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2023不良资产大会昆明站
汝之毒药，彼之蜜糖
作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
地价传导房价，房住不炒下拿高溢价地，总显得不是那么和谐！
然而3-4月，招商蛇口居然连拿了三块溢价率超过100%的地块：
3月1日，西安。招商蛇口以最高限价110600万元+竞配建教育设施面积106100㎡，总价202858万元，实际楼面价18853元/㎡竞得浐灞核心区一宗优质地块，溢价率149%。
4月19日，还是西安。招商蛇口以15.67亿竞得西安西咸新区XXQH-WB05-40地块，楼面价9993元/㎡，溢价率156%。
在过往的认知里，国企央企都是稳住基本盘的，如今却是央企在高价拿地，意不意外？惊不惊喜？
敢高价拿地背后，当然是因为有钱任性。
招商蛇口，原名招商地产，更早以前叫蛇口工业区房地产公司，背后是招商局集团这个金主爸爸，在地产江湖中曾有“招保万金”的美名。
早在1978年，改革开放才开始，招商就在深圳蛇口片区开发蛇口工业区。
并且基于在蛇口的多年深耕，招商探索出 “前港-中区-后城（Port-Park-City，PPC）”独特的“蛇口模式”。
然而，尽管在地产界探索最早，并且有独特的模式支撑，还有招商局集团做后盾，但招商地产就是掉队了：
2007年，招商地产跌出地产前十强。
之后数年，其排名一直在10-20名之间徘徊，至2015年，招商蛇口宣布通过换股的形式合并招商地产时，招商位列行业第13名。
高富帅落难，结局就像现在吃瓜群众看王思聪，一举一动都被人关注放大。
不过被围观的，多少是不甘的。2012年，招商开始从追求高利润的效益优先模式向快速高周转模式转型，在公司内部提出“狼性文化”。
此后，又在内部制定了“未来5年实现千亿收入、百亿利润”的发展目标，并为此开始耗巨资圈地，总算在2017年圆了千亿梦。
只是在大家都高负债、高杠杆实现规模赶超的时候，招商蛇口还是显得太“稳”，这也意味着要重回行业第一梯队，不容易!
所以，尽管那几年招商蛇口也在加快拿地，冲刺业绩，也只能做到自己稳住，而不是跃进！
机会，终于来了！
2020年夏天，“三道红线”融资新规突降，意味着房企加杠杆实现弯道超车的时代一去不复返。
融资新规，非常有利于发展稳健、财务指标状况良好的房企，尤其是资源、资金的触角较广，能以较低成本获得足够的资源和资金支持企业发展的国企、央企。
2020年末，对照 “三道红线”监测指标，招商蛇口全绿——剔除预收账款后的资产负债率 58.84%，净负债率 28.81%， 现金短债比1.23。
并且，全年综合资金成本仅4.70%，在行业中具有明显的资金优势。
此时不发力，更待何时？
2021年，招商蛇口开始在市场上大举拿地，拿着拿着，利好再次来临，2月底“两集中”土地新规突然降临。
利好之下，结果就是1-4月招商蛇口拿地金额达407亿元，位列房企拿地金额榜单第一。
其中，以4月最为生猛，在宁波、苏州、扬州、西安、广州、无锡、重庆、沈阳等城市共拿了20宗地。
并且当月集中供地的5个城市，除了长春，招商蛇口在其他4个城市均有斩获：
重庆2块，广州2块，无锡2块，沈阳2块。
每一块，都是溢价地：
招商蛇口，并不是不知道激进拿地的代价。
年报显示，2020年招商蛇口销售金额达2776.08亿元，同比增长25.91%；营业收入达1296.21亿，同比增长32.71%。
从增速上看，销售业绩和营收都不逊色于往年，不过利润方面招商蛇口却遇到了所有冲规模房企的尴尬：
增收不增利。
2020年，招商蛇口净利润出现了2015年重组以来的首次下降，仅为122.53亿元，对比2019年减少37.8亿，同时毛利率进一步下滑降至28.69%。
对于净利润下滑的原因，管理层门儿清，称下滑的主要原因是招商蛇口在2020年进行计提减值31.01亿元，直接减少了归母净利润21.84亿元。
而计提减值，是因为2016、2017年招商蛇口在市场上联合拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期。
不过，拿高价地带来的盈利下滑并不会阻挡招商蛇口拿地扩张的脚步。
因为就在充满不确定性的2020年，闷头追赶多年，跌出行业第一梯队整整十三年的招商蛇口，终于排在了行业第十名。
且这种态势还在继续，克而瑞1-4月销售额排行榜单显示：2021年前4月，招商蛇口以1016.8亿的销售额排在了第七。
在“三道红线”和集中供地政策的限制下，招商蛇口清楚看到当下是实现规模跨越的最好时机，认为其在获取资源、规模增长方面将有更多便利。
未来几年，招商蛇口的目标是将自己稳在行业前十名。
04
怪只怪招商蛇口胎投得好，背靠金主爸爸，融资渠道多，钱也便宜。
发现什么没有？融资成本排在前四位的都是国企或央企，他们的融资利率均不到5%。
仗着钱多且钱来得便宜，近几年他们在土地市场上积极拿地，实现规模赶超，如今前十强房企里，已经有6家是国企或是有国资背景。
而曾经的TOP10房企，如龙湖、华夏幸福、新城，则慢慢的被挤了出去。
如果继续继续将视线放大，又会发现土地新政下，央企和国企已经成为拿地的生力军。
几个采取集中供地的城市：
长春过半的土地是被央企、国企拿下，中铁置地更是在此斥资44.43亿狂揽13宗地；
广州成交的38宗土地里，有21宗被国字头及其联合体拿下，其中越秀斥资108亿拿下了6宗；
沈阳一共出让22宗地块，包括保利、万科、华润、招商、远洋等，有12宗是被他们获得。
虽说国企民企之间不存在谁进谁退的问题，而是当前环境下一种正常的市场化行为，但现在的政策真的是非常有利于国企、央企。
由于钱多且来得便宜，在“三道红线”融资监管新政和“两集中”土地新政下， 对比民企，他们就是有天然的优势。
在此背景下，随着民企的生存空间被持续挤压，未来还将有大批国企实现弯道超车，从而改写房地产市场的整体格局。
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