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2023不良资产大会昆明站
一季度经济增速断崖式下滑，此情此景，中央今日重申“房住不炒”，如此定力，让地方如坐针毡。一年半前所写文章，旧文重发，个中滋味，冷暖自知。
作者：老庵
来源：老庵笔记（ID：gh_bd8f12fb8283）
一季度经济增速断崖式下滑，此情此景，中央今日重申“房住不炒”，如此定力，让地方如坐针毡。一年半前所写文章，旧文重发，个中滋味，冷暖自知。
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2018年8月，国土局土拍大厅。
“10亿第一次！”
“10亿…第二次！”
“10亿……第三次！”
身材单薄的拍卖员面目有些狰狞，嘹亮的声音中透露着些许无奈，路劲举牌后再也没有其他开发商报价。
正在进行的是一场平淡无奇的土地拍卖，大厅里冷冷清清，早已不是当年人声鼎沸的场面。拍卖的土地在号称天津第七区的海教园，参拍房企只有路劲一家。
“成交！”，拍卖落槌，路劲底价拿地，成交楼面价不到一万，投资经理心里的石头终于落地，今年的奖金算是有了着落。
事实上，即便是底价拿地，这个地块的开发利润也很微薄。
算上综合开发成本、财务费用、期间费用、各项税费，可售口径的单方成本至少两万，目前天津市各区域严格执行限价政策，海教园的小高层最高限价两万一，洋房最高限价两万三，照此计算，整盘利润率在5%—10%之间。
即便如此，如果不考虑去化因素，此次拿地，已经是近两年来天津土地市场上最成功的投资案例之一，开发商最近的日子不太好过。
时间来到16年10月，依旧是国土局土拍大厅。
那是十一长假之后的第一周，开发商的投资经理们还没来得及从假期的慵懒中恢复过来，就要迎来一场重磅土拍。
拍卖地块在杨五庄地铁站南侧，起拍价36亿，天津市数得上名的开发商基本都来了。
中冶、中海、中粮、中铁建、华润、保利、平安、恒大、万科、金地、天一、金隅、龙湖、禹州、正荣、中骏。
彼时，不管大央企还是中型民企，大家手里都有点骚钱。
据说当时媒体也来了十几家，大厅里人满为患，一座难求，投资经理们摩拳擦掌，跃跃欲试。
数轮拼杀之后，万科干掉了各路英豪，以溢价率107%、75亿的代价拿了地，楼面价两万二，附近的商品房售价两万。
这种大体量的地块，只能分期滚动开发，高额土地出让金却对资金占用极大，只有足够高的利润率才能满足资本对收益率的要求。
杨五庄南地块要想达到正常开发的股东收益率，必须依托房价暴涨，均价卖到三万五甚至四万以上。
当时的市场是自打新中国有商品房以来最火爆的时候，堪比股市6000点，一路上扬的房价给人们一种会一直涨的幻觉，人人都想买房赚钱，连万科都信了。
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后来发生了什么，你我都知道。房住不炒，国家的调控大棒很快挥向天津，次年三月天津实行了限购，四季度政治嗅觉敏锐的天津政府又实行了限价，万科傻了眼。
其实早就变天了，只是你我后知后觉。
开发商的暴利时代，可能再也回不去了。微薄的开发利润，逼迫开发商做三个选择：死扛、下沉三四线与高周转。
不是所有开发商都有选择死扛的资本。
选择死扛，就放弃了规模，城市化日益饱和的一二线，拿地机会就那么多，放弃规模，意味着放弃行业排名。没有行业排名，银行不会吊你。
选择死扛，意味着在一二线城市继续搏杀，高价拿地高价卖房，赶鸭子上架，甭管市场接不接受，就是干。当市场观望情绪浓厚，干到最后发现卖不动，那就挺着，因为老子不差钱。
个中滋味，谁有钱，谁知道。
下沉三四线，则是个技术活，需要审时度势，如履薄冰，如临深渊。
一二线城市只有30个，闭着眼挨个进，三四线城市有160个，如果算上县级城市，有1400个，which one？这是个问题。所以一二线城市开发商扎堆，三四线城市诸侯割据一方。
早年国开行大肆放水，加之一二线城市行业调控，货币之水如滚滚洪流汹涌而下，三四线城市一片歌舞升平，好不快活。只是再过三年，国开行收了水，改善需求释放完毕，投资需求回归一二线，不知市场又是什么模样。
按照杜邦原理，如果想博取更高的股东收益率，无外乎从三方面下功夫：利润率、杠杆水平、资产周转率。
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下沉三四线，其实是追求高利润率，在一个非完全竞争的市场，相对垄断可以提高利润水平；而杠杆水平不是谁能可以加，必须规模足够大，资质足够好，目前国家主张去杠杆，这个时点增加债务规模客观难度较大。
而高周转，不需要什么资本，也不需要有进三四线的胆识，只需要设计好制度，然后push员工，性价比极高。
所以，几乎所有房企都在追求高周转。
设计方案全力冲刺，报批报建逐层压缩，开工周期越缩越短，开盘时间一再提前，冰冷的数字背后是所有地产人紧绷的神经，无数熬夜加班，只为了高周转三个字。
天地不仁，以万物为刍狗。资本无情，只是行业形势变幻莫测，毕竟你我只是时代洪流下的小人物，能走多远，全看浪有多大。
英国小说家威廉·萨默赛特·毛姆在《月亮和六便士》里描述了一个让人羡慕的场景：一个原本平凡的伦敦证券经纪人思特里克兰德，突然着了艺术的魔，绝弃了旁人看来优裕美满的生活，奔赴南太平洋的塔希提岛，用笔谱写出自己光辉灿烂的生命，把生命的价值全部注入绚烂的画布。
也许，很多地产人同样有一些内心的诗和远方。无奈时代奔流，面对浪潮，向上不易，向下更难。
前途迷茫，不知何去何从？先来两块钱儿的高周转吧。
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