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房地产税的工作正在推进中，但短时间内不具备出台的基础。
作者：小蒹
来源：财视中国（ID：caishiv）
昨晚，中央出台重磅文件，其中“稳妥推进房地产税立法”一句，再度掀起了市场对“房地产税”的讨论。
这不是有关部门第一次提“房地产税”，自2009年两会首次提出“研究推进房地产税制改革”以来，2012年、2014年、2018年和2019年，两会均对“房地产税”做出表态。
这次再提“房地产税”的时间节点也颇为微妙。一来，房地产市场显著回暖，数据显示，4月70个大中城市中共有50个城市的新房销售价格环比上涨，较3月增加12个。而这是可以理解的。结合以往经验来看，楼市越是高涨之时，对房地产税的呼声就越高，来自官方的表态就越密集；若楼市横盘或存在下行风险，有关声音就越少。
二来，当前正值两会前夕，每年两会前夕，社会都很关注房地产税立法进展。那么，今年两会上是否会提出草案、进行审议呢？
今年审议可能性小，最快2025年才可能推出
从有关部门历次说法来看，尽管表述不同，但实际含义区别不大：房地产税的工作正在推进中，但短时间内不具备出台的基础。尤其是相比2019年提出的“稳步推进”，“稳妥”更加谨慎。
中国法学会财税法学研究会会长刘剑文指出，房地产税的具体进展要看全国人大常委会立法工作计划安排，但“疫情当前房地产税上会审议对外公开草案的可能性比较小”。不少人对此持有相同观点。
面对财视中国记者关于实质性进展的疑问，东方证券首席经济学家邵宇指出：“中国老百姓的大部分资产都放在房产上，房价变动对居民负债表和银行资产质量都有明显影响。房地产税是一个较大的存量税种，一定要在充分调研、大部分民众有了充分心理准备、也做好充分立法准备的前提下，才会有明确推进，这个过程要花费相当的时间。现在有关部门多次提及房地产税，就是希望通过舆论动员让大家做好心理准备，第二步是立法准备，加上初稿出来后还需要多次讨论，所以至少几年才可能有更为实质性进展。”
一些市场人士认为，参照此前《物权法》的审议过程，房地产税在3-4年内落地实施的概率不大，最乐观的预计也需在2025年左右出台。澳新银行中国市场经济学家邢兆鹏告诉财视中国，房地产税本届政府任内应该不会推进。
房地产税≠降房价
房地产税的出台只是时间早晚问题，一旦开征，炒房客、背负高杠杆的投资者和租房者将受到较大影响。不过，若是指望房地产税推出后打压房价，那么财视中国在此提醒，还是打消这种想法吧！国外很多城市和香港、台湾地区早已开始征收房地产税，但当地的房价并没有下跌（比如香港，房价始终高企），因此房地产税即便对房价有影响也只是短期，长期来看，房地产税的实施并不能降房价。
邵宇解释：“房地产税的主要目的并不是为了降房价，而是为厘清土地房地产税费体系、为地方政府开辟新税源，更重要的是通过倡导房地产税，逐渐消解在中国居民的心中形成长期的刚性财富效应。”
当然，房地产税对于抑制房价过快上涨还是有一定效用的。在大成律所合伙人刘唯翔看来，征收房地产税相当于直接增加了交易或持有环节的成本：“成本越高，会导致投资房地产的获益下降，进而导致越来越多的人不愿投资房地产。这样是相当于通过降低流动性来抑制房价过快上涨。但如果推出配套政策，比如鼓励更多专业机构持有房地产、适当增加土地供应，对房价上涨的抑制效果应该会更好。”
还有市场人士谈到，若房地产税缴纳期间的支出远高于房价涨幅带来的收益，即房子越多越吃亏，那么就会促使房子多的人抛售房产，进而增加市场上的住房供应量，抑制房价过快上涨：美国的房地产税税率在1%-3%之间，对房价影响不大，德国等地达到3%-4%水平，就对房价起到了一定的平衡作用。
至于我国房地产税的税率，刘律师对财视中国记者说道：“一般而言，税收越高，经济活动的活跃度会相应降低。当前我国的总体税率不算低，在此基础上增加新的税种，税率希望能够维持在较低水平。”
邵宇表示，房地产税有可能试行累进制度：“房地产税只是在边际上提高更多持有房产面积带来的成本，所以可能会采取类似阶梯的累进制度，具体的累进程度取决于房子供应边际的压力大小。”
另有资深人士指出，房地产税的具体税率从科学角度而言，建议因城施策，而且落地时会先选择部分省份/城市试点，积累经验后进一步调整完善，然后全面推广。
房地产税是作用在地产领域。在这方面，前些时候，有关部门表示我国的公募REITs即将开始试点，而REITs本身是很适合在商业地产展开应用的，业内专家认为，公募REITs三年内也必然拓展至商业地产领域。
虽然同在地产领域，但相关人士对财视中国记者表示，REITs与类REITs基础资产的相关资产主要是产业地产与商业地产，此类项目在目前经营中会按照从价或从租为基数缴纳房产税，因此应该不会受到此次房地产税新政的显著直接影响。
刘律师也觉得，房地产税在成熟的商业地产运营领域可能不会有太大冲击：“商业地产本身就要缴纳地产税。而目前的住宅是免征房地产税的，开征房地产税所产生的影响我们可以拭目以待。不过，房地产税落实将增加持有房地产的成本，这可能会倒逼市场将住宅、商业地产交给更专业的机构来管理，从而创造出更高的价值。这可能也是专业的房地产资管机构的一个机会。如果能够通过增加持有阶段的房地产税，同时降低房地产交易阶段的税负，那倒是能够促进公募REITs的发展的。”
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