被执行人如何用被查封的财产融资

《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）明确为充分发挥查封财产融资功能，赋予被保全人或被执行人申请用查封财产融资的权利。

人民法院查封财产后，被保全人或被执行人申请用查封财产融资的，按照下列情形分别处理：

（1）保全查封财产后，被保全人申请用查封财产融资替换查封财产的，在确保能够控制相应融资款的前提下，可以监督被保全人按照合理价格进行融资。

（2）执行过程中，被执行人申请用查封财产融资清偿债务，经执行债权人同意或者融资款足以清偿所有执行债务的，可以准许。

被保全人或被执行人利用查封财产融资，出借人要求先办理财产抵押或质押登记再放款的，人民法院应积极协调有关部门做好财产解封、抵押或质押登记等事宜，并严格控制融资款。

在四川省高级人民法院作出的《成都鸿顺置业有限公司、成都市金色谷农资有限责任公司其他案由执行审查类执行裁定书》（（2020）川执复397号）案件中，复议申请人成都鸿顺置业有限公司（以下简称鸿顺公司，被执行人）、成都市金色谷农资有限责任公司（以下简称金色谷公司，申请执行人）不服四川省资阳市中级人民法院（2020）川20执异24号执行裁定，向高级法院申请复议。

四川省资阳市中级人民法院在执行申请执行人金色谷公司与被执行人鸿顺公司、四川省百森融资担保有限公司（以下简称百森公司）、四川振农投资有限公司（以下简称振农公司）、杨秀菊、张巨萍、成都碧瑰源物业管理有限公司（以下简称碧瑰源物业公司）、成都碧瑰源投资管理咨询有限公司（以下简称碧瑰源投资公司）、成都广连建筑工程有限公司（以下简称广连建司）借款合同纠纷一案中，鸿顺公司向该院提交执行异议申请书，请求该院依法解除对异议人鸿顺公司银行账户（账号6510××××5125，开户行浙商银行股份有限公司成都锦江支行，以下简称浙商银行锦江支行）的冻结措施，以及解除对鸿顺公司开发的“双楠悦天地逸都”项目40套住宅房产的查封措施。承诺将鸿顺公司开发的“双楠悦天地逸都”项目9号楼未抵押未查封的商业房产中，用高于执行标的20%的商业房产来置换本案已经查封的40套住宅房屋及冻结的预售资金监管账户。

被执行人鸿顺公司异议称：1.“双楠悦天地逸都”项目是位于成都市武侯区××的商住综合体项目，所涉土地建筑面积达25万平方米，是武侯区政府重点关注的项目。因“双楠悦天地逸都”项目自2004年开工以来烂尾多年，在此期间，经成都市政府、人大、武侯区委、区政府和区政法委等领导部门多次协调，最终于2019年9月才动员由通号建设集团第一工程有限公司（以下简称通号建司）作为施工单位修建该烂尾楼工程。为保障该项目工程的顺利修建和按期完工，根据政府部门的协调和施工单位通号建司的要求以及相关法律法规规定，对异议人鸿顺公司收取的预售房屋款项由成都市住房和城乡建设局进行专门监管，并由各方协商一致指定了专门的银行监管账户（即执行法院冻结的账户），且该账户的资金只能用于该项目的修建和支付农民工工资。执行法院对该监管账户冻结后，将直接造成鸿顺公司无法向施工单位支付工程款和农民工工资，严重影响了鸿顺公司对该项目的开发经营活动，从而导致施工单位停止施工和该项目再次烂尾、崩盘。2.案涉“双楠悦天地逸都”项目在2020年8月取得第一期预售许可证，在刚销售70余套房屋后，执行法院即对40套住宅房屋进行了查封（其中有20套房屋是刚销售出去，因系统障碍未来得及办理备案手续），这将直接导致该楼盘房屋无法正常销售（因为意欲购买该楼盘房屋的消费者一旦查询到存在被法院查封情形，可能会放弃购买的想法），从而导致项目资金无法回笼，资金链断裂后就会影响工程的修建和农民工工资的支付，最后是导致该项目再次停工、烂尾，最终执行法院查封的40套房屋也无法执行。同时，执行法院的该查封行为将会造成一系列的连锁反应和严重问题。3.鸿顺公司自愿提供高于本案执行标的20%的未抵押未查封（即无任何权利瑕疵）的“双楠悦天地逸都”项目9号楼商业房产作为置换物，以供执行法院执行本案和确保申请执行人债权的实现。具体置换房产的楼层、房号、面积、备案价格待执行法院批准异议人的请求后，异议人鸿顺公司另行提供给执行法院审核并与债权人协商确定。4.根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》和《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》的相关规定，人民法院对企业财产的查封或账户的冻结应当以不影响企业的生产经营活动为基本前提，能“活封”的原则上不能“死封”，能用其他财产确保债权得以实现的，原则不能“死封”企业的生产资金来源渠道和生产经营账户。结合本案，执行法院的前述两项保全措施严重影响了鸿顺公司对该楼盘的开发经营和销售活动，也将导致建设方的停止施工和该楼盘的再次烂尾，最终会导致鸿顺公司无法向购房户交房和鸿顺公司的所有债权人再次查封该烂尾楼在建工程和土地使用权，从而影响社会的稳定和本案申请执行人债权的实现。

