三轮土拍热度不一，重点城市降门槛和打补丁互现

丁祖昱评楼市

2021-12-15 10:40
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重点城市三轮供地潮已接近尾声，多地也完成了第三轮集中供地出让，绝大部分城市土拍规则出现了适当的放松，但土拍“降温”仍在多个城市延续。

作者：克而瑞研究中心

来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)

重点城市三轮供地潮已接近尾声，多地也完成了第三轮集中供地出让，绝大部分城市土拍规则出现了适当的放松，但土拍“降温”仍在多个城市延续。

11月，重点监测城市土地平均溢价率环比减少0.6个百分点至2.7%，再度创下历史新低。此外，土地流拍现象较上月有所好转，但平均流拍率也达到23%的高位。

不过，近期房企融资边际放松，部分城市三轮土拍热度较二轮有“回温”，流拍率较二轮明显下调，品牌房企拿地积极性也有所提升，典型如济南、成都，而部分城市逆势升级出让规则，第三轮土拍进入“寒冬”，典型如厦门。

01 济南、成都降门槛，土拍热度略有“回温”

12月9日，成都第三轮土拍正式收官，土拍热度稳中略有回温，房企参拍积极性明显提高，尤其是民营房企拿地积极性较此前有所提高。这种现象同样出现在刚刚结束地三轮土拍的济南。此外，上海、合肥等城市的三轮土拍中也有回温迹象。

土拍市场回温与土拍规则松绑有很大关系，各地纷纷降低参拍门槛，以吸引房企参与积极性。

比如济南，首先允许联合竞买，同时将保证金比例从第二轮集中出让的50%全部下调至20%、30%、50%不等，平均保证金比例约为35%，较二轮的50%有明显下调，以缓解房企现金流压力，提升拿地积极性。

成都则通过三大举措增加项目利润空间，具体而言，取消竞自持，所有地块均采取“限房价、限地价、竞人才公寓”的竞拍方式；大幅减少地块的配建要求；“现房销售”要求也并未出现在此次出让地块条件。

值得注意的是，成都第三轮集中供应地块的商品住宅清水限价多较此前明显提升。如高新区大源板块宅地的商品住宅清水限价提升至28500元/平方米，是成都开启住宅限价以来出让地块中商品住宅限价最高的地块，天府新区华阳鹤林村地块的限价也由此前的17700元/平方米提升至2万元/平方米以上。而在7宗回炉宅地中，多数地块的商品住宅限价也给予了抬升，涨幅由3%~17%不等。

表：成都三轮土拍中回炉地块的起拍价及商品住宅限价变动（元/平方米）

数据来源：CRIC整理

从土拍热度来看，济南三轮集中土拍整体溢价率降至0.2%，流拍率为13%，较二轮下降了22个百分点，较二轮有明显好转。从房企竞拍积极性来看，济南三轮集中土拍较前二轮也发生了明显的变化，品牌房企拿地积极性略有回升。

表：济南三轮土拍热度对比（万平方米、亿元、元/平方米）

数据来源：CRIC整理

成都虽然整体土拍热度有所回温，但地块冷热进一步分化。竞拍热度多集中在规划利好、区位价值高的区域如高新、天府新区等或配套成熟的主城区如成华区等，住宅限价提高下高新、天府竞争激烈，多宗地触顶成交，触顶成交地块虽然地房比均在0.6以上，利润空间相比二批次成交同区域地块有所提升；而郊区的宅地仍在持续遇冷，部分地块更是无房企参拍。

表：成都三轮集中土拍中触顶地块情况盈利情况（亿元，元/平方米）

数据来源：CRIC整理

02 厦门土拍规则全面升级，三轮土拍入“寒冬”

在已完成第三轮集中土拍的城市中，厦门是为数不多全面升级土拍规则的城市，如全面限地价、限房价，岛内部分地块住宅销售提高至10年等。

受此影响，在当前市场仍在探底的背景下，厦门第三轮土拍热度明显下滑，参拍企业数量明显减少，尤其是外来房企的参与度更是大幅降低。此次推出的14宗地中，有7宗地块因无人报价而流拍，最终成交7宗地中仅有2宗溢价成交。

土拍整体溢价率由前两轮的25%以上直接降至3%以下，第三轮土拍热度骤降。对比已完成年内最终轮的城市来看，厦门的热度也属于中低水平。其中，厦门的流拍率更是位居11个城市之首，高达50%，是三轮土拍中撤牌流拍地块比例最高的城市。

图：已完成第三轮集中土拍城市的溢价率和流拍率对比

数据来源：CRIC整理

虽然厦门开启了全面限房价，但第三轮土拍出让地块的利润空间并不低。据测算，14宗地即使全部达到最高限价，其平均地房比也在0.7以下，房地价差也均超过了1万元/平方米，如湖里P06地块的价差甚至高达2万元/平方米以上，仍给房企预留了一定的利润空间。

事实上，楼市持续下行才是厦门第三轮土拍热度骤降的主因。

据CRIC监测数据显示，今年9月份以来，厦门商品住宅成交量较此前明显收缩，月均成交面积降至20万平方米以下，明显低于此前月份的成交量。虽然近期楼市放贷速度有所加快，但市场下行的背景下，整体成交规模仍未出现上升趋势，至11月末住宅成交面积仅为15万平方米，同比降幅高达40%。规模缩减下，厦门的库存消化周期也有所拉长，而11月又受多盘新开影响，去化周期更是拉长至20个月以上。

表：厦门近一年来商品成交成交量价走势（万平方米，元/平方米）