作者：sven

来源：资产界

苏宁创始人张近东曾说"仓储是零售的命脉"。2026年夏天，这条"命脉"的控制权，彻底换了主人。

一笔21亿的基金，揭开了苏宁八年"资产轮换"的终局。

2026年5月22日，深圳深港智投私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）正式落地。基金总出资额21亿元，出资方阵容颇为引人瞩目——中国信达、中国东方两大全国性AMC联合深圳港集团共同发起设立。

AMC出钱，深圳港出地，双GP共管。

一个月后，首笔投向浮出水面——收购南京禄昌、南京优荣等7家仓储物流公司的100%股权。7家目标公司集中在长三角和大湾区，业务全是通用仓库开发与租赁。其中6项资产均出自苏宁集团。

AMC不买不良资产包，却跑去接盘苏宁的仓储物流资产？这笔交易的逻辑是什么？

一、AMC+地方产业资本组合

先看基金结构。

中国信达以LP身份出资59.9524% ，旗下信达资本作为GP占据0.0476%的份额。中国东方资产以另一LP身份出资20% 。深圳港集团则通过旗下物流发展公司、资本公司分别以10%和9.8524%作为LP，同时通过与深创投合作设立的深圳港创新基金以GP身份参与。

基金采用双GP架构，由信达资本与深圳港创新私募共同担任执行事务合伙人。

这种"AMC+地方产业资本"的组合，在行业内并不多见。AMC擅长资产定价与风险处置，地方国资则熟悉区域产业布局与深港协同发展脉络。双方联手，能在项目挖掘、风险定价与投后管理上实现互补。

从方向来看，基金落地深圳，精准锚定深港合作与粤港澳大湾区发展机遇。结合各方股东业务优势，该基金大概率聚焦港口物流、科创产业、先进制造、资产整合等领域。

二、抄底苏宁系仓储资产

7家目标公司——南京禄昌、南京优荣、南京云端、南京尚睿、东莞顺晟、苏州苏宁、绍兴苏宁——实控人分别涉及深创投、上基集团、苏宁易购集团及中信集团。

数据来源：公开资料，观点指数整理

梳理一下这批资产的流转路径，你会看到一场长达八年的"资产轮换"：

2018年，苏宁与深创投不动产联合发起云享仓储物流一期基金，出售一批物流地产项目，现金净流入11.48亿元，然后以稳定租金和10年租约租回使用权。

2019年，云享仓储物流二期基金设立，再出售一批物流资产，回收现金流8.56亿元。

数据来源：公开资料，观点指数整理

两轮操作，苏宁合计回笼约20亿元现金流。

2021年，深创投联合盐田港资本设立新基金，收购云享一期基金股权，接手苏宁运营的10个仓储物流项目，将其作为Pre-REITs孵化载体。

2026年，深港智投基金出手，收购其中部分仓储资产。

七年时间，同一批资产从苏宁手里出发，经过云享基金、盐田港基金、深圳港基金，最终到了AMC手里。每转手一次，苏宁的持股就少一点，资金就回笼一点。

如今，AMC成了最后的接盘侠。

三、AMC的算盘

AMC挑这个时候接盘，算的是另外一笔账。

业内人士透露："这笔账算得很清楚，现在拿地成本比高峰时跌了三四成，租金一旦反弹，3-5年退出年化不会低于双位数。 "

第一，赌物流周期的底部。

世邦魏理仕的数据显示，当前高标仓市场正处于触底期。2026-2027年库存周期将围绕3年临界线运行，租金正在筑底。预计2028年后租金将迎来一轮快速反弹。随着空置率伴随新增供应的持续下降，2028年年中市场有望进入第五周期。

也就是说，AMC在最低点进场，赌的是两年后的反弹。

第二，走Pre-REITs的退出通道。

两大AMC此次并非直接收购不良债权，而是通过Pre-REITs基金孵化资产，待运营成熟后通过公募REITs退出。冷链仓储被视为"国资核心增持的硬核收租资产"，具备稳定的现金流和REITs退出逻辑。

据中金公司研报统计，截至2026年4月底，国内机构间私募REITs累计发行49单、规模804.78亿元。物流、产业园、仓储占据绝对主力。AMC以Pre-REITs基金形式介入，孵化3-5年后寻求公募REITs上市退出，是典型的"长线资本"打法。

第三，AMC正在从"不良债权收购"转向"产业基金化运作"。

近年来，全国性AMC的出手形式不再局限于收购不良债权，而是逐渐以基金化的产业合作方式盘活存量资产。截至2026年6月，东方资产参与的基金数量共计333只，仅2026年就出资17只基金。最近的存储热门长鑫科技IPO，东方资产就赚麻了！

通过股权投资基金形式引入产业合作方，可以实现"金融+产业"双轮驱动，既能化解金融风险，又能服务实体经济和地方产业升级。

尾声

苏宁当年为了盘活资产设计的基金模式，兜兜转转七年，最后成了AMC抄底物流资产的通道。

从苏宁到深创投，从盐田港到深圳港，从云享基金到深港智投——一场持续八年的资本流转，终于在AMC这里画上了一个阶段性的句号。

苏宁拿到了续命的现金，AMC拿到了便宜的筹码，深圳港拿到了核心的仓储版图。

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原标题：深圳国资联合信达、东方，抄底苏宁仓储资产！

AMC仓储物流Pre-REITs