2020年9月18日，鸿顺公司、被执行人张巨萍向执行法院提出，被冻结账户是预售房专项账户，属监管账户，提出用取得预售许可的办公用房置换。金色谷公司拒绝其要求，不同意置换。其后，鸿顺公司、被执行人张巨萍等多次向执行法院及有关部门提交《紧急情况反映》《关于避免群体性不稳定事件发生的紧急情况反映》《监管协议》《双楠悦天地逸都项目封闭运行协议》《申请书》《置换的商业房产信息》等材料，要求解除账户冻结和房屋查封，置换成其提供的商业房产。2020年9月24日，金色谷公司向执行法院提交申请书，请求划拨冻结款项，拍卖查封房产。

执行法院于2020年9月28日立案受理金色谷公司的恢复执行申请，案号（2020）川20执恢42号。

执行法院分别于2020年9月22日、10月29日两次召开听证会，并组织鸿顺公司、金色谷公司以及被执行人张巨萍等进行协商，均因双方意见分歧大，未能达成一致意见。

2020年10月27日，鸿顺公司向执行法院提交了案涉已查封20套住宅的认购书、交款收据等，称该20套住宅在执行法院查封前已销售，请求解除查封。经审查，其中2套为该院查封后销售。2020年11月2日，鸿顺公司向执行法院提交用于置换的“双楠悦天地逸都”9#楼办公用房楼盘表一份。

2020年11月12日，执行法院作出（2020）执恢42号执行裁定及协助执行通知书，于同月13日解除了已认购的20套房屋的查封。

四川省资阳市中级人民法院认为，鸿顺公司应当按照生效裁判文书确定内容自觉履行金钱给付义务。因其未自觉履行义务而导致权利人向该院申请强制执行，继而产生的一系列执行行为和采取的相关执行措施均符合法律规定。从鸿顺公司提出异议请求自述内容看，该院采取执行措施的标的系案件被执行人鸿顺公司银行账户和其开发的商品房项目，即执行标的物正确；从实施执行措施中采取的方式和是否超执行标的看，该院采取冻结其银行账户存款5330万元（实施执行措施时冻结13025015.73元），同时查封其预售商品房40套的执行措施，控制措施金额及查封财产价值与本案申请执行金额大体相当，该院在执行中未进行超标的冻结和查封，即执行程序合法。鸿顺公司以案涉标的涉及稳定并提出变更执行措施，要求解除对其银行账户全部资金冻结和对其预售商品房查封，更换为用其开发的高于现有查封商品房20%的其他商品房进行替换查封的意见，经该院听证并组织当事人各方进行调解，未能达成一致意见。鸿顺公司主张该院冻结的案涉银行账户及其存款，系相关政府职能部门确定的专门用于项目修建和支付农民工工资的监管账户，从其所举证据和查明事实看，该异议主张理由部分成立。该院认为，案涉银行账户及其存款虽经相关行政机关确定为监管账户，但该行政行为并不排斥、对抗人民法院执行行为，人民法院依法执行被执行人鸿顺公司财产及其存款的执行行为及措施并无不当。由于案涉账户冻结后，该账户存款随着鸿顺公司预售商品房数量增加而增加，适当执行案涉账户存款不会影响鸿顺公司其他债务处分。该院在调查、听证及调解基础上，为平衡当事人各方利益，对鸿顺公司申请解除对案涉银行账户冻结的请求予以部分支持，该院可按照2020年9月16日冻结的13025015.73元金额，执行扣划给本案申请执行人金色谷公司后，解除对该案涉银行账户的冻结措施。对于异议人（被执行人鸿顺公司）申请解除对案涉商品房查封的请求，该院根据查明的事实，在执行中已经解除对案涉查封房屋中20套商品房的查封措施，对该解除案涉商品房查封的措施予以认可。对于鸿顺公司主张用其他财产替换已查封商品房的请求，该院认为，人民法院在依法保障权利人合法利益的前提下，应当兼顾各方当事人利益平衡，鸿顺公司提出的该异议请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条第三项、第三十二条的规定，该院于2020年11月20日作出（2020）川20执异24号执行裁定：一、扣划鸿顺公司在浙商银行锦江支行6510××××5125号账户存款13025015.73元给金色谷公司；二、解除对鸿顺公司在浙商银行锦江支行6510××××5125号账户的冻结；三、解除对鸿顺公司所有的位于成都市××路××道××房屋（房屋唯一号：X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X）的查封；四、查封鸿顺公司开发的“双楠悦天地逸都”项目9号楼价值约5000万元的房屋（查封房屋以协助执行通知书载明的具体房号为准）。

