最高法院：（顶账）房次买受人能否排除执行与（顶账）房买受人的权益无关（2021）

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2021-02-16 10:54
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作者：魏大勇

来源：执行百科（ID：lawteacherwei）

提醒注意：

顶账房买不得啊，买不得。

裁判实例

裁判法院：最高人民法院

裁判案号：（2020）最高法民申3829号

案件索引：再审申请人吴遐因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司及一审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司案外人执行异议之诉一案，

最高人民法院认为

案外人执行异议之诉审理的基本理念，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。也就是说，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。

因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。本案中，案涉房屋系盛景公司用于抵偿对陈文韻所负债务，吴遐是从陈文韻处购买该房屋。因此，陈文韻对案涉房屋所享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不能够适用于对于吴遐的权益与华融重庆分公司强制执行之间的评判。

而且，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其公示性的缺失，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，尚未完成法律规定要件而成为物权的买受人的合同权利在进行处分的过程中，也必然无法将其具有类物权属性的效力传递给次买受人。因此，陈文韻对案涉房屋所享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，对于吴遐的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不具有可参考性。

基于上述，吴遐是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就吴遐自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，吴遐作为陈文韻与盛景公司之间《商品房买卖合同》权利的受让人，与盛景公司签订案涉《商品房买卖合同》是在2017年7月11日。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的吴遐无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系吴遐未尽到这一审查注意义务所致，吴遐应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。

此外，本案二审判决于2019年11月25日作出，吴遐申请再审提供的盛景公司在另案向重庆市高级人民法院出具的《关于民终257号刘奇建案庭后情况核实》形成于2019年4月12日，不属于本案再审新证据，且其中所载盛景公司向陈文韻交付房屋的时间并非判断本案吴遐的主张能否成立所需查明的事实。吴遐关于该证据属于新证据，足以推翻原审判决的申请再审理由不成立。

至于吴遐申请再审提出的轮候查封生效时间的问题，并不影响本案再审审查的认定，不构成《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回吴遐的再审申请。

审判长：司　伟

审判员：王海峰

审判员：孙晓光

二Ｏ二Ｏ年九月二十九日

法官助理：王小娟

书记员：罗映秋

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