“房住不炒”，地方财政怎么办？

杨老师的基建课堂

2020-05-30 10:53
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未雨绸缪。

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）

即使到了“放水养鱼”、“允许杠杆阶段性上升”的时刻，房地产调控仍未放松，“房住不炒”已升级为国策。但是，在财政尤其紧张的今年，地方财政对土地出让的依赖程度必然有所加剧；此情此景，地方财政该怎么办呢？

重庆模式——放量路线

虽然土地价格不会有太大的变化，但在历经数轮改革后，如今的限制城市土地供应的关口已经打开，使得各地都可以开始走重庆路线——通过购买建设用地指标，放量土地供应。

在今年3月，国务院下放了建设用地指标的审批权。除了北上广这些严控城市发展规模的超大城市之外，其他城市都拥有了更大的用地自主权。加上新型城镇化的推进，许多农村居民开始集中居住，原本大量闲置的建设用地面积可以出售、置换用于城市用地的建设。这意味着许多二三线城市即将可以供应更多的土地，既可以帮助地方政府获得更多收入，也能够起到调控房价的作用，可谓一举多得。

另一方面，放开户籍制度限制、解放人口流动一直是市场化改革的重要领域；从此时开始适当放松一部分城市建设用地规模的限制，也是必须的举措。如今正是“十四五”规划开始修编的时期，各方面思想的转变也能够将未来建设用地的规模适当打开。

土地金融化——土地的有偿使用

在每年度地方政府的用地出让中，住宅、商业用地占到了绝大部分。这既是因为这些类型的土地价值较高，也是因为有许多用地仍然是划拨性质，并未有偿使用。这既减少了一部分地方政府收入，也无法真实的衡量许多基建项目的成本。

因此，近年的改革就开始强调土地的有偿使用；各种公共设施用地、产业用地，都应当进行改革，转为有偿使用，让基建项目的成本更为市场化。

在通过建设用地的有偿使用后，每年度地方的土地出让收入将出现一定的提升；一些企业借科研用地牟利的情况也将逐渐杜绝。因此，从总体来看，土地出让收入这一块仍有诸多内涵可以挖掘。

盘活存量用地

另一方面，城市中的低效用地、闲置用地也一直存在；在过紧日子的如今，地方政府也该把这些土地清查、盘点，对外出让，获得更多的财政表内收入。

同时，城市规划的调整还将涉及到一些土地性质的变更；在符合产业导向的情况下，也可以让部分原土地持有人补缴土地出让金、并享受到项目应有的收益。

结语

近期平台融资的放松，让许多地方政府都开始乐观。但总体乐观的同时，政府表内资金的状况并不乐观。

在许多具体事务上，由于法律法规的限制，表内财政资金的意义是极其重大、不可替代的。在已经到来的财政“紧日子”中，还是未雨绸缪些更好。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。