-
连接人,信息和资产
-
2023不良资产大会昆明站
三角博弈的持续上演。
来源：杨老师的基建课堂
在国际环境不安定、不确定性不断增强之际，进一步挖掘我国经济的内生潜力、坚定不移的推进城镇化的进程就成为了必然。虽然城镇化听起来和我们的生活无关，但实际上城镇化是国内经济发展的重要“开关”之一，城镇化的加速对地方政府、房地产、金融、就业等方面的影响都是极其深远、牵一发而动全身的。
从理想的状态来看，未来我们国内的发展应当是加速城镇化进程、深挖国内经济潜力；并且严控房地产的过热与进一步的金融化。但是，城镇化不仅影响房地产，还深刻的影响地方财政；在地方财政日益紧张、地方债务压力持续的情况下，地方财政、房地产与城镇化就形成了一种三角博弈的状态：
发展城镇化、严控房价，那么地方债务压力无法缓解；
严控房价、遏制地方举债，那么城镇化的速度一定不理想；
发展城镇化、化解地方债务，那么房地产的价格就很难遏制。
那么这样的状况是如何形成的？是否有解决之道呢？
今年以来，地方财政的运转艰难已经是公开的秘密。对一线城市、珠三角、长三角以外的城市来说，地方财政的支出早已远大于收入；除了仰赖中央转移支付之外，土地出让收入是唯一可控、可解燃眉之急的收入来源。为何土地出让收入如此重要？因为从经济发展的必然过程中来说，土地出让收入是地方资本运作的“第一桶金”，也是地方财政的原始积累。
地方财政的主要收入来自土地和税收，但培育税源、税收所经历的过程是非常漫长的，对于中西部地区来说是十分艰难的；唯一相对刚性、能够支撑地方政府完成工业化进程和基础设施建设的收入来源，有且只有土地出让收入。
如今，虽然东部沿海地区已经进入了发达国家的状态，但广大中西部地区的城镇化率刚刚达到50%；仍然需要在基础设施、工业化基础、城镇化等方面进行大量投资。但对这些地区来说，发展产业固然是能够得到长期收益，但当下、眼前的资金平衡仍然依靠土地出让金来完成。
因此，在当下地方政府债务高企、新一轮基建马达开启的时刻，投入基建、收回土地出让金的土地财政模式仍然需要再次打开；特别对于中西部地区来说，这是他们必经的、也是发展的唯一道路。
城镇化奥秘：内循环的开关
中西部地区的人口流动远不如一线城市和沿海地区来的幅度大，为何这些地区的土地财政也能够很好的运转呢？其背后的逻辑就是城镇化——当城乡二元结构被打破、大量人口进入城镇地区工作和生活，区域内的土地价值就很快被调动起来了。
这个过程在过去十年中都是阶段性循环上演的，许多朋友都非常熟悉；但在最新的语境下还有新的解释，那就是城镇化的过程和加强内循环是非常相似的、开动城镇化正是驱动内循环的开关。
内循环是什么？是加快经济、货币在国内的流动，包括生产、流通和消费的各个过程。但是由于历史的包袱，至今我们仍有6亿人月收入低于1000元；这意味着我国还有数亿人没有参与到国内经济循环的过程中去，游离在当代经济之外。
而在城镇化的过程中，让大量人口从农村转移到城镇、并且转移过程中产生的大量经济活动，无疑极大的促进了内循环的过程；以及让这些人口进一步参与到生产与消费的社会中去。因此，未来十年内我们仍将看到快速城镇化的持续，并且形式内容进一步丰富、多样，逐渐从追求数量转向追求质量。
地产似水：太多太少都不行
既然土地财政和城镇化都是不可逆的大势，那么作为城镇化过程中必然的副产品，房地产仍然将有一轮发展的机会与窗口期；熬过了当下最艰难的时刻的房企，则将享受周期的红利。
从现实和平衡的角度来说，如今的地产就像水：太多了会发洪水、产生大量库存和金融风险，对市场不利；太少了则无法满足大量进城人口的需求，造成供需失衡、价格快速攀升，影响实体经济。加上“房住不炒”的调控，未来地产市场将会严格管在笼子里；既要适度发展，又不能出现“上蹿下跳”的反常现象。
但是，在内循环与土地财政的双向压力之下，房地产所受到的推力也非同一般。除了重点管制人口流入的地区会有严格的市场调控，其他地区的房地产价格仍将蠢蠢欲动；毕竟在缺乏投资品和金融池子的如今，地产仍然是经济的必需品。
重庆模式：解决土地供需矛盾
那么有没有相对平衡、能够同时满足三个需求的方案呢？其实是有的，比如典型的重庆模式——通过建立城乡建设用地的增补平衡、在既有建设用地规模的框架下迅速加大土地供应；在获得大量财政收入的同时，既加速了城镇化的进程、又维持了相对稳定的房价。
但是，要实现重庆模式，不仅需要科学的发展规划、还需进行一系列资本运作、满足当下政府的投融资需求；这对许多欠发达、财政收入较低的地区来说，可能又是新的难题。
所以，未来我们仍将看到三角博弈的持续上演。会有一些地区借助土地财政完成发展的积累、抢跑新一轮的快速发展；但也有一些地区会受困于常住人口的持续流出、债务重压下的乏力、暂时错过发展的机会。
对于我们这个世界最大的发展中国家来说，发展的不平衡在未来数年内，仍将是一个很大的问题。
2023年7月22日-23日，诚邀您拨冗莅临。
拿包+尽调+处置+法拍+精华案例全解析！
做好不良资产，学这一门课就够了！
2位深耕该领域的大咖老师领衔主讲，用特殊机会投资视角拆解困境上市公司重组重整中的巨大机遇。
系统提升资产投资、经营、处置实操技能
全面掌握最新结构化融资技能！
还没有评论，赶快来抢沙发吧~