复议申请人、申请执行人金色谷公司认为将查封的住宅置换为商业房产违法：1.鸿顺公司一方面声称对40套住宅进行查封将直接导致该楼盘房屋无法正常销售（因为意欲购买该楼盘房屋的消费者一旦查询到存在被法院查封的情形，可能会放弃购买的想法），但另一方面又称愿意提供该项目商业房产来供法院查封，但是商业房产查封同样属于强制执行，与查封住宅并无性质上的不同，且购房者同样可以在网上查到，为何查封商业房产就不会导致购房者放弃购买呢？所以，该理由纯属借口。2.执行法院裁定解除对账户的冻结并将查封的住宅置换为商业房产的理由是“人民法院在依法保障权利人合法利益的前提下，应当兼顾各方当事人利益平衡”，但执行法院的裁定根本就没有“依法保障权利人合法利益”，也没有明确说明是如何兼顾各方当事人利益平衡的，也没有说明哪部法律规定在强制执行中可以“兼顾各方当事人利益平衡”，而且可以不顾金色谷公司强烈反对，直接裁定将已查封的容易处置的住宅置换为难以处置的商业房产。3.根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5条关于“查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益”的规定、第6条关于“充分发挥查封财产融资功能。人民法院查封财产后，被保全人或被执行人申请用查封财产融资的，按照下列情形分别处理：（1）保全查封财产后，被保全人申请用查封财产融资替换查封财产的，在确保能够控制相应融资款的前提下，可以监督被保全人按照合理价格进行融资。（2）执行过程中，被执行人申请用查封财产融资清偿债务，经执行债权人同意或者融资款足以清偿所有执行债务的，可以准许”的规定，该意见仅明确在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，或者在确保能够控制相应融资款的前提下，可以监督被执行人按照合理价格进行融资。但是却没有规定法院可以用难以处置的商业房产来替换已经查封的容易处置的住宅。即使按照该意见的规定，执行法院也应当监督被执行人在一定期限内自行销售房屋或融资来归还欠付金色谷公司的款项，而不是用根本就销售不出去的商业房产来替换住宅。而且5000万元商业房产其价值也难以认定，如5000万元商业房产无法变现或变现价值远低于5000万元，而住宅已经销售完毕，没有其他可供执行的财产，届时金色谷公司将无法足额受偿。可见，另行查封5000万元商业房产没有可操作性且极大地损害了金色谷公司的利益，也完全违背了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》的规定。

执行法院完全是以“善意文明执行”为借口在消极执行、拖延执行。执行法院在2020年9月16日就冻结了鸿顺公司银行账户并查封了40套房产，但在金色谷公司立即书面提出划转银行存款并积极推进案件执行的申请后，在被执行人没有提出任何事实和法律依据的情况下，迟迟不向金色谷公司划转冻结款项并对查封的房产启动评估、拍卖程序，完全是在消极执行、拖延执行。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第2条明确规定：“人民法院在强化善意文明执行理念过程中，要充分保障债权人合法权益，维护执行权威和司法公信力，把强制力聚焦到对规避执行、逃避执行、抗拒执行行为的依法打击和惩处上来。要坚决防止执行人员以‘善意文明执行’为借口消极执行、拖延执行，或者以降低对被执行人影响为借口无原则促成双方当事人和解，损害债权人合法权益。”而且，强制执行本质上是一种强制措施，它是救济债权人合法权益的最后保障。债务人不履行生效裁判文书，法院就应当通过各种手段强制债务人履行。强制执行重点在“强制”二字上，它不是双方协商执行，更不能以善意文明执行为幌子消极执行、乱执行。综上所述，鸿顺公司提出的异议不成立，执行法院的裁定不仅没有事实和法律上的依据，还违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》的相关规定，严重损害了申请执行人金色谷公司的合法权益，请求依法支持金色谷公司的所有诉求，维护金色谷公司的合法权益。

