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2023不良资产大会昆明站
赤裸裸的真实
作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
2020上半年，在公司的大力支持下，在公开市场上，拿了三块优质地块，为公司新增土储近20万方。
按照当时拿地时测算的利润指标，根据公司的投资激励制度，招拍挂项目，可以拿到拿地金额万分之一的奖金，如果开盘速度快，去化效果好，可以拿到万分之二的拿地奖金。如果是收并购二手项目，那么奖金就更高了，可以拿到投资金额的千分之二的拿地奖。
20年上半年拿的三个项目，都是招拍挂方式拿地，粗略算了下，可以拿到总计50万的总奖金包。分到个人手里，项目的主要跟进人也能拿到10万左右的拿地奖，想想还是有点兴奋。目前所在的这家房企的拿地奖，在行业内还是算比较高的，人力招人的时候，也是在极力宣传这点，吸引了不少人。
现在这三个项目，都已经开盘了，也到了公司兑现拿地奖的时候，按照制度，开盘后将直接发拿地奖的50%。但是这两天，集团投资中心的同事，悄悄告诉大家，对拿地奖最好有个心理准备，不要有太高的预期。
心心念念的拿地奖，等了快一年，终于有了消息。但不是好消息。因为上半年拿的地，测算时利润率为最低都是8%，高的那个项目11%，都还算是不错的项目。因为今年下半年市场整体降温，多个竞品项目都在暗地里降价，最终项目实际售价与上会的价格，低了500-1000元/平米不等，利润率低了2-4个点，拿地奖金直接砍半。因为这个事儿，营销部和投资部闹得还颇为不愉快，就这个降低后的售价，都还很难完成销售任务，去化困难。
项目实际的开发进度，也比之前拿地上报的，滞后了约一个月。主要是在办理方案审查和预售阶段，耽误了时间，施工进度也因为今年的环保问题停工了数日，导致工期延后。因为项目开发运营节点滞后，拿地奖又被按制度，再次进行了扣减，最终三块地，只剩一块地有拿地奖，而且只有一部分。
拿地奖与运营节点捆绑，这个做法很多投资人表示很大的不满，投资口只负责拿地，后期的运营按照职责来划分，应该是没有太大关联的。有的项目本来拿得不错的，但是项目的操盘团队实在是差劲，结果做得很差，这种结果是投资部不能选择，也不能把控的。但是把投资拿地奖，捆绑在运营节点上，让投资部承担不利影响，这个做法确实有失公平。因为开发进度的问题，不少投资同行的拿地奖，由大化小，由小化无，最终成了空头制度。
拿地奖兑现难，还不打紧，最烦人的是跟投制度。就拿这三个项目来讲，因为公司的强制跟投制度上的要求，我累计跟投了10万元，说的是现金流回正就归还本金。现在离现金流回正也快了，但是跟投的钱什么时候返还，至今还没有个消息。有同事在悄悄传，说的是跟投的钱公司暂时不打算返还，要用在新项目的跟头上，滚动跟投。这就让人很难接受了。
很多地产人想着能有跟投多赚公司一笔，谁成想，却被割了韭菜。就我们这几个项目的经历而言，有一些很明显的痛点：
1、说不清，道不明的兑现时间。
我们家公司在跟投制度上，实行保密制度，对于什么时候退还本金，兑现收益都是口头传达，约定在现金流回正，模拟清算等节点兑现。但是具体到了该节点，往往也难兑现，因为没有明确的制度，跟投的利益很难有效保证。
投资人员一旦离职，跟投的钱怎么说？是返还本金，还是能享受收益？这个问题更说不清楚了。很多离职的人，希望在离职后，能要回本金就行了，对于跟投收益，实在是不敢多想。很多地产人离职三个月，跟投的资金都还没完全要回来，中毒太深。
如果遇到上家公司被收购，情况就更复杂了。如果被收购的房企，在交易对价款中没有包含员工跟投的资金，或者采取拒不承认的态度，这个就更难了。
2、砸锅卖铁，赶不上跟投要求。
上一个项目的本金都还没回来呢，新项目又让继续跟投了。这个问题在要求强制跟投的激进房企中，非常普遍，我们公司也在开始这个新玩法。一旦你被定为强制跟投对象（很不幸，投资部是重灾区），每个项目你都必须根据固定的比例跟投，有多少项目，就跟投多少。特别是一些快速扩张的房企，在跟投了多个项目之后，你每个月发的工资，已经远远跟不上跟投交款的节奏了。
没点家底玩跟投，你是干不了房地产投资的。
3、项目利润降低，甚至亏损怎么办？
房地产行业已经进入深度调整时期，现在的项目利润下滑，已经是一个明显的趋势。跟投也是如此，大多项目已经无法做到太高的利润，更别提超利润激励了。
如果项目亏损了怎么办？这个问题以前很少会有，但是现在却是一个现实，亏了是按比例分摊，还是保证员工投入本金的安全不受影响。
既然已经分不到太多的利润，那么跟投就失去了原有的价值，老板和职业经理人的利益分歧越来越大。跟投由原来的自愿，半自愿的行为，变成了现在纯粹强制的行为，跟投员工的积极性并不高。
以上内容，为某粉丝投稿。
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