作者：毛小柒

来源：涛动宏观（ID:jinrongjianghu123123)

本文的分析主要基于两个事件，即2021年12月25日住建部部长王蒙徽接受新华社的采访和2022年1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议，会议提出2022年的八个任务（加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实双碳目标任务、推动建筑业转型升级、推动改革创新和法治建设、加强党的建设等等）。

一、稳增长与扩内需：房地产的地位被提的很高

（一）明确提出住房和城乡建设是最大的国内消费市场

自2021年12月11日发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆重新将房地产定位为支柱产业以来，住建部王蒙徽部长在新华社的采访中特别提及“住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域”。因此这应该算是一个很重要的信号，即房地产是最大的内需，扩大内需少了房地产肯定不行，同时也意味着2022年在住房销售和城乡建设层面会有比较大的政策倾斜，以提振住房消费。毕竟相较于汽车家电，住房消费的作用是不可替代的。

（二）明确提出要充分释放居民住房需求

全国住建工作会议在谈及稳增长时特别提出“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力”，同时先前王蒙徽部长还特别提及“更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求”，这意味着政策层面在相继明确房地产为支柱产业、住房和城乡建设是最大的消费市场之后，开始着力推动住房消费，已经从口号落到实处，也即地产行业销售端的放松是非常确定的，否则循环无从谈起。

就住房刚需而言，目前我国每年城镇新增就业人口达1100万以上，针对新市民和青年人群的刚需是客观存在的，只要预期不发生变化。因此，当前及后续一段时期在因城施策的导向下，放松二三四线城市的限购限售等政策并在公积金、购房补贴、税收优惠、个人住房按揭贷款节奏等方面给予倾斜应是必然的。

2022年1月20日，5年期以上LPR下调5BP，一定程度上亦有望推动房贷利率普遍下调，并提升购房意愿，是上述政策的具体实践。不过考虑到个人购房意愿还没有被完全激活，我们预计5年以上LPR后续仍有望继续下调。

（三）重审房住不炒，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展

此次会议重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具体和手段”的提法，不过先前王蒙徽部长在接受新华社采访时特别提及了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展……加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同，加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作‘一对一’的指导监督”。

这意味着住建和城乡建设领域将更注重加强预期引导、因城施策。这里的背景是，受地产企业风险暴露影响、市场预期发生了变化，同时部分地区受到地产行业波及影响较大（如部分城市为稳定楼市而出台“限跌令”、部分城市为项目完工而忧虑、部分城市则遭遇了土地出让收入大幅下滑和土拍市场遇冷），需要通过诸多连环政策来稳定地产市场、稳定购房者和部分地产企业的预期，否则销售端与并购端的潜力很难从根本上得到释放，毕竟现在观望情绪还是比较浓厚。

因此，后续地产政策的弹性空间实际上在扩大，放松倾向应更为明显，部分地区将开启救市之路（过程应该是暧昧的），即有些城市在地产行业政策层面是可以定向放松的，亦符合政策导向，如前段时期黑龙江、吉林等东北有些地区出台放松政策引起关注便是一例。当然这一现象实际上也表明各地所承受的压力和面临的地产行业现状实际上差异比较大，区域分化会比较明显。

例如，2021年12月20日，黑龙江省政府发布《省住建厅召开调度会议部署全力冲刺房地产业增长工作》（21日这一新闻便官网被撤下），称黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，要求要想办法促销售，落实购房补贴政策，提振市场信心。

二、把防范化解风险看得更重：坚决有力处置头部企业地产项目逾期交付风险

（一）全国住房与城乡建设会议提出要将防风险摆在更加突出的位置，防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。具体看，政策层面应更灵活与精准，对于出险的地产企业和项目需要进行精准拆弹，对于优质项目与符合调控政策导向的企业，则要精心呵护。

（二）特别是，会议还提出要坚决有力处置个别头部地产企业房地产项目逾期交付风险。之前住建部王部长亦提及要坚决有力处置个别头部地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失，这就需要强化出险地产企业的主体责任，出险地产企业在未完工项目的完工和完工项目的交付方面可能需要面临来自政府的监督，需要承担更大的责任。

例如，广东省政府入驻恒大地产便可能会成为一个风向标，其它地区政府应也会效仿，督促出险地产企业尽职尽责。

（三）在“三稳”与“三保”的政策导向下，地方政府需要承担更大的责任，特别是在“三保”方面，近期亦有一些其它支持政策值得关注。

1、2022年1月14日，最高院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发（2022）2号），明确提出以下要求：

