国企类机构还能投地产吗？

西政资本

2021-10-20 15:08
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自几家百强房企爆雷以来，国央企类投资机构基本都暂停或收缩了地产投资业务。对于资金日益紧张的房企来说，国企类资金机构让房地产行业的走向蒙上了更多的阴影。

作者：西政资本

来源：西政资本（xizheng_ziben）

一、国企类机构的地产投资业务现状

二、房地产融资市场的最新动向

三、国企类机构的未来业务走向及业务操作瓶颈

笔者按：

自几家百强房企爆雷以来，国央企类投资机构基本都暂停或收缩了地产投资业务。对于资金日益紧张的房企来说，国企类资金机构这个地产前融输血大户的关闸让房地产行业的走向蒙上了更多的阴影。

在地产前融业务中，国企类资金机构向地产企业投放的资金一直都占据着很大的权重，国企类机构业务的暂停和收缩甚至可以对房企造成抽贷和断贷似的连锁反应。庆幸的是，央行金融市场司司长10月15日表示，央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

一、国企类机构的地产投资业务现状

从统计的情况来看，国企类机构大部分都已经暂停或收缩了业务。具体来看，主要有如下几种情况：

1. 因楼市强调控、金融强监管等原因，以响应"房住不炒"的监管精神作为业务导向，逐步清理存量地产业务，且原则上不新增直接涉房业务，比如AMC回归主业并专门操作不良，国企类保理公司仅操作国央企施工单位上下游供应链业务等；

2. 在监管收严背景下仍有部分投放额度的，目前在重点修正地产投资业务的操作模式，包括交易架构和放款模式的调整；

3. 已踩雷HD、LG等房企的，目前正在集中精力处理踩雷事件，基本无新增业务。

我们注意到，当前可继续操作地产投资业务的国企类机构基本都提高了业务准入要求，其中单个项目的额度均有所降低，审批流程亦明显加长。举例来说，有的机构目前只投国央企类开发商或前40强的民营开发商（除去爆雷的几家），而且要求必须高能级城市才予准入，不过更多的机构则是出现了业务区域收缩的情况，比如不少国企类机构目前只操作当地业务，对融资主体的准入可以稍微放宽，不过最主要的原因还是当地项目风险更加可控，加上这类机构自身在当地的资源比较丰富，因此投后管理实施起来也比较方便。

除了上述情况外，有个别国企类机构目前正在大力拓展业务，比如一些体系内拥有施工业务板块的国企类机构，一方面他们有自身配套的金控平台，一方面操作地产项目时他们跟政府的谈判地位比较对等，加上还可以获取施工方面的业务，因此能形成内部所有业务环节的联动。对他们来说，地产属于国进民退的时候，目前更是充满机会。值得一提的是，这类国企类机构对地产和城市更新项目投资方面操作经验比较欠缺，投资和风控团队也都比较薄弱，因此跟类似我们这种专业性投资机构有比较强的合作诉求，比如在具体对外投资方面很多国企类机构倾向于和我们搭建双GP的架构，其中产品架构、放款模式、风控和投后等都主要由我们负责处理。

二、房地产融资市场的最新动向

在地产融资业务领域，国央企背景的银行、信托机构占据了绝大多数的市场份额，而在单纯的地产前融业务领域，国企类的金控平台、投资公司、保理公司、小贷公司、融资租赁公司更是占据着半壁江山。在此轮地产和金融强调控的背景下，有不少国企类机构已开始响应中央的精神主动清理地产类投资业务，已暂停和收缩地产投资业务的国企类机构更是不计其数。从总体来看，目前各类资金机构的地产融资业务开展情况主要如下：

（一）银行

央行9月24日召开第三季度例行会议提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”后，广州、佛山等地的银行按揭贷款利率下降，按揭端的信贷政策松动比较明显，但银行开发贷并未有放松迹象。除此之外，大部分银行都暂停了地产融资产品的相关代销业务，也有一部分银行提高了地产相关的金融产品代销业务的准入要求（关键是目前没有好的资产，另外风控准入也更加严格）。受开发商信用风险以及违约风险的影响，地产融资涉及到的配资端和金融产品销售端的业务情况都不太理想。庆幸的是，央行金融市场司司长10月15日表示，央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

