法拍房能做到真正意义上的“捡漏”吗？

北京法拍房资讯

2021-03-11 17:02
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捡漏的机会无处不在！

作者：鲸哥

来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）

何为法拍房

首先给新人做一个简单的科普：何为法拍房？

法拍房是指被法院强制执行拍卖的房子。

为什么房子会被拍卖？

当债务人无力履行按揭合同或无法偿还债务时，他的债权人经过司法程序向法院申请强制执行，被执行人名下的财产就会进入评估拍卖流程。

法院将委托有资质的评估机构对标的进行价格评估，再通过特定的互联网拍卖平台公开拍卖。

拍卖取得的资金被用来偿还债务。

在这个过程中，被拍卖的房子就是所谓的法拍房。法拍房的前身其实也是新房或者二手房，它们只是由于债务纠纷而遭到法院拍卖，本身并不存在质量问题。

法拍房的优势

近几年法拍房之所以受到这么多关注的原因主要是因为这么几点：

1、价格优势，存在成交价低于市场价的情况。

2、避开限购政策。目前法拍房在大部分城市没有限购政策约束。

3、直接落户。

4、可以按揭贷款。（正常享受国家银行政策和利率）

可以实现真正意义上的“捡漏”吗？

目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了房票，同时也衍生了许多与房票相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等。

加上新政细则迭出，不断查漏补缺，因此破解限购的方法也越来越少，越来越难。

而法拍房，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一，目前除某些城市外，现在还有很多城市对法拍房未实施限购。

也就是说，购买法拍房，可以游离于政府的政策之外，没有限购。

法拍房折价起拍，根据法院规定，一拍的起拍价不能低于评估价或者市价的70%。

如果一拍流拍，法院会在三十日内安排二拍，这时的起拍价通常会进一步降低，但降价幅度不会超过一拍起拍价的20%，如果二拍还是流拍，再由法院进行变卖，变卖需要交纳全款，额度为二拍的起拍价。

举个例子：如果一套法拍房的估价为1000万，那么这套房的一拍起拍价就可以是700万，若没有人参与竞拍就会导致流拍。

那么法院会在30天左右再度挂牌进行二拍。

这时二拍的起拍价最低就能达到560万，如果最终以560万成交，那么和评估价格的差距就达到了440万。

法院评估价往往还会低于市场价，所以实际收益金额会更高一些，这种情况就是我们常说的“捡漏”。

除此之外，法拍房除了要交竞拍的保证金以及成交的尾款以外，还需要按拍卖要求缴纳税费。

除去税费，也会存在原业主物业费、水电费未缴清的情况，这些费用也是需要承担的。

若需要贷款，还会有另外一部分的支出。

所以真实的捡漏应该是市场价减去全部的购房成本（保证金+房款+税费+上述其他费用），捡漏低价的机会，依然存在。

但由于目前随着房产市场的变化、不同城市的发展情况以及法拍房的不断普及，竞买的人越来越多，很多城市的法拍房捡漏的机会相对越来越少，最终成交价高于市场价拍下的情况也会出现。

这种情况也经常出现在法拍学区房的身上，而且学区房还会涉及一个学籍是否被占用的问题，这就更加要求大家要谨慎竞拍，做好充分准备。

低价捡漏是一方面，房产价值本身的升值空间也很重要。

在竞拍之前，低廉的标价固然吸引力强，但同时也要去对房产的价格走势、地段位置以及未来的发展潜力等多方面进行综合考量。

无论是普通购房，还是法拍购房，面对新的购房渠道，可以去主动了解、主动认知、主动学习，能额外多拥有一个选择也未尝不可。

法拍房交易本身存在一些风险，所以竞拍前要做好充分调查，保证安全的前提下，买到就是赚到。

如果您觉得自己没有把握，程序繁琐复杂，可以选择专业的法拍机构来帮助您。