（1）对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。

（2）冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住建主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。

（3）除法律另有专门规定外，不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金；为办理案件需要，人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。

2、2022年1月14日，最高院、住建部与央行联合发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》提出如下几个要求：

（1）人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住建主管部门。

（2）坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。

在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

（3）经项目所在地住建主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

（4）尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。

（5）开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。

三、推进住房供给侧改革：以人口净流入的大城市为重点

住房供给侧改革主要包括加大保障性租赁住房、长租房、共有产权住房等供给。会议提出要推进住房供给侧结构性改革，大力增加保障性租赁住房供给，同时还要加快发展长租房市场（即盘活存量住房资源）、公积金政策方面给予支持，并推动出台城镇住房保障条例、住房租赁条例，具体看是以人口净流入的大城市为重点，全年要建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。

（一）实际上，2022年1月10日发改委发布的《“十四五”公共服务规划》亦针对人口净流入的大城市亦提出以下几个值得关注的要求：

1、要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

2、要发展面向常住人口的共有产权住房，以中小户型为主，初期面向户籍人口，随后逐步扩展至常住人口。

（二）如果以七普数据来看，2010-2020年期间，有38个城市常住人口增量超过100万、17个城市常住人口增量超过200万，这些城市应是保障性租赁住房建设的重点城市。

（三）在保障性租赁住房这块，会议还提出要健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制，这里可以结合《“十四五”公共服务规划》来理解，即扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度，优化公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本住房需求。

四、全面实施城市更新行动，充分释放新型城市基础设施建设投资需求潜力

中央经济工作会议没有提及城市更新，但住建部将“全面实施城市更新行动”作为2022年的第三大任务，这是新形势下的特别提法，意味着2022年城市更新行动的力度可能要比预期的大，毕竟城市更新实际上和住房改善性需求的提法是相对应的。同时城市更新还包括基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设（如对城市管道老化、底数不清等问题进行更新改造），即充分释放新型城市基础设施建设投资需求潜力。

实际上，“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力”是此次住建和城乡会议提出的两大需求，亦是稳增长、扩内需的重点。

五、加快推进城镇老旧小区改造的政策机制

会议虽然没有提及城镇老旧小区改造，但之前住建部王部长则提及要加快推进城镇老旧小区改造的政策机制，如针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，要创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。这里的旧改对象应会聚焦于2000年之前建成的小区，实际上这个提法在住建部的官网中已经多次被提及。

《“十四五”公共服务规划》亦提出要全面推进城镇老旧小区改造，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，同时明确十四五期间要完成21.90万个城镇老旧小区改造，这个量级还是很可观。

六、关注住建部部长提出的两个“不可持续”

这两个“不可持续”分别对应房地产开发经营模式和城乡建设模式。即过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。前面一种模式也是部分地产企业出险的本源，从大部分地产企业的债务指标便可以看出来，多数出险地产企业的资产负债率在80%以上，已经和金融行业差不多。

后一种提法则可以参见2021年8月30日住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，该通知通过拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金涨幅不超过5%等四大指标严格控制大规模拆迁和增建，意味着传统急风暴雨搬的大拆大建模式已经不行了。同时王部长也特别提及“运动式”、只顾“显绩”的工作方式，往往会带来“破坏性建设”，将坚决杜绝“破坏性建设”行为。

以上提法也意味未来地产行业的兼并整合应该会成为主要方向，虽然楼市在加强预期引导的政策呵护下会逐步趋于回暖，但部分出险地产企业和还没有出险的高杠杆企业可能会面临退出市场的命运，地产企业的全国范围布局可能会受到一定程度的限制（如禁止跨区域经营），同时一些出险地产企业后续要么被重整、要么沦为代建企业，而“三稳”与“三保”亦成为后续一系列政策层面的着力点。

当然，本次会议还提出其它几个工作任务，具体包括全面实施乡村建设行动（推动农房和村庄建设现代化）、制定实施城乡建设碳达峰碳中和工作方案、推动智能建造与建筑工业化协同发展、加快形成与高质量发展相适应的城乡建设体制机制和政策体系以及推进全面从严治党。这里不再赘述。

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原标题：住建部定调2022：充分释放居民住房需求

地产购房中国住建部