作者：克而瑞物管

2021年是物业管理行业充满变数和蕴含机遇的一年，受地产行业的动荡波及，物业行业犹如坐了一趟“过山车”，起起伏伏。有的企业抓住机会高歌猛进，也有企业落寞退场，行业经历了新一轮的洗牌。

2021年，是物业行业跌宕起伏的一年，也是资本市场回归理性的一年。上半年，行业在资本市场呈现一片欣欣向荣的景象，而这种景象在下半年戛然而止，物业行业指数一路下行，上市物企估值一度腰斩，物业企业上市进程受挫，资本市场低迷。

进入2022年，恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势，并于2022年3月15日降至最低点3544.84点，相较最高点（2021年6月30日）10607.56点下降66.58%，至3月底，恒生物业服务及管理指数达4504.56点。

恒生物业服务及管理指数走势

整体来看，物业板块总体市值曾破万亿港元。截止目前，上市物企市值总数为5304.42亿港元，相较最高点几近折半。

具体到上市物企来看，碧桂园服务一直稳居市值首位， 曾多次超过2千亿港元，截止2022年3月31日数据，碧桂园服务市值为1130.50亿港元，下滑明显，但仍显著领先于其他上市物企。

其次是华润万象生活，截止2022年3月31日数据，市值为884.47亿港元，同样显著领先于其他上市物企。

上市物企市值（2022.03.31，亿港元）

注：汇率换算：1港元=0.81元人民币，下同。

市值、市盈率、每股收益为2022年3月31日数据

从上市物企的市盈率也出现明显回落，截至3月31日，上市物企市盈率均值为14.61倍，估值较上年同期腰斩。

特发服务、华润万象生活和招商积余三家市盈率最高，分别为51.39倍、41.92倍和36.49倍。特发服务与华润万象生活市盈率也是少有的超过40倍的上市物企。

上市物企市盈率PE(TTM)

从每股收益上看， 56家上市物企每股收益均值为0.42元，雅生活服务每股收益最高为1.63元，其次是金科服务和保利物业，分别为1.62元和1.53元。这三家每股收益明显高于其他上市物企。

上市物企每股收益EPS(TTM)（元）

经历资本市场的跌宕起伏，物企的对于上市也有了更多的思考。提升规模保证绝对实力成为企业的共识，头部的竞争早已是抢跑的状态。完整披露2019年至2021年在管面积的47家上市物企，其在管面积总值已由24.80亿平方米增长至52.59亿平方米，在管面积均值由5276.53万平方米增长至1.12亿平方米，复合增长率45.62%。

上市物企市场集中度持续提升，2019年至2021年47家上市物企在行业中的市场份额由8.00%增长至约14.98%。

2021年披露年度在管面积的49家上市物企中，在管规模超过亿平方米量级的物企达16家，超过均值（1.10亿平方米）的物企为14家。其中，碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米，跃居上市物企在管规模之首；雅生活服务、保利物业和绿城服务在管面积均超过3亿平方米；在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

2021年上市物企在管面积（百万平方米）

从增速上看，2021年有5家上市物企在管面积实现翻倍增长。其中，合景悠活在管面积增速最快，达到395.82%。碧桂园服务在高体量（3.77亿平方米）的基础上仍实现102.95%的增长。

2021年上市物企在管面积增速

随着物业管理规模的扩大和服务的多元化，物企经营业绩持续高质量发展，多家物企表现亮眼，营业收入实现跨越式增长。50家上市物企营业收入总值由2019年的855.67亿元增长至1771.28亿元，均值由17.11亿元增至35.43亿元，复合增长率达43.88%。上市物企营业收入的市场集中度持续提升，2019年至2021年，50家上市物企在行业中的市场份额由8.14%增长至约13.35%。

2019-2021年上市物企营业收入均值、增速及市场份额（亿元）

注：汇率换算：1港元=0.81元人民币

百亿营收阵营增至5家，碧桂园服务稳居上市物企营收首位。2021年，保利物业和招商积余营业收入首破百亿，晋升百亿阵营。碧桂园服务收入来源多元化，2021年营业收入高达288.43亿元，实现跨越式增长，稳居上市物企首位，也超越刚刚递表上市的万物云（237.05亿元），跃居营收行业第一。

2021年上市物企营业收入（亿元）

增速方面，合景悠活和方圆生活服务营收增速均翻倍，分别同比增长114.57%和106.49%。碧桂园服务在156.0亿元的高基数上仍实现迅猛的增长，同比增速达84.89%。

2021年上市物企营业收入增速

收入的提升使得上市物企盈利能力持续提升，2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45亿元增长至9.54亿元，净利润均值由1.97亿元增长至4.74亿元，复合增长率分别为46.33%和51.62%，均保持高速的增长。

2019-2021年上市物企净利润、毛利均值及其增速（亿元）

2021年上市物企净利润高于10亿元的有6家。其中，碧桂园服务在上年27.82亿元的基础上实现56.36%的高速增长至43.49亿元，稳坐净利润第一。华发物业服务净利润增速最快，达681.56%。

2021年上市物企净利润（亿元）

毛利超过10亿元的物企有9家，较上年增加4家。其中，毛利最高的仍为碧桂园服务，达88.64亿元。华发物业服务净利润增速最快，达681.56%。

2021年上市物企毛利（亿元）

从盈利结构上看，基础物业服务仍是毛利贡献中的主力，超四成毛利来源于基础物业服务。同时，社区增值服务毛利占比持提升，社区增值服务毛利率持续维持在40%以上的高位，是物企重要的盈利来源。

增值服务毛利率高于基础物业服务毛利率，且社区增值服务的毛利率更高。其中，佳源服务基础物业服务毛利率最高，达30.37%，滨江服务社区增值服务毛利率最高，为71.31%，建业新生活非业主增值服务毛利率最高，达49.64%。

2019-2021年部分上市物企各业务线毛利占比

近年来上市物企运营效率也在不断地提升，目前人均管理面积大于2万平方米的有3家。其中，建业新生活人均管理面积最大，达22620.78平方米/人。

2021年上市物企人均管理面积（平方米/人）

人均产出高于50万元的有6家，人均净利润高于10万元的有3家。其中，星盛商业一直追求稳健发展，加速行业布局，运营实力持续提升，2021年，星盛商业人均产出、人均净利润和单位面积营收均最高，分别为131.24万元/人、42.18万元/人和315.09元/平方米

2021年上市物企人均产出（万元/人）

2021年，受宏观经济气候、房地产市场调控政策的影响，物业服务企业在资本市场表现转冷，估值下调，但行业发展的基本逻辑和属性没有发生改变。

近期，随着疫情在此反复，行业的社会属性再次突出，在基层社会治理体系中逐渐发挥更大的价值。纵然外部环境形势严峻，行业竞争不断升级，但我们认为，物业管理行业仍处于上升期，在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下，市场空间将延续快速增长态势。

且近期，国务院金融稳定发展委员会会议定调，多部委集体表态，共同维护资本市场稳定发展，释放了稳定房地产市场信心重要信号，也为物业管理行业发展营造了良好发展市场环境。

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原标题：谁是物企“指标王”，从数据透视行业格局

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