作者：财视中国

来源：财视（ID:caishiv）

2026年5月18日，中国证监会官网显示，易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金四家基金公司同步上报了中证REITs全收益指数证券投资基金产品，这是国内公募基金领域首批REITs指数化产品，标志着我国公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。

此次首批REITs指数基金的申报，恰逢中国公募REITs首批产品获批五周年。五年前，首批9只公募REITs以314亿元的募集规模开启试点；截至2026年5月18日，全市场已累计成立82只REITs产品（上市81家），最新总市值突破2200亿元，用五年时间完成了从“小众试点”到产品数量“亚洲第一”的跨越。

此次申报对二级市场产生了立竿见影的积极影响。在申报前一周，中证REITs全收益指数下跌2.2%，录得年内最大周跌幅，5月15日收盘跌破1000点关口。而随着申报信息发布，5月19日该指数跳空高开，收盘大涨2.37%，创年内最大单日涨幅，强势站上1000点。已上市的81单公募REITs项目当日全部收涨。

然而，在满屏乐观叙事之下，三个仍待解答的问题则更值得追问：增量资金能否跑赢供给？长线资金何时能来？投资者何时从“打新”走向“配置”？

01  增量资金能否跑赢供给？

首批REITs指数基金申报的时点，暗藏深意。就在申报前一周，中证REITs全收益指数下跌2.2%。华泰证券指出，四只REITs指数基金同日集中申报，政策用意清晰——以增量资金预期对冲供给压力，稳市信号明确。

“信号”确实起了作用。申报消息发布的次日（5月19日），中证REITs全收益指数跳空高开，收盘大涨2.37%，创年内最大单日涨幅。整个交易周（5月18日至22日），指数累计上涨1.46%，周度成交额环比大增38.27%。

但问题在于，情绪修复之下，基本面改善仍待观察。

截至5月24日，在申报商业不动产REITs共20单，估值合计超600亿元。首批4单商业不动产REITs在上周（5月18日至22日）集中完成网下询价，国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT认购倍数分别为103.8倍、82.6倍、68.3倍、38.6倍，平均认购倍数为73.3倍——这组数据看似不低，但较年内此前3单基础设施REITs高达239.1倍的平均认购倍数，已大幅降低。市场在一级市场的“消化能力”正在减弱。

从目前市场情况来看，供需天平显然供给端更加吃重——申万宏源测算显示，二级债基入市全年仅能为REITs市场带来约6亿至12亿元的增量资金，而商业不动产REITs单方面申报估值就超600亿元。换言之，指数基金带来的“活水”固然可贵，但在供给的庞大存量面前，其实际对冲能力仍需冷静审视。

02  长线资金何时才能“进得来、留得住”？

与供给压力形成对照的，是REITs市场长期悬而未决的投资者结构问题。

中金公司统计，截至2025年末，全市场公募REITs的机构投资者占比均值达97.21%，持有人户数下降、户均持有份额上升。从流通盘持有人结构来看，券商自营以42.6%的占比居首，仍是市场最大买方；产业资本占比虽大幅抬升，但带有战略性持有特征；险资占比反而下滑了4.89个百分点。长线资金方面，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，社保基金、企业年金等长线资金参与REITs的比例几乎为零。

这是一个高度集中且不够多元的结构——长线资本缺席，散户进不来，现有机构甚至在撤退。而其背后，是投资者生态的几大问题：

首先是合规路径不畅。社保、年金等长线资金对投资标的的合规要求极高，而REITs目前在会计分类、税收处理、投资比例限制等方面仍存在模糊地带。朱元伟对此有明确判断：长线资金参与REITs的比例目前几乎为零，而指数基金的合规路径清晰，可能是它们进场“最现实的工具”。

其次是投研门槛过高。当前82只REITs横跨产业园区、高速公路、保租房、消费、能源、环保、仓储物流、商业不动产等八大板块，底层资产的运营逻辑、现金流特征、估值方法差异极大。单券投研成本高企，使得中小机构和个人投资者望而却步。

最后是行为惯性固化。“打新”文化在REITs市场根深蒂固，大量资金追逐首发溢价收益，上市后即离场，缺乏长期持有意愿。去年年末即出现数次破发现象，其中不乏在网下认购时倍数超过300倍的高热度REITs，打新热和持有冷的热度差可见一斑。

03  从“打新”到“配置”还有多远？

过去五年，投资者参与公募REITs必须在证券公司开通场内账户，对大量习惯使用银行、第三方互联网平台的场外基民而言，始终缺少一个便捷的“一键买入”工具。渠道壁垒，塑造了REITs市场“机构为主、散户稀少”的投资者结构。

场外指数基金的推出，恰恰打破了这道壁垒。本次申报的4只产品均为场外指数基金，直接投资于指数成份证券，采用现金申赎模式，运作不依赖盘中交易机制，更适合通过银行、券商及第三方平台广泛销售，能够有效覆盖更大范围的个人投资者与稳健型机构投资者。

从产品设计看，这批指数基金统一跟踪中证REITs全收益指数（932047.CSI），该指数选取了53只满足流动性及上市时间要求的已上市公募REITs作为样本，覆盖全市场REITs数量的65.43%和总市值的77.23%。其核心特征在于采用全收益统计口径，将分红全额纳入指数收益，能够较为完整地反映持有公募REITs的实际投资回报。

这意味着REITs首次拥有了面向数亿场外基民的标准化入口。展望未来，正如业内人士所言，伴随REITs指数基金的推出，投资者行为有望从“打新持有”向被动配置方向转变，定价权也将从个券研究向指数体系迁移。

市场各方眼下最为关注的是审批节奏和实际募集规模。华泰证券指出，若证监会以快速通道在1至2个月内批复，将进一步强化政策稳市场信号。短期看提振信心；中期有望引入险资等长线资金进场，改善市场资金结构；长期则促进投融两端良性循环，推动市场定价效率提升。

中信建投地产研究团队测算，若年内10家机构获批REITs指数基金、单家发行3-5亿元，则指数产品有望在年内贡献30-50亿元。

中金公司研究团队将首批REITs指数基金评价为“资产荒时代的‘及时雨’”，认为在低利率环境下，公募REITs凭借强制分红属性具备良好的大类资产配置价值，指数基金的推出有望提供标准化、低成本的底层配置工具。

无论首批产品募得资金量是30亿还是50亿，“基础设施资产”预期将首次以“普惠金融产品”的姿态走进了大众投资者的资产配置菜单——这一变化，也许比任何资金数字都更具深远意味。

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原标题：洞察 | REITs指数化投资蓄势待发，三大悬念仍待解答

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