作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

每次竞拍都是一场博弈，或进取，或退让，总有人赢，有人输。

一大早，市政服务大厅人头攒动，各家房企投拓人员早早抵达现场，更不乏有企业高层带队，摩拳擦掌想要有所作为。

很难想象，宛如“赶集”的场景，竟是抢着做出那些动辄百亿上下的决定。

“这一次集中供地推出了很多热门区域地块，一半位于五环和六环之间。”

一位分析人士解释此次土拍热度时指出，上半年拿地机会较少，并且近年来北京能达到五通一平的净地已经极为稀缺，此次有朝阳、海淀、丰台、昌平等多个热点区域优质地块。

但每次竞拍都是一场博弈，或进取，或退让，总有人赢，有人输。

北京首个集中竞拍日，12宗地块全部达地价上限，仅5宗现场成交，余下7宗全部进入转入高标准商品住宅建设方案投报程序，合计收金516.19亿元。

北京第一次集中出让的地块中，有15宗地块位于中心城区，占比面积约为43%，朝阳区作为供地热门区域，共推出10宗地块，建筑规模近百万平米，在各区域中占据榜首，地块分布在金盏、王四营、东坝等。

朝阳区和海淀区的10宗地块在5月10日迎来现场竞价，当日土拍火爆程度是可预料的，网上报价期间不少地块就已达土地合理价格上限，于现场直接进入竞报公租房比例/政府自持比例。

开拍前的一份网传参与竞买名单透露出，集中竞价两日竞拍的25宗地块，共吸引逾200家房企及联合体参与竞拍，保证金入账将近1600亿元。最为积极的当属金地，2宗独立竞买之外，更有22宗与华润保利组成联合体参与。

每一宗地竞拍，房企都会领取一个专属“号码牌”参战，一个数字所承载的或许不止一场竞拍得与失，更与企业未来的区域市场占有率、业绩相关联。

当日竞拍现场，无论是金盏乡、王四营乡、崔各庄乡、东坝、还是豆各庄乡、树村地块，竞争都异常焦灼。以金盏乡小店村3005-02地块为例，57号首开+旭辉、79号金地+华润+保利、45号中海交替报价，屡次在即将成交之际，遭遇“拦路虎”。

这时每一声报价都可以折算成金钱，手起刀落间都是压缩的利润。

令人意外的是，金盏乡小店村3005-02的最终归属并不是中海等热门，而是最后杀出的19号“黑马”卓越，成交价为39.27亿元+13%政府产权份额。

据观点地产新媒体不完全统计，近半月，卓越已在广州、北京集中拍地花费将近70亿，而就此次北京集中拍地，卓越报名的地块达到11宗。

有现场人士透露，落锤成交那一刻，一位身穿白色POLO衫的男士握拳欢呼，这声欢呼或许是投研团队终日劳累有回馈。据悉，卓越内部有“招拍挂全覆盖”的研判体系，对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪，记录地块出价及售价预期。

卓越还参与了另一宗金盏乡小店村地块的竞拍，这宗地块同样在线上出价环节就已到达土地合理价格上限，现场直接竞拍政府产权份额。

融创在竞拍过程中拿出了必胜姿态：7次举牌占4次，且几乎是秒举。结果并没有太大意外，融创以26.83亿元+15%政府产权份额夺得朝阳金盏3005-08地块，溢价率3.87%，住宅楼面价约5.3万元/平米。

资料显示，金盏乡“双姝”均位于蟹岛度假村东侧，两宗宅地南侧3005-12地块即中海首开拾光里，网签价为7.1-7.6万元/平米，该宗地指导售价为7.6万元/平米。

值得关注的是，金盏两宗地在到达土地合理上限价格之后，均转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。据了解，地价上限、竞报（政府持有份额、公租房面积、人才房面积）上限、房屋指导价全部明牌化，也被称为此次北京土拍“三驾马车”。

其中，竞报政府产权比例地块，即按照规定，这类地块建成的房源，自取得不动产权证5年内不得转让，满5年后，可按市场价转让个人产权份额，政府持有部分则按市场价收回相应价款。

其中，王四营L01地块，金地+保利+华润报13900平米触及竞公共租赁住房上限，上限价格31.5亿元，溢价率5%；王四营L02、L05地块，中冶以30.95亿+13800平米公租房面积触及上限，溢价率5.09%；王四营L03地块，建发+电建联合体以54.5亿+24400平米公租房面积触及上限，溢价率5.01%，三宗地均转入高标准住宅建设投报。

这天，有那么几种声音带着强烈的情绪：欢呼声、惊叹声、唏嘘声。这场“赛事中”，有人满载而归，有人愈挫愈勇，有人黯然离场。

不过，金地+保利+华润下午继续发起猛攻，与绿城+金茂联合体你来我往交替竞价，最终以50.94亿元拿下朝阳崔各庄南皋村L01-01地块，配建2.2万平米公租房。

在全日竞拍中，金地+保利+华润基本上以合体形式出现，唯独在东坝地块争夺中，华润+保利组团出战，金地却选择和首开、旭辉联合。

据观点地产新媒体了解，金地+首开+旭辉曾打造华樾国际项目，此次出让的东坝地块正位于华樾国际东侧。因此外界猜测，三家或将再携手打造华樾国际二期。

以秒为频次的报价，不仅令人绷紧心弦，更能映射的是房企对土地的渴求。金地+首开+旭辉也的确积极参与到东坝地块竞争中，但央企中冶明显对东坝地块志在必得。

豆各庄地块、海淀树村两宗地同样是热点地块，豆各庄宅地为此次“内定总价地王”，竞拍前网上竞报价格达62.6 亿元。现场竞拍环节，龙湖+住总+平安率先举牌62.9亿，第二手金地+华润+保利63.5亿。直至第12轮，龙湖+住总+平安68.2亿，触及价格上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

资料显示，两宗地块地理位置得天独厚，临近中关村软件园，周边有顶级教育资源以及成熟配套。有人戏称，这两个项目将来一定是“出类拔萃的天之骄子”。

因开拍前已达到地价上限，树村地块竞拍时直接进入竞政府持有商品住宅产权份额环节。开拍前，便有不少土拓人预测，两宗地定能进入高标准住宅建设方案投报环节。

“我就知道。”此话一出，惹来笑声一片，带着意料之中的坦然。

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原标题：现场|北京地未央1000亿集中供地里的房企瞬间（上篇）

房企产权