世茂集团旗下上海世茂房地产有限公司发布公告称,将终止上海浦城路580弄浦城小区的房源销售,并将启动善后程序,为客户办理解除房屋买卖合同。
作者:陈文莉
来源:风财讯(ID:fengcaixun)
12月14日,世茂集团旗下上海世茂房地产有限公司(下称“上海世茂”)发布公告称,将终止上海浦城路580弄浦城小区的房源销售,并将启动善后程序,为客户办理解除房屋买卖合同。
据凤凰网风财讯了解,目前世茂方给到的赔偿思路是,购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款,所退款项包括购房款及10%的赔偿款。
10月份,房产税试点消息后一天,上海世茂曾因轰轰烈烈抛售96套房,被称为“上海房叔”刷上头条。据了解,这96套房源,在10月16日当天全部卖完。
时隔近两个月,这批房子却以“退房”收尾。
不同寻常的结果,让这场卖房渲染了更多信号和情绪,甚至引发市场对世茂资金状况的猜测。
瑞银认为“这可能会影响世茂的形象和未来的合同销售,尤其是在疲软的房地产市场中。”
那么通过起底上海世茂96套房“售房事件”的前因后果,或能看清世茂的真实处境。
01 世茂出售浦城96套房 一波三折
处于风口上的浦城小区,已经没有了往日的热闹。为卖出这个小区的房子,很多中介前后忙活了几个月,如今,可能一切归零。
一位浦城小区附近门店的中介告诉凤凰网风财讯,世茂卖浦城小区的房子,可以说是一波三折。
世茂集团在2014年就收购了浦城小区的110套房子,至今六七年间,光是拆和卖都想过了几次。
“世茂的总部就在旁边,最早世茂是打算收下浦城小区拆改成它们商业的一部分,在拆迁过程中,有业主坐地起价,双方最后没谈拢,所以才买了部分房源。当时是高于当时周边价格买的,大概6万元/㎡,所以世茂很早就想卖出去,但早期和原业主、和居委会还有很多问题没落实,要沟通,才没卖成。”
有附近中介告诉凤凰网风财讯,这几年房价很快涨上去了,世茂就开始找中介分销想卖。
今年9月下旬,世茂苏沪是招标到了“上海宝沣”,把浦城小区的96套房源打包委托销售,双方还签了团购协议。之后,上海宝沣又委托给了上海庆曌二次分销。
“那时候,全城的中介都可以卖这批(浦城小区)的房子。佣金不低,卖掉一套提点有好几万,很多人去卖。”
中介告诉凤凰网风财讯,这可能也是为什么,浦城小区卖房,给人一下子“爆”了的感觉。
刚好没几天,房地产税试点的消息就出来了,乱传就传成了“上海房叔逃避房产税抛售96套房”,出了圈。
上海世茂也告诉凤凰网风财讯,这批房源销售的确和房地产税无关,也不是世茂缺钱了。公司一直想卖,只是认为这个时机比较合适。
02 网签风波后 为何赔偿也要退房?
凤凰网风财讯获取了一批浦城小区售房现场散发的资料,资料显示,这批房源的均价在8.5万-8.6万/㎡,是按照“一手流程、二手交易”来买卖。
所以,虽然这批房源的价格,与浦城小区近一年内的二手房成交单价(6万-8.4万/㎡)相比,并不便宜,但可以省下二手房交易的中介费、增值税等大笔费用,只需付1%-3%的契税,并且不需要积分。
这样的话,合计下来和二手房交易相比,买世茂这批房源每平方米能便宜1万左右。
“一手流程、二手交易”在上海市场实属罕见,为何采用这种方式,世茂对此三缄其口,中介则表示不清楚详情。
购房者热情很高,买到的人,是从三万人全款买房的“对手”中抢到的,所以一心想快点网签,没想到会遇到意外。
第一个意外是,部分16日及以后签合同的房源,网签被暂停。
凤凰网风财讯从上海世茂方面了解到,这批房源里39套完成了网签,还有一部分只做了草签,就被要求暂时中断网签,进行自查。因为房源销售过热,引发了一系列不好的反应。
自查期为“三个月”,也即是到2022年1月底。
但此时第二个意外出现——12月14日,上海世茂发布公告称,将全部终止销售和退房。
购房者不乐意了,有买房人向凤凰网风财讯反映道“他们凭什么说退就退。五六百万全款打过去的,损失很大,必须赔钱!”
另有匿名人士则指出,世茂浦城这批房子,8.5万/㎡左右的卖价低于银行估价,造成卖房的房款,比抵押额差出好多钱,所以银行不愿意了,信托公司也没办法。
上述的“信托公司”指的是陆家嘴信托。
据购房者提供的抵押合同复印件显示,世茂和陆家嘴国际信托签订了一份债权数额9.5亿元的房地产抵押合同,债务履行期限为2020年1月21日到2022年1月20日。
也就是说,世茂浦城这批房源在销售前已经抵押给了陆家嘴信托,用以融资。
但浦城小区这批房源销售的总价325万-680万元,即使110套全部出售,总销售额最高7.48亿元,也远低于陆家嘴国际信托抵押评估价9.5亿元。
巧合的是,抵押的到期时间,和这批房源网签“自查”结束的时间,都是道2022年1月,刚好重叠。
由此,市场此前猜测,世茂在拖时间,以便流转资金。
但最终世茂决定了“退房”,并许诺退款和赔偿,似乎资金流转意义不大,因为它面临不小的金钱损失和时间成本。
世茂方面表示,该批房源自从销售,在网上出现各种传言,并影响到了后续流程,经过公司多方沟通并慎重决策,将不得不停止销售。但更多具体缘由,截止发稿时间,世茂尚未给予风财讯回复。
03 风口上的世茂
浦城小区售房事件,只是世茂近期各种消息中的一个,并且是距离“融资层面”最远的一个消息,但得到了最广泛的关注。
不少人将目光聚焦在世茂的合作方,陆家嘴信托身上。因为11月5日,市场有传闻称,世茂正在与陆家嘴信托就30亿元信托谈展期。当天,世茂股债因此双杀。
但随后,世茂和陆家嘴国际信托方面,双双否认了这一传闻。
可见,当前针对房地产企业的“消息面刺激”仍是异常敏感的。
客观盘点目前世茂的各种消息:
利空消息有,世茂与国通信托、民生信托谈展期;世茂系评级下调;世茂股份与世茂服务交易被上交所问询;债价和股价大跌…
上海世茂大厦被质押则为正常融资操作,世茂商票问题已被回应为第三方问题。
瑞银最新报告估计,世茂集团明年全年将有价值44亿美元(约280亿元)的境内、境外债券以及境外银团贷款到期。
利好消息有,世茂申程02优ABS产品,资金已全额打款;境内债18沪世茂MTN003资金已经准备好;“中山证券-济南世茂广场资产支持专项计划”已完成付息;世茂大股东增持公司股份…
目前,世茂并未在公开债市场出现违约和逾期,也未有理财暴雷、裁员和压扣工资等情况。
世茂,就像房企敏感期一个“被消息左右”的企业缩影。
“风口”下世茂真实情况到底如何?凤凰网风财讯将持续跟踪报道。
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