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在管面积增长155%背后的兼修与整合
作者：任英楠
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
3月11日，融创服务（01516.HK）正式发布2020年度业绩报告。
报告显示，2020年融创服务经营业绩全面高质量快速增长，实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；毛利12.75亿元，同比增长达到77%，毛利率约为27.6%；扣除一次性上市开支影响后，全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%；净利润率持续稳步提升，达到13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。
融创服务营收和利润可观，“并购王”孙宏斌将收并购在融创服务进行到底。
同时，融创服务在管面积大幅增长。截至2020年底，融创服务在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%。合约建筑面积达到2.64亿平方米，同比增长67.2%。
内外兼修
去年5月，融创服务以15亿收购开元物业84.92%股份。据悉，开元物业涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种，且开元物业90%的合约建筑面积均来自于第三方，且非住宅物业占比超30%。
除了收购开元物业外，去年融创服务对价为 867.23 万元收购了成都环球世纪物业95%的权益。公开资料显示，该标的公司业态涵盖高档公寓、写字楼、商业物业、会展物业和旅游度假区，管理面积总计达421.81 万平方米。
收并购直接大幅增加了融创服务在管面积，收并购完成后其中来自独立第三方项目面积从2019年的0.6%直接增长至32.1%，收入占比也从上一年的0.4%增长至24.1%。
外拓能力被视为物管公司成长性的重要部分，此次两次大型收购案对融创服务的外拓板块有一定的提振作用。融创服务行政总裁曹鸿玲表示，2021年融创服务的在管面积将保高速增长，预计在1亿平方米左右，主要通过市场拓展、合作及收并购来实现。“市场拓展是融创服务首选的增长途径。”
被房企拆分上市的物管公司主要依靠母公司输血。此前，据招股书，2017-2019 年，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为 99.4%、99.1%和99.6%。
得益于母公司融创中国的支持，去年融创中国销售面积稳定增长，持续补充大量土地储备。此外，加之融创中国作为中国最大的文旅项目持有及运营商，具有完善的文化产业链布局，为融创服务提供更多的想象空间。
业务整合
融创服务三大业务板块中，2020年的物业管理服务收入约27.74亿元，同比增长141.6%；非业主增值服务收入16.73亿元，同比增长6.4%；社区生活服务收入约1.76亿元，同比增长65.2%。
其中，随着在管建筑面积持续稳步提升，物业管理服务收入在总收入的占比达到60%，相较去年大幅上升了19.4个百分点。
此外，物业管理服务和社区生活服务的毛利率分别相比去年增长了9.8个百分点和11.7个百分点。
2020年，融创服务超过86%的合约建筑面积位于核心一二线城市，且在布局的一二线城市管理密度显著高于行业平均水平，其中，杭州、重庆的单城合约建筑面积超过2000万平方米。
2020年，融创服务在并购开元、环融之后，将原来的7大区域、开元、环融的组织架构调整为15大区域+医院事业部。规模效益开始显现，包括浙江、江苏、四川、河南等省份的规模显著增加，合约建筑面积均超过1000万平方米。
截止2020年底，融创服务业务覆盖全国137个城市，在管建筑面积和合约建筑面积分别达到1.35亿平方米和2.64亿平方米。
在业态管理方面，涵盖医院、会展、政府机构、道路等领域，且非住新增合约建筑面积大幅增长，融创服务的成长还有待时间检验。
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