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“欲哭无泪”,揭秘真实的拿地奖

赤裸裸的真实

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

2020上半年,在公司的大力支持下,在公开市场上,拿了三块优质地块,为公司新增土储近20万方。

按照当时拿地时测算的利润指标,根据公司的投资激励制度,招拍挂项目,可以拿到拿地金额万分之一的奖金,如果开盘速度快,去化效果好,可以拿到万分之二的拿地奖金。如果是收并购二手项目,那么奖金就更高了,可以拿到投资金额的千分之二的拿地奖。

20年上半年拿的三个项目,都是招拍挂方式拿地,粗略算了下,可以拿到总计50万的总奖金包。分到个人手里,项目的主要跟进人也能拿到10万左右的拿地奖,想想还是有点兴奋。目前所在的这家房企的拿地奖,在行业内还是算比较高的,人力招人的时候,也是在极力宣传这点,吸引了不少人。

现在这三个项目,都已经开盘了,也到了公司兑现拿地奖的时候,按照制度,开盘后将直接发拿地奖的50%。但是这两天,集团投资中心的同事,悄悄告诉大家,对拿地奖最好有个心理准备,不要有太高的预期。

心心念念的拿地奖,等了快一年,终于有了消息。但不是好消息。因为上半年拿的地,测算时利润率为最低都是8%,高的那个项目11%,都还算是不错的项目。因为今年下半年市场整体降温,多个竞品项目都在暗地里降价,最终项目实际售价与上会的价格,低了500-1000元/平米不等,利润率低了2-4个点,拿地奖金直接砍半。因为这个事儿,营销部和投资部闹得还颇为不愉快,就这个降低后的售价,都还很难完成销售任务,去化困难。

项目实际的开发进度,也比之前拿地上报的,滞后了约一个月。主要是在办理方案审查和预售阶段,耽误了时间,施工进度也因为今年的环保问题停工了数日,导致工期延后。因为项目开发运营节点滞后,拿地奖又被按制度,再次进行了扣减,最终三块地,只剩一块地有拿地奖,而且只有一部分。

拿地奖与运营节点捆绑,这个做法很多投资人表示很大的不满,投资口只负责拿地,后期的运营按照职责来划分,应该是没有太大关联的。有的项目本来拿得不错的,但是项目的操盘团队实在是差劲,结果做得很差,这种结果是投资部不能选择,也不能把控的。但是把投资拿地奖,捆绑在运营节点上,让投资部承担不利影响,这个做法确实有失公平。因为开发进度的问题,不少投资同行的拿地奖,由大化小,由小化无,最终成了空头制度。

拿地奖兑现难,还不打紧,最烦人的是跟投制度。就拿这三个项目来讲,因为公司的强制跟投制度上的要求,我累计跟投了10万元,说的是现金流回正就归还本金。现在离现金流回正也快了,但是跟投的钱什么时候返还,至今还没有个消息。有同事在悄悄传,说的是跟投的钱公司暂时不打算返还,要用在新项目的跟头上,滚动跟投。这就让人很难接受了。

很多地产人想着能有跟投多赚公司一笔,谁成想,却被割了韭菜。就我们这几个项目的经历而言,有一些很明显的痛点:

1、说不清,道不明的兑现时间。

我们家公司在跟投制度上,实行保密制度,对于什么时候退还本金,兑现收益都是口头传达,约定在现金流回正,模拟清算等节点兑现。但是具体到了该节点,往往也难兑现,因为没有明确的制度,跟投的利益很难有效保证。

投资人员一旦离职,跟投的钱怎么说?是返还本金,还是能享受收益?这个问题更说不清楚了。很多离职的人,希望在离职后,能要回本金就行了,对于跟投收益,实在是不敢多想。很多地产人离职三个月,跟投的资金都还没完全要回来,中毒太深。

如果遇到上家公司被收购,情况就更复杂了。如果被收购的房企,在交易对价款中没有包含员工跟投的资金,或者采取拒不承认的态度,这个就更难了。

2、砸锅卖铁,赶不上跟投要求。

上一个项目的本金都还没回来呢,新项目又让继续跟投了。这个问题在要求强制跟投的激进房企中,非常普遍,我们公司也在开始这个新玩法。一旦你被定为强制跟投对象(很不幸,投资部是重灾区),每个项目你都必须根据固定的比例跟投,有多少项目,就跟投多少。特别是一些快速扩张的房企,在跟投了多个项目之后,你每个月发的工资,已经远远跟不上跟投交款的节奏了。

没点家底玩跟投,你是干不了房地产投资的。

3、项目利润降低,甚至亏损怎么办?

房地产行业已经进入深度调整时期,现在的项目利润下滑,已经是一个明显的趋势。跟投也是如此,大多项目已经无法做到太高的利润,更别提超利润激励了。

如果项目亏损了怎么办?这个问题以前很少会有,但是现在却是一个现实,亏了是按比例分摊,还是保证员工投入本金的安全不受影响。

既然已经分不到太多的利润,那么跟投就失去了原有的价值,老板和职业经理人的利益分歧越来越大。跟投由原来的自愿,半自愿的行为,变成了现在纯粹强制的行为,跟投员工的积极性并不高。

以上内容,为某粉丝投稿。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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