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2023不良资产大会昆明站
惜败感叹：打败了对手，却输给了裁判！
作者：陌爷
来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
5月18日，金华第一批限价地块完成集中出让，其中2宗政府托底、2宗流拍、4宗成交
万科连落两子成大赢家，中海宏洋补仓一宗，厚朴置业33.2%溢价虎口夺食摘得一宗
另外两宗均为配建安置用房，由金东城投底价获取
首先，需要明确的一点在于，之所以出现两宗流拍的情形不是因为市场遇冷，也不是明确限价政策所导致的，而是在于金华土拍设有保留价的特殊之处
地块成交信息如下：
一、双龙南街以东、二环南路以北地块
最高报价12.05亿，楼面价11650元/平米，溢价率4.48%，最终流拍！
该宗地块住宅销售均价21400元/㎡，房地差仅9750元/㎡
参拍企业包括金地、招商&华鸿、建杭、荣安、绿城等5家房企
算上精装部分溢价，预计净利率6.1%，相比杭州，动辄盈亏平衡乃至亏本的项目，利润还算可以，溢价率也在5%以内，流拍仅是稍有诧异
图片来源：浙报地产研究院
二、纵二路以西、横五路以北住宅地块
最终报价最高报价为90021.4万元，折合楼面价14450元/㎡，溢价率17.48%，住宅销售均价21500元/平米，仅7050左右的价差，可仍然逃不脱未达政府保留价，而流拍的命运
圈内投资小伙伴直呼看不懂、金华zf过于膨胀
该宗地块竞争是比较激烈的，合计吸引了德信、保利、大家、金茂等7家单位争抢
算上精装部分溢价，预计净利率3.2%，利润已经如此微薄了，然而还是没有达到政府的保留价
据悉，金茂是参与了整个东湄未来社区的一二级联动，但是果子并没有那么容易摘，最后一手也是由金茂所出
惜败感叹：打败了对手，却输给了裁判！
三、开发区金星北街以东地块
该宗地块的竞争也是异常激烈，合计吸引了中交、金地、保利、中天、碧桂园、万科等10余家房企争夺
最终万科以111508万元总价竞得，折合成交楼面价13111元/㎡，溢价率为34%
住宅毛坯销售均价19000元/平米，价差5889，预计净利率仅2.8%
四、金本土2021-11-2地块（金华婺城区黄金苑1号地块）
本拍企业都是深耕金华的老面孔，主要包括中交、金地、保利、万科等5家房企
最终由中海以137598万元总价竞得，折合成交楼面价8178元/㎡，溢价率为14.8%
住宅毛坯销售均价14500元/平米，价差6322元/平米，预计净利润3.2%
五、金本土2021-11-1地块（金华婺城区公安局以西地块）
该宗地块的竞争相对缓和，报名家数不多，仅4家房企参拍，然而竞争却十分激烈
万科以116683万元总价竞得，折合成交楼面价7511元/㎡，溢价率为25%
住宅毛坯销售均价14000元/平米，价差6100元/平米，预计净利率3.1%
六、纵一路以东、李渔东路以南商住地块金华（金外小学东侧地块）
做为本次集中出让的最为激烈的一宗地块，合计吸引了11家单位参拍，不仅有金地、绿城、万科等深耕金华的老面孔，还有德信、建杭、荣安等迫切拿地的选手
图片来源：浙报地产研究院
最终由厚朴置业以121383万元总价竞得，折合成交楼面价14447元/㎡，溢价率为33.2%
住宅毛坯销售均价20000元/平米，价差更是创了新低，仅5553元/平米，如果没有精装拉溢价，最多做到个盈亏平衡
综合点评：
【1】 本次金华首次采取限房价竞地价的模式，同时也改变了房企的拿地逻辑，开发商拿地的思路从拔预期到明算帐，重点放在了优方案、夯成本、寻找精装部分的利润空间
【2】除2宗安置房外，剩余6宗地块的报名家数并不多，房企参拍热度有所下降，最多的11家，最少的4家
然而并不是市场热度降地，而是政府为了降低溢价率，拔高了起始楼面价，地块起价直接卡到喉咙口，然而保留价也同时抬升，ZF要的是土地出让金，不要溢价率！
【3】以房地差7000为线，7000以上的2宗全部流拍，而成交的4宗地块房地差都控制在7000以内，按照7000作为保留价，实质上能够给到开发商的利润也就是微利！
【4】毛坯微利+精装溢价，或将成为在金华拿地企业的利润来源，开发商做起了精装修生意！
无疑地，万科肯定会上他们的“美好家”！从精装中找补利润，然而后期也会存在很大的政策风险以及交付投诉
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