关于土拍“竞品质”，南京细则曝光，杭州又会怎么玩？

陌爷地产圈

2021-06-23 14:41
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南京土拍“竞品质”细则出炉，杭州将会怎么玩？

作者：陌爷

来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）

土拍规则，决定着开发商在地块参拍和获取上的策略，同时也是政府-开发商之间的博弈。

而无论哪种方式都有其利弊，要么是动了政府土地出让金的奶酪，要么是挤压了开发商的利润空间。

进而最直接的影响是房子品质下降，后期维权事件频发！

而为了控制溢价率，起到市场维稳的作用，传统的土拍规则包括溢价封顶后竞配建、溢价封顶后竞自持、溢价封顶后现房销售、溢价熔断后摇号等形式。

显然不太能够解决高价地带来的商品房品质以及后期业主维权之间的矛盾。

而北京最早提出以及推行的“竞品质”模式的土拍规则无疑是最直接有效地解决这一矛盾。在“两集中”供地模式的背景下，杭州、南京等城市也纷纷效仿。

据悉，杭州将会在第二批集中供地中试点“竞品质”，每个行政区将会先行试点一宗，而具体细则仍尚未出炉。反倒是南京的竞拍细则快了一步。

图片来源：南京楼市话事人

NO. 1｜壹

总结下，南京土拍的竞品质模式规则主要包括以下几个方面

一、进一步提高竞买要求

除了对竞买保证金提高到50%、竞买主体资格满足二级以上开发资质等硬性要求外，还与开发商的财务状况、三道红线、风险评估等方挂钩，具体如下：

剔除预收款后的资产负债率上限为70%；

净负债与股本之比的上限为100%；

现金与短期债务比的上限为1；

此外，开发建设阶段更是要求1个月内付清土地款。

无疑是对参拍企业的资质及实力提出了更高的要求，且进一步倒逼开发商控制三道红线，主动降负债！

二、什么时候竞品质？

根据细则，南京的竞品质环节大概率是在限时竞价结束之后，对于单幅超过20家以上摇号的，根据企业提交的材料按照“竞品质”要求打分，选定出前5名参与摇号。

三、“竞品质”的标准有哪些？

南京的“竞品质”评价的维度主要包括公共空间、建筑单体、建筑立面、阳台设计、停车设施、BIM技术等6大维度。其中：

1、公共空间：居住区内应打造优良的公共空间与景观绿地。物业管理用房、垃圾房、变配电间、开闭所等公共设施与配套建筑统筹布置。

2、建筑单体：整体要求规整平齐，并且规定了18层以下不得采用外廊内天井户型；18层以上不得采用两梯四户的户型结构等设计要点。

3、建筑立面：建筑里面宜采用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，鼓励使用石材、铝板、一体化板材等板材幕墙体系，鼓励使用经绿色认证的绿色建材，不得使用低品质涂料和面砖等材料。

4、阳台设计：统一要求结合立面设置封闭阳台。

5、BIM技术：方案报审需运用南京市工程建设项目智能审查系统进行BIM规划报建、施工图报审和竣工验收管理等

NO. 2｜贰

参照北京和南京，杭州将会在第二批集中供地中试点“竞品质”。据坊间消息，主要调整可能集中在以下几点：

一、第二批集中供地并不全面铺开，而采取试点形式，各行政区上报一宗，说白了就是摸索排雷。

二、 “竞品质”宅地要求更加苛刻，据悉现房+限售可能是标配，堵死了开发商快周转的主意。

三、先报品质方案打分（建筑技术占30分，公共配套占44分，工程保修占6分，装修标准占20分），暂定取前6名（具体还未定）进入竞价环节，封顶后竞配建保障房。