作者：炸天团

来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）

最近几年，在股市流行一句玩笑话，大金融板块有“三傻”：银行、地产和保险，三兄弟一直在被市场按在底部摩擦。

特别是银行和地产，这两年利空消息频出，不论是去年8月针对房企的“三道红线”、还是今年1月针对银行的“两道红线”，随着地产融资供给端改革的程度不断加深，业内可谓是一片哀嚎。

但单独把这两个版块今年市场的走势拎出来看，你会有惊人的发现，两个原本绑定在一起的板块，今年却各自走出了不一样的趋势。

在今年1月红线政策高压下，银行ETF的净值今年来上涨了5.67%，跑赢大盘，反观地产板块则是一蹶不振，其净值今年大跌6.3%之多。

市场对两者的价值研判天壤之别，也就是说，房企整体融资萎缩低迷，并没有过多拖累银行业绩。

反而是作为洗牌人的银行，在逐个把地产金融风险的雷暴露，将不良资产摆到台面，清淤除污，促进金融与房地产良性循环。

银监会一直说的“金融监管”，真的不是一句空话。

而地产和银行之间的关系，也正式由“互利共好”往“相爱相杀”过渡。

01

在两道红线下，你知道银行房地产业务的收缩程度到底有多厉害？

据银保监会数据显示，截至2021年6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。

房地产贷款集中度连续10个月下降，由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。

房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。

梳理A股41家上市银行的半年报，除上海农商行、紫金银行未披露外，共有27家银行的房地产贷款较去年末有所下降。

7成银行在降低地产贷款的集中度，这个数值异常夸张。

其中，六大国有银行步调一致，房地产贷款比例均较年初有所下降，中国银行和建设银行甚至降低超过1个百分点。

六大行的房地产贷款余额不一例外，占比均符合“两道红线”的监管要求。

城商行中，压降幅度较大的分别为成都银行、杭州银行、青岛银行等，分别较年初下降了5.22、2.38、1.47个百分点。

无论是大中小银行，正在严格控制房地产贷款总额及占比，管好信贷闸门、提高准入门槛，并加大存量贷款风险排查、存量不良处置力度，动作整齐划一。

大难临头各自飞，不能放任贷款规模妖涨，严选房企贷款资质已经所有银行机构的共识。

02

之所以银行做法如此“决绝”，与地产房企埋下的苦果有关。

据炸天团不完全统计，在已披露上半年房地产贷款资产质量情况的23家上市银行中，有七成银行的房地产不良贷款金额及不良率都出现上升，其中最明显的有三家银行。

首先是“宇宙行”工商银行，房地产不良贷款金额最多，高达319.11亿元，较2020年末增长了96.52%，几乎翻倍。

不仅如此，319.11亿元这个数值已接近23家上市银行房地产不良贷款金额总体量的1/3。

再就是招行，其不良率为1.07%，看似处于较低水平，但对比去年0.3%来说，风险增加了3倍之多，其不良贷款余额更是高达43.3亿元，相当于年初规模的3.6倍。

平安银行也是如此。该行6月末房地产业不良贷款达16.6亿元，是去年末的2.9倍，行业不良率升至0.57%。

对于这两家股份银行遇到的贷款风险激增，问题主要是出在华夏幸福、四川蓝光两大房企客户出现债务违约现象。

他们之前过度扩张、杠杆率比较高，现金流周转出现大问题，想通过销售基本面带动回款，但也填补不了大坑，加之其他资金来源渠道骤减的对冲作用不足，这些房企选择主动暴露风险，而被迫承压的最后还是银行。

以往大都是中小房企会出现信用违约，如今动辄千亿元营收级别的房企都开始爆雷，足见房地产行业的资金压力有多大。

平安银行副行长郭世邦更是在业绩说明会上更是“怨声载道”，他指出因一个客户爆出了12亿元不良贷款，不然的话，平安的不良率就只有0.2%。

不要怪银行的出招太过“无情”，他们若是再睁一只眼闭一只眼，地产和银行两大板块谁都好不了。

03

对于银行一系列釜底抽薪的动作，房企该如何在夹缝中求生存呢？

据银行内部人士暴露，自从银行的房地产贷款额度收紧且客户准入要求提高后，对于部分高杠杆、经营和融资能力相对有限的中小型房企，他们已无法在银行取得融资（因大部分银行都设置了客户准入的白名单）。

当前银行的授信对象原则上都是挑选资质较好的客户（比如参考房企在克而瑞的排名），对底层项目方面也更看重具有区位和成本优势、销售前景好、去化周期短的项目。

也就是说，信贷资源重点向长三角、粤港澳、京津冀三大都市圈和成渝双圈等具备产业、人口导入地区倾斜。

而一些土地储备不佳、项目集中在产业和人口支撑较弱的三四线城市的房地产企业将面临较大压力。

另外银监会也强调了一点，连续三年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖所有热点城市，对发现的违规行为“零容忍”，对违规问题依法严肃问责。

所以对于房企来说，首当其冲就是把手上的项目建完，既能促资金回笼，也避免了被银行分类确认为不良资产。

其次就是不要想着投机取巧了，变相涨价和恶意降价、捂盘惜售，囤积房源、违规收取预付款、“茶水费”等等恶习都是政府整治的矛头所指。

最后就是把公司资金和优质资源尽量放在一二线城市所在的都市圈，紧跟银行风向，大城市圈才是未来的“香饽饽”。

04

对于购房者来讲，银行收紧房贷动作的背后影响有几何？

目前来说，最后一个季度的楼市着实燃不起任何的激情，北上广深、杭州、合肥等等热点城市陆续降温：

8月的深圳，二手房成交量降至2000套以下，创10年来最“萧条”景象。

8月份的上海，共成交了1.8万套，成交量同比腰斩40%之多，郊环以外和浦东新区楼价暴跌！

8月份的北京，二手房成交为15942套，实际成交量下滑超过20%，成交均价同比下降了4%。

8月份的广州，二手房成交约9000套，同比下降40%。

更别提一众二三线城市贷款政策收紧，长沙、西安、太原部分银行停贷，全国范围内放款周期均已延长至70天以上，全国上下贷款利率都已经突破“6”大关。

对于如此严峻的楼市下半场，购房者要足够的耐心和理性，如果是刚需新盘，可以入手，毕竟涨跌都和你无关，在这种情况下，你只需要考虑你能承担得起的、价格合适的、位置理想的楼盘和楼层就可以了。

而对于二手房来说，以上政策已经很明显在针对二手房交易了。除非便宜到一定程度，否则二手房购买可能会付出比新房更高的代价。

05

针对银行的“两道红线”新政正在初见成效，后续会不会力度加强呢？炸天团看倒是不见得。

银保监会之前提到一个观点——“促进金融与房地产良性循环”，表明不会以牺牲任何一方，而是在收益和风险中取到动态平衡。

会不会放松，不做期盼。

但是接下来，在刚需购买者的个人住房按揭贷款上很可能会松松绑，毕竟目前排长队等待的局面太过紧绷，需要缓解。

如此也有利于房企正常销售回款，缓解现金流压力，有资金去拍新地，实现房地产市场平稳健康发展。

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原标题：房企傻了，银行并没傻

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