（二）信托

自9月下旬以来，多家信托机构收到监管层通知，要求排查所有存续房地产项目的债务情况，包括债权、股权、权益投资等全部产品，有的信托机构还被要求提交地产商的相关情况及所涉项目规模、房价变动的压力测试、主体信用分析，并要求最终汇总成报告形式。10月8日，针对多数信托公司对异地部门缺乏有效管控、积累风险隐患、影响监管政策传导执行等问题，银保监会还向信托机构发送了《关于整顿信托公司异地部门有关事项的通知（征求意见稿）》。根据统计的数据，9月份房地产信托的成立规模同比和环比均接近腰斩。

（三）AMC

9月初，中央审计署各地办事处派出审计组进驻20多家地方AMC，开启首轮针对地方AMC业务合规、主业经营及公司治理等审计工作，其中跟地产融资息息相关的非金不良类融资产品今后将被严控，目前中央巡视组还在对四大不良资产管理公司等进行重点巡视。

（四）地产私募机构

截止当前，地产基金产品的备案难度正在持续加大，虽然没有明确的窗口指导意见，但是底层是住宅的地产基金产品在备案时被“劝退”的情况变得更加频繁，且不论是契约型还是有限合伙型基金产品，至于是否放开产品备案要求，估计要看第二批集中供地后的市场情况以及未来的监管走向。市场上有声音表示，中基协将可能出台对地产基金的规则性政策，估计是在酝酿之中，不过内部可能也有不同的声音。另外需注意的是，受地产基金备案难的影响，越来越多的私募机构、三方代销/财富机构以及投资/管理类机构、前融配资公司等正在积极寻求与信托机构、银行私行等的地产股权投资类业务合作（一般都是优先股产品），以进行投资人的转化或维续目前的融资业务。

（五）金交所股交所

自9月份以来，新一轮的地方金交所的清理已重新启动，按每个省只留一家的目标以及业务规范层面的要求，地产融资类产品（尤其是非标）将很难在金交所层面继续操作。

（六）房企海外融资

在中资美元债市场，目前的市场情绪非常之差，中资美元债在香港市场占比很高，国庆以来几家百强房企的美元债违约（或预期违约）已开始出现传导效应，后续其他开发商的美元债想发出来将面临更大的难度。尽管如此，国际货币基金组织认为，中国恒大的潜在违约可能对中国的经济活动和金融稳定产生影响，但相信中国能防止局势演变成系统性危机；中国有能力控制恒大的债务危机，更广泛的影响应该有限。10月15日第三季度金融统计数据新闻发布会，对于香港经济导报提问的“我们注意到近期不少房地产企业海外美元债券价格出现下跌，请问央行对此持什么态度”？发言人邹澜表示：近期，受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应，历史上也有很多案例。目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。我们也注意到，一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

三、国企类机构的未来业务走向及业务操作瓶颈

我们注意到，目前很多国企类资金机构都面临业务模式调整，尤其是融资产品模式与放款架构搭建的难题，一些国企类金控平台主要靠体系内的小贷公司放款的，目前受小贷公司属地经营及额度限制影响已很难放款；一些长期靠银行委贷方式解决放款问题的，自从银行风控收缩及银行贷款集中度管理新规施行以来，目前已基本停掉；一些偏好金交所或股交所发行融资产品解决放款通道的国企类机构，目前基本已无法继续沿用以往的方式；还有一些主要依赖保理、融资租赁类融资产品完成放款的，目前在产品合规性、抵押登记等方面已开始面临更多的挑战。

总的来说，国央企类资金机构对涉房融资业务已收得越来越紧，风控要求也已越来越高。值得注意的是，在上述放款模式难以为继的情况下，目前很多可继续开展地产投资业务的国企类机构已将产品模式调整到了真股融资、优先股融资以及明股实债融资等方向，尽管在产品退出层面将面临很多的问题或障碍，比如明股实债的情况下股权退出时仍旧需要上平台公开交易，也即存在很多不可测的交易风险问题，但从长期来看，国央企类机构往地产股权投资方向调整的趋势将很难逆转，甚至对于类似我们西政这样的专业机构来说，股权方向的融资将创造出更多的专业机构与国企类机构的合作机会。