘石屹选错了赛道。

也是,上帝不可能把所有的机会都给了同一个人。如果海南掘金的潘石屹不把钱投资在写字楼而是住宅上,SOHO中国也定不是今日之光景。

夜幕下的望京SOHO

2000年左右的春风,让高档写字楼如雨后春笋一般,很快在全国各地就饱和了。

潘石屹也看到了自己的战略性选择错误,也曾做过调整:从2012年开始,SOHO中国就从散售开始向着「包租婆」的方向转型。

但是,SOHO中国自从2014年开始,就再也没有在国内购入新的物业项目。

2015年,SOHO中国已没有地产销售收入,成为纯收租的公司。

单一的盈利模式带来的直接结果就是利润下降。

据SOHO中国财报,2019年和2020年SOHO中国营收分别为18.47亿元和21.92亿元,净利润分别为13.31亿元和5.36亿元。作为对比,转型前的2012年SOHO中国实现营收153亿元,净利润约106亿,其中核心净利润为33.4亿元。

从百亿到十亿,公司规模的断层让潘石屹早就对房地产开发意兴阑珊了。

而最近几年,他连包租婆的生活都不想过了,一串儿的「不务正业」:

有时帮甘肃天水农村老家卖苹果,有时热衷于发自己的摄影作品,有时候还会展示一番木匠手艺,被网友戏称为「潘木匠」、「潘苹果」。

他甚至学起了编程,2020年1月,潘石屹曾发微博表示:「要开始学Python了」,作为给自己的人生礼物。

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一代地产大佬,就这样离去了。

表面上看,我们告别的是一个企业家的名字,但是,其实告别的东西有很多很多。

比如,独特的商业嗅觉,胆大心细的市场决断力,与调控政策、地产周期、行业舆情共舞的刀尖上的艺术,那是一个多么值得怀念的地产古典年代,个人英雄主义泛滥,是老板而不是职业经理人的言行为行业设置议题。

如今的地产江湖,已经与第一代的地产企业家陆续告别。相比之下,今天的地产行业过于沉闷,责任感很重,谨小慎微,却依然被无处不在的道德压力束缚起来。

对于潘张夫妇个人,有人愤恨,说他在中国赚够了钱,跑去美国投资,疫情期间一毛不拔,却一掷千金向耶鲁和哈佛,为自己的儿子求学铺路。

而作为一次纯粹的商业逻辑驱动的交易行为,我们无可指摘。

现下,网上有句十分的流行话:「不要把靠运气赚到的钱,靠实力给亏掉了。」

显然,潘张夫妇是有运气的。然而,能够在退潮之际努力抽身保住财富,也是有着真正的实力了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“地产十一言”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题:

2022不良资产大会

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