高级法院认为，本案争议焦点系：（一）应否解除对预售款监管账户内资金的冻结措施；（二）应否解除对剩余20套住宅的查封措施。分别评述如下：

（一）应否解除对预售款监管账户内资金的冻结措施

根据本院查明的事实，执行法院冻结的银行账户系鸿顺公司“双楠悦天地逸都”项目《成都市商品房预售许可证》上载明的项目商品房预售款监管账户，账户上的资金来源于项目商品房预售款。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求，各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，建立商品房预售资金监管账户，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”因此，商品房预售款监管账户中的资金应当用于工程建设。

根据本院查明的事实，案涉项目尚未竣工，尚未取得《工程竣工验收备案表》,项目商品房预售款总额尚未达到监管额度，预售款监管账户内的资金尚不足以保障建设工程施工正常进行，且项目土地使用权登记有抵押，目前项目土地上商品房的预售款亦不足以偿还抵押权人等优先权人的债权，本案申请执行人金色谷公司作为一般债权人，对项目商品房的预售款并不能优先受偿，金色谷公司请求在其债权范围内继续冻结并扣划预售款监管账户中的款项用于偿还其对鸿顺公司享有的一般债权，条件尚不成就。即在目前商品房预售款总额尚不足以偿还优先权人债权的情况下，即使不解除对预售款监管账户内资金的冻结措施，金色谷公司请求执行法院扣划预售款监管账户中的款项用于偿还其对鸿顺公司的一般债权也不能得到支持。故在目前情况下解除对该项目商品房预售款监管账户内资金的冻结措施，对金色谷公司债权的实现并不会产生实质影响。在目前项目商品房预售款总额尚未达到监管额度、尚不足以保证建设工程施工正常进行的情况下，执行法院对被执行人鸿顺公司项目商品房预售款监管账户中的资金采取冻结措施，执行行为不当，被执行人鸿顺公司请求解除对项目商品房预售款监管账户内资金的冻结措施，将预售款用于工程建设，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：……（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形”之规定，执行法院应当解除对被执行人鸿顺公司项目商品房预售款监管账户内资金的冻结措施。执行法院在未查清项目施工进度、预售款监管账户收支情况及余额以及抵押权人债权数额的情况下，作出（2020）川20执异24号执行裁定，裁定扣划鸿顺公司在浙商银行锦江支行6510××××5125号账户存款13025015.73元给金色谷公司，属于认定事实不清，证据不足，依法应予以撤销。

（二）应否解除对剩余20套住宅的查封措施

根据本院查明的事实，执行法院在执行中共计查封了鸿顺公司40套住宅，异议审查过程中，执行法院执行实施部门于2020年11月13日解除了其中20套住宅的查封措施，目前剩余20套住宅仍处于查封状态。因申请执行人金色谷公司对执行法院解除20套住宅查封措施的执行行为未提出执行异议，故其在复议程序中请求恢复对已解封的20套住宅的查封措施，不属于本案复议审查范围。

对剩余20套住宅应否解除查封，依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5条“灵活采取查封措施。对能‘活封’的财产，尽量不进行‘死封’，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。……（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益”之规定，执行法院查封剩余20套住宅，并不会影响鸿顺公司对该20套住宅的销售，被执行人鸿顺公司可以按照合理价格自行销售，但该剩余20套住宅的预售款应存入该商品房预售款监管账户，接受政府相关部门、监管银行以及各债权人组成的监管小组的监管，本案申请执行人金色谷公司有权了解该剩余20套住宅预售款的入账情况及支出情况，该剩余20套住宅的预售款应依法用于案涉项目工程建设。故被执行人鸿顺公司复议请求解除对剩余20套住宅的查封措施，于法无据，本院不予支持。申请执行人金色谷公司复议请求继续查封剩余20套住宅，符合法律规定，本院予以支持。

另外，被执行人鸿顺公司提出用项目一期已取得预售许可的9号楼相应价值的商业房产置换已被查封的住宅，该请求应依法向执行法院执行实施部门提出，不属于执行行为异议、复议审查的范围，对鸿顺公司该项复议请求，本院不予审查。执行案件交流微信号：13523578426。

综上，四川省资阳市中级人民法院（2020）川20执异24号执行裁定认定部分事实不清，适用法律不当，裁定结论不当，依法应予以撤销。金色谷公司和鸿顺公司的部分复议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第六项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下：

一、撤销四川省资阳市中级人民法院（2020）川20执异24号执行裁定；

二、责令四川省资阳市中级人民法院解除对成都市鸿顺置业有限公司在浙商银行股份有限公司成都锦江支行6510××××5125号账户内资金的冻结措施。

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