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28省市放松预售资金监管,两类城市有望跟进

28省市放松预售资金监管,核心目标在于提高预售资金使用效率,进而提升房企资金的流动性,优质房企将更为受益。

作者:克而瑞研究中心

28省市放松预售资金监管,核心目标在于提高预售资金使用效率,进而提升房企资金的流动性,优质房企将更为受益。

2022年以来,南京、成都、海口等28省市适度放松预售资金监管。而在政治局会议之后,预售资金监管政策解绑频率明显加快。聚焦放松预售资金监管,主要涉及哪些方面内容?未来哪些城市或将跟进放松预售资金监管?

01 28省市放松预售资金监管 政治局会议后政策解绑频次明显加快

预售资金从过度监管到适度监管。据不完全统计显示,2021年,西安、天津、石家庄等36省市相继加强预售资金监管。但2022年以来,南京、成都、海口等28省市适度放松预售资金监管。

以政治局会议为分界线,预售资金监管政策解绑频率明显加快。4月29日,政治局会议强调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。在此之前,仅南京、烟台、绵阳等5城放松预售资金监管;而在此之后,已有成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管。尤其是三四线城市,政策解绑城市数量由4城大幅扩容至18城,其中不乏徐州、中山、洛阳等强三线城市。

02  增加拨付节点及比例等提高预售资金使用效率优质房企更为受益

聚焦28省市放松预售资金监管,主要涉及以下6方面的政策内容:

其一,吉林和漯河2城降低重点监管资金。例如漯河,对2022年4月1日前办理商品房预售许可的项目,不再要求购房款全款缴存监管账户和重点监管资金留存比例;对2022年4月1日后新办理商品房预售许可的项目,将商品房预售重点监管资金比例由40%调整为30%。

其二,绵阳、徐州、阜阳等6城增加重点监管资金拨付节点。例如绵阳,新增“主体分部工程完成”资金使用节点,该节点累计可申请使用对应账户内不超过 70%的建设资金额度。又如阜阳,增设主体结构1/3、2/3两个资金拨付节点。

其三,银川、泸州、常德等5城提升重点监管资金拨付比例。例如银川,完成竣工验收备案后资金拨付比例由90%提高至95%;监管账户未达到监管额度,但满足相应支取节点留存余额要求的,容许特例支取。

其四,南京、长春、海口等9城允许使用银行保函替代预售监管资金。例如阜阳,允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金,支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。

其五,海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行差异化管控。例如烟台,对信用等级为AAA级开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点;对信用等级为AA级开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。

其六,长春、钦州、漯河等4城可以提前提取预售监管资金。例如长春,对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目,依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额,专项用于本项目复工复产,后续商品房销售款需足额补齐提取金额。

综上所述,在保证项目交付的大前提下,28省市放松预售资金监管,核心目标在于提高预售资金使用效率,进而提升房企资金的流动性,优质房企将更为受益。

03 在保交楼前提下 两类城市有望放松预售资金监管 帮扶企业经营尽早回归正轨

展望未来,我们认为预售资金监管将趋于规范化,石家庄、苏州、泉州、无锡等或将跟进放松预售资金监管:

其一,严格落实保交楼,预售资金监管将趋于规范化。首先需要强调的是,政策底线仍是保交楼,保证在建项目都能按期交付,最大程度维护住房消费者的合法权益,以便于逐渐恢复市场信心。因此,预售资金监管将趋于规范化,真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。

其二,两类城市或将跟进放松预售资金监管,提高预售资金使用效率。基于防范化解企业风险考量,在划定保交楼政策底线之后,以下两类城市有望跟进放松预售资金监管,并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等,以便提高预售资金使用效率。

第一类,预售资金监管过度严苛的城市,涉及青岛、石家庄、泉州等。例如石家庄,工程建设层数过半仅能提取25%的重点监管资金,即便主体结构封顶,重点监管资金累计提取比例也仅能达到50%,反观其他城市普遍能达到60%乃至70%以上。

第二类,项目交付风险整体可控的城市,涉及苏州、厦门、无锡等。例如苏州,截至2021年末,约有26个项目已售未交付,总建面333万平方米,全市范围并未出现项目停工、烂尾等问题。

其三,区分项目风险与企业集团风险,帮扶企业经营尽早回归正轨。对于不同信用评级的企业,还是要实行差异化管控,并要区分项目风险与企业集团风险,优质房企、优质项目完全可以进一步放松预售资金监管。另外,对受疫情影响经营暂遇困难的企业,在工程进度尚未达到规定的用款节点,可申请预支预售监管资金,帮扶企业经营尽早回归正轨。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“克而瑞地产研究”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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