正荣地产苦熬寒冬，春天还远吗？

杠杆地产

2022-02-22 17:24
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继2021年末的楼盘“骨折价”风波后，至少从公开报道来看，正荣地产的2022年开局似乎并不顺利。

作者：杆姐

来源：杠杆地产（ID:Property-Market)

寒冬难熬。继2021年末的楼盘“骨折价”风波后，至少从公开报道来看，正荣地产的2022年开局似乎并不顺利。

股价闪崩、1月销售额同比下滑、评级下降……每一个看上去都让人忧心忡忡。杠杆地产一位朋友2021年买了正荣的期房，最近也开始不淡定了。

正荣地产到底还好吗？

01 多事之冬

从最近的事儿开始说起。

据大众证券报，2月16日，正荣地产公司债“20正荣03”上午交易再次出现异常波动。根据上交所发布公告，“20正荣03”再次遭遇临时停牌。Wind显示，“20正荣03”16日开盘后最大跌幅为25.48%。

前两天的2月14日，穆迪将正荣地产的公司家族评级由“B1”下调至“B3”，将其高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”调整为“负面”。

同样是这天，正荣发布自愿性公告，称：

“对于此前有媒体报告其证券的成交价下跌及成交量增加，其或许归因于互联网上刊发的关于本公司、其控股股东欧宗荣先生及/或其离岸债务证券的若干报章。董事会谨此澄清该等报章属不实且虚假”。同时声明“在就本公司作出在有关情况下一切属合理的相关查询后，董事会确认本集团的营运仍属正常，且本集团继续照常开展其业务。”

从正荣地产最近一周的股价走势来看（如上图），市场似乎对这份公告并不领情。杠杆地产看到，截至2月18日收盘，正荣地产每股价格0.87港元，自2月11日起就持续呈走跌态势。

对于正荣地产而言，2月11日是值得铭记的一天。这一天发生了两件大事，杆友们估计都有所耳闻。

一是股债双杀。股价跌去三分之二，债券价格普遍跌去四成以上；关联的正荣服务股价也出现暴跌。正荣地产公告说是受传言影响，也有回应说或有机构恶意做空再买入。“或有”二字充分体现了我国汉语的博大精深，整齐划一的“做空”报道，也不得不让人浮想联翩背后正荣地产的动作。

情人节这天，正荣地产的第二件大事就是公布了2022年1月的销售额，情况不容乐观。1月份，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为78.97亿元，销售建筑面积约为491034平方米，平均售价约为每平米人民币16100元。

上述三项数据在2021年分别为111.97亿元、646213平米、17300元，2022年分别同比下滑了29.5%、24%、6.9%。当然行业巨头多数如此。

但对比处于至暗时刻的2020年1月，正荣地产的今年1月还是稍微好点。2020年1月上述三项数据分别为69.94亿元、447140平米、15600元。

02 正荣地产欠了多少钱？

一系列风波背后，不禁让人好奇：正荣地产到底欠了多少钱？财务情况还好吗？2021年的年报还没出，从2021半年报来看，正荣地产总负债2033.05亿元，比2020年的1837.8亿元增加了接近200亿，同比增幅为10.62%。

截至2021年6月30日，正荣地产有未偿还的银行及其他借款总计453.46亿元，2020年末这一数字为417.61亿元，略有增长。

以2021年6月末为参照，正荣地产需一年内偿还的债务为203.43亿元，比2020年末的195.49增加了不到10个亿。

两年内需要偿还的债务为418.53亿元，比2020年末增加了一丢丢。

此外杠杆地产注意到，正荣地产2021上半年净利润同比增长17.98%，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。报告期内，正荣地产这部分收益为12.76亿元，2020年同期为4.02亿元，增加了8个多亿。

这8多亿的来源主要是“出售附属公司的收益”。这是卖资产保利润的节奏还是？

“明股实债”重灾区非控股权益上，正荣地产也颇为微妙。如2021上半年，今年上半年，正荣地产的15亿元净利润里，非控股股东所占净利润3.38亿元，占比大概在22.53%。但正荣地产的非控股权益，却占到了当期净资产的53.93%。这又是什么节奏？

境外债方面，根据中国房地产报，Wind数据显示，正荣地产当前有15笔处于存续期的境外债，余额合计约48.92亿美元。2022年有5笔境外债到期，金额合计23.33亿美元。

另有9笔境内信用债，合计存量规模为57.9亿元，其中2022年有3笔到期。还有一笔10亿元的公司债于9月14日进入回售期。

正荣地产的融资成本也不低。克而瑞数据显示，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。正荣地产目前存续的境外债最高的利率有9%多，平均利率接近7%。

如穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai所言:

“评级下调反映出正荣地产的再融资和违约风险加剧，原因是该公司业务疲软、融资渠道恶化以及未来12个月的大量债务到期。负面展望反映出正荣地产在未来6-12个月内解决债务到期问题的能力存在不确定性。”

03 抄底还是逃跑？

在市场一片哀嚎声中，也有默默吃肉的。比如江苏经济报报道，就在2月11日正荣股价闪崩时，有行业大咖火线抄底，20分钟大赚58%潇洒走人。杠杆地产身边也有……

正荣地产还有恢复动力吗？2022年房企偿债大年，黑铁时代大家都不好过。股价方面，大概率也不会高到哪去。

就如开年来，房地产利好消息不少，今天更是传来了有城市下调首套套房利率至20%的消息。但地产股还是没蹦跶起来，这说明无论坐庄的还是小散，基本都知道房地产短期没啥搞头了。

但别忘了，作为我国经济增长的一大引擎，房地产这个发动机决不能熄火，这也是常识。从价值投资角度来看，对优质地产股低位买入，长期持有的逻辑应该不会被撼动。前提是公司好。

对于正荣地产而言，只要不成为下一个某大，就还有回升机会。话说回来，刀尖上跳舞，也不是一般小散能hold住的。