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河南一哥陷“连锁反应”？
作者：任英楠、王婷婷
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
河南地产一哥建业，最近不太轻松。
风财讯获悉，5月中旬建业地产紧急召开了一次投资者会议，解释近期的美元债异动、股价暴跌。
接下来的时间，建业地产会大举发新债，为应对今年的到期债券，尤其是一笔11月到期的美元债。
据风财讯了解，建业地产目前在境外的发债额度还有约7.7亿美元、境内发债额度约25亿元。按其以往的发债规模，今年建业基本上还就能发行1笔境外债。
为缓解资金压力，建业地产必须加大销售变现的力度。
据悉，建业计划在2021年推出1000亿元的项目，上半年就完成销售目标的40%，项目主要集中投放在3月和6月。
但中指研究院数据显示，建业地产1-4月销售额142.1亿元，当月排第74名，同比减少9.49%，尤其1月和4月销售额都出现26%和28%的大幅减少。
融资、销售、拿地，接下来建业地产将应对的是一系列“连锁反应”。
建业债股大跌 被迫再加融资杠杆
因中原建业分拆上市，5月12日为按权基准买卖建业地产股份的截止日期，5月13日为按除权基准买卖的首日。
两日之间，建业地产（00832.HK）股价大幅波动，分别以每股4.55港币、每股2.29港元收盘，跌幅达49.67%，几乎腰斩，5月14日继续下跌。
值得一提的是，除权因素消减后，建业地产的股价在本周开始正常反弹，但幅度不如预期。
同一时间，建业地产的部分美元债，出现多只、持续的下跌。
5月13日，建业地产2023年8月到期美元债的跌幅，更是创下纪录。5月14日，建业地产2025年到期票据，也开始下跌，出现4月以来的最低价。
一系列资本市场“不乐观”的反应，促使建业地产在上周召开投资者紧急会议。
风财讯获悉，会上，建业管理层表示，计划发行新债，应对债券价格因其股票价格大幅下调而导致的波动。
建业地产计划在未来几个月将发行新的境外债，利用其7.7亿美元的境外发债额度为今年11月到期的美元债进行融资。
同时，建业地产准备利用其25亿元境内债券发行额度来发行新的境内债。
实际上，目前建业地产的负债压力已经不小。
数据显示，2020年度建业地产资产负债率仍然高达91.10%，已经连续两年保持在90%以上的高位水平；建业地产流动负债其中占比高达87.49%，合计1306.39亿元。
目前建业地产的信托贷款、应付未偿票据不到50亿元，主要和郑州土地有关。
另外，拆分中原建业后，建业地产仍踩中一条红线（剔除预收款项后的资产负债率）。
实际上，中原建业的市值重估，管理层并未在会上置评，这个400亿元（目标）销售规模的标的，到底能给建业集团带来多少募资、多大估值空间，还难以预估。
押注上半年变现 销售219亿动力不足
新增融资之外，建业地产试图通过加大销售，缓解资金压力，抚平后续股债波动。
据风财讯了解，建业地产2021年的总销售金额目标为1200亿，其中轻资产400亿，重资产800亿，全年计划推出的重资产项目1000亿元，存销比为70%。
建业的推销火力将集中在上半年，6个月时间内建业要想办法完成全年销售目标的40%，也就是480亿元。
这个数字，并不容易。
数据显示，截至2021年4月30日，建业地产连同其附属公司物业合同销售总额为219.15亿元，同比上升4.5%；平均销售价格6861元，同比减少3.9%。
但若仅计算建业地产本身的合同销售金额，中指研究院统计为1-4月销售额142.1亿元，当月排第74名，同比减少9.49%。
建业地产实现“到2023年合同销售额每年至少增长20%”的要求，需要进一步努力。
利润持续下滑拿地底线毛利20%
尤其是在利润不断下滑的行情，建业地产更需要以量换利。
2020年，建业地产毛利润率从2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1个百分点。
此外，2020年建业地产的溢利21.02亿元，同比下降13.0%；净利润率降至4.9%的低位，较2019年度下滑了3个百分点。
为控制成本，建业地产管理层在会议上指出，建业地产购地的最低毛利率要求为20%，最低净利润率要求为10%。
只有在项目内部收益率超过150%的时候，这两项要求可以分别降低到15%和8%。
但值得一提的是，建业地产在郑州和武汉的地块，受到集中供地的政策限制，对其当地的项目运营有一定影响。
另外，建业地产的土储，集中在河南，但越来越偏离省会城市。
据风财讯了解，建业地产2021年拿地预算为200亿元，今年前四个月已经拍下位于逾60亿元的土地，权益比例大概在70%-75%。
但这些土地都在河南省，位置离省会郑州均相对较远，未来或跑量容易、增利难。
完
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