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从第三季度以来，地产圈就没传出过好消息。等了快半年，地产寒冬迎来了第一股暖流，在融资端的松绑虽迟但到！
作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID:dichandabaozha)
从第三季度以来，地产圈就没传出过好消息。
房企违约不断，土地流拍频现，地产销售、新开工、投资增速突如其来全面转负，30多家房企信用评级下调，地产融资的闸门被彻底焊死......
一日行业不触底，就多了一日煎熬，几乎所有地产人都在等一个政策见底。
等了快半年，地产寒冬迎来了第一股暖流，在融资端的松绑虽迟但到！
01
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，央行点名要求金融机构对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，松绑偏紧的房地产信贷环境。
央妈话音未落，像打了一剂强心针，银行等机构投资者立马放开闸门为房企“输血”，市场瞬间活跃起来。
11月12日，招商蛇口一天内就公布了两笔总计60亿元的债券。
11月19日，又有绿城房地产集团、首开股份向银行间市场交易商协会分别注册发行20亿元、62.5亿元中期票据。
11月22日，中海集团宣布将发行总额不超过人民币50亿元的境内人民币债券。
11月22日晚间，保利发展发布公告称，拟发行不超过98亿元公司债券。
算上11月前两次成功发行的中期票据，保利发展一个月之内将筹资143亿元。
这次发债好生热闹，不仅有保利、中海、招商、上海建工等实力雄厚的央企国企，更有北京城投、栖霞建设、厦门象屿等地方性城投公司参与进来。
发债的房企数量更是多达42家，全国各地多点开花，大有解冻之势。
值得一提的是，此次发债金额规模也很出人意料。
据数据统计，截止11月26日，当月发行债务的面值总额达421.88亿元，较10月全月增加188.06亿元，提升约80%。
如果放在下半年整个维度来看，7月至10月的规模分别为746.28亿元、557.62亿元、444.98亿元和233.82亿元。
11月的421.88亿元，真的有触底反弹那味了。
02
之所以央行选择这个节骨眼突然松绑，让银行放水给各地国企央企、城投，炸天团认为背后有三个方面的考量：
其一、从房住不炒到三道红线、从银行两道红线到土地两个集中管理，这一年下来，基本上政策调控的牌已经快打完了，过紧过密的政策反而让行业失去了活力。
比如如今行业低迷，买房人都在持币观望，不敢买在房价高位，导致房企销售去化难，这其实和上面“拉动消费”的意志是相悖的。
在调控房地产行业取得了阶段性成果后，上面也知道要适当给与一些甜头，一松一紧的调控才是未来圈子的主基调。
比如及时松绑融资，这样有利于房企补充流动资金、以及项目建设，也间接给行业信心，促进整个经济消费回暖，对房企、买房人都是利好消息。
其二、这次发债的42家企业，有40家都是央企国企或城投。
这说明央行一时半会不会把融资口子一下子开得很大，只有信用资质好、或可以靠国家背书的企业才有资格获得发债权。
总的来看，国有企业拥有政府背书，有这样的担保背景，基本不存在违约风险。
对于踩着三道红线、经营状况不佳、负债优化不好的这类民企，在融资鄙视链中依然位于最低端，想获得负债性融资估计还很遥远。
03
第三点原因，也是最容易被忽视的一点：再不放水，土拍市场就没玩家入场了。
大家都知道今年前两轮土拍并不是很乐观，特别是第二次，很多房企都望而却步，只能靠国企自身消化。
如今11月底，马上12月份，全国第三轮土地集中出让已经开始，再不松开融资，土拍流失就会更加难看。
为了让央企国企提前‘储粮’，在低溢价率窗口期拿地，这次放水势在必行。
果不其然，成功发行债券后，一些央企国企立马大举进攻土拍市场。
比如前文提到的中海，其在今年的二批次拿地中，以权益拿地总价530.96亿元、27宗地块名列榜首，夺得二批次获地之冠。
又比如前文提到的一个月筹资了143亿元的央企——保利发展，在郑州第三次集中招拍挂的12宗地中，郑州保利独占4块！
此外在南京土拍市场，保利经过25轮竞价触顶最高限价20.3亿元，以总价20.4亿拿下建邺区一块宝地，楼面价33113元/㎡，溢价率高达14.61%！
在这个现金流告急的年代，像保利这种一边顶着高溢价率拿地，一边多个存量项目降价销售，其实也在向外传递信息——“不缺钱”。
这些大型央企，不再为“活下去”发愁，他们更关注的是，如何在危机中实现反超。
04
那这次的融资松绑是不是意味着至暗时期已过呢？
炸天团觉得还为时尚早。
当前，还有不少房企的流动性问题发酵未见底，随著房企美元债即将进入付息到期高峰期，有多少表外债的财务泡沫会被戳破呢，一切都不得而知。
在市场持续降温的大背景下，房企的销售也难言乐观。
据数据显示，1-10月百强房企操盘金额93347.2亿元，较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%，增速明显放缓。
销售难、融资难这两座压在房企身上的大山不倒，行业颓势就不会消散。
在寒夜未亮之前，唯有优化财务结构、降负债的房企方能行稳致远。
最后有一点值得说一说，现在“代建模式”越来越流行，拿到融资的央企国企大概率会选择拿出所竞得地块寻求外部合作，特别是找那些操盘能力强、产品力过硬的民企。
所以融资困难的民企们，别放弃，你们还有机会。
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