作者：神镇的猫总

来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）

政策和市场变化，让房企发展日趋艰难，无论股市和债市，对房企的预期和风险评估，堪称是风声鹤唳，中报将这种恐慌进一步放大或做实。

销售额不涨是增长乏力，杠杆不降不符政策要求，利润下滑是亏本赚吆喝，地买少了没有未来，地买多了是逆势加杠杆。

一时间，似乎没有一种平衡，可以安抚市场的多变心态。反倒是房企，痛改前非的积极自救，淡定自如的坚持己见，不撞南墙不回头的也有多例。

本质上来看，市场多变，但一家房企持续经营形成的经营模式、信用价值，短时间不会改变。也就是说，企业价值不会短时间内改变。

就像孙宏斌说的那样，现在出现问题的企业，可能两年前就出现问题了。反过来说也可以，现在情况好的企业，可能两年就开始变好了。

如果在股市债市，顺着孙宏斌的话说，价格如此大面积下跌，明显是不正常的，一定是有被“误杀”，股价债价存在超调的房企。

对于投资者来说，找到这些企业，识别出这些企业的价值信号，是理解行业、平衡投资风险的重要一步。

股价是预期的最快反映，年初至今，TOP20房企里，股价涨幅最大的企业分别是新城发展、中国海外、华侨城。

同样，TOP20房企里，股价跌幅最小的企业是金地集团、华润置地、绿地、碧桂园、招商蛇口、保利地产、龙湖、万科。

如果以中报为时间点，报告后股价反弹最强势的要算是金地，连续三个交易日上涨，其中两个交易日接近涨停。

拆解金地的中报发现，这是一家有着诸多标签的房企，这些指标与市场反应之间，存在着某种共鸣和平衡。

跻身TOP10

“招保万金”的招牌响当当，作为中国房地产行业的“种子”选手，金地的销售规模第一次跻身行业TOP10。

增速是惊人的，2016年实现千亿销售额，2019年突破2000亿元，2021年预计突破3000亿元。

上半年，金地实现销售额1628.3亿元，同比增长60%。要知道，TOP100房企上半年销售规模同比增长平均数是36.7%，TOP10房企的数据是25%。

全行业中，金地2014年的销售规模排名是第16名，上半年末已跻身TOP10，目前排名第8名，仅次于中海、绿城，在招商、绿地之前。

这种增速，显然超出市场预期，股价连续上涨之后，金地的市值仍只有530亿元左右，低于销售规模落后的华侨城、绿地、招商蛇口。

这似乎是股价回正的逻辑之一。

售价与地价

预期是股价的“多巴胺”。

金地的销售额快速增长，并不是“以价换量”的结果，上半年金地的平均销售价格高达2.16万元/平方米，甚至高于中国海外、华润置地。

这主要得益于金地在拿地上的选择。

2019年、2020年、2021上半年，金地的新增土地储备建筑面积是1688万平方米、1657万平方米、1247万平方米。

也就是说，金地上半年投资力度不减。土地是房企业务的起点，市场并不是不欢迎拿地，而是要在财务允许范围内拿高质量的土地。

同期里，金地新增土地储备的平均地价为6871.4元/平方米、8147元/平方米、7408元/平方米，低于2018年的拿地平均地价。

售价与地价的落差，就是利润的厚度，这让金地的利润稳定预期无限增长。在深圳、广州等一线城市，金地布局了大量旧改项目，这些项目的入市，也是金地销售额持续增长的充分保证。

稳定利润率

“三道红线”的财务数据全部达标，销售额和投资力度、质量均超预期，给予金地高估值和信用评价，最后的指标就是利润率。

2017-2020年，金地的毛利率分别为34.8%、43.1%、40.8%、33.1%，归母净利润率为18.2%、16%、15.9%、12.4%。在行业利润下滑背景，这个水平堪称优秀。

上半年，金地的利润率下滑，毛利率为归母净利润率分别为17.7%、5.3%。

相对于别的企业，对利润下滑趋势预期模棱两可不同，金地给出了明确预期指引。

“预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。”

按照金地年初公布的竣工计划，金地上半年竣工面积354万平方米，仅占全年竣工计划24%。往年记录中，金地在下半年结算速度和质量更高。

销售额和营业收入存在时间差，现时的营业收入是过去两三年的销售额，金地上半年结算营业收入主要来自天津、武汉等楼市波动城市。

新的高利润销售额未来才会结算，地价与房价波动城市的销售已经结算，某种程度上来讲，利润率下滑到底是“利空出尽”。

对于金地，投资者有妥协，更有预期。

更为稳定的是金地现金分红，2018-2020年，金地每股派利息分别为0.6元、0.67元、0.7元，股息率分别为6.4%、5.2%、5.6%，现金分红总额占归母净利润比例保持在30%以上。

精细化运营

“2020年之后，金地在大部分城市基本占据了所在城市开发效率前五。”

金地总裁黄俊灿在业绩会上，解释了金地取得投资、销售双重优秀成绩的关键，

金地在投-产-销三年管控模式指引下，按季度进行运营大调整，加强市场预判和提前调度的能力，实现跨专业职能协同增强，最终实现投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。

投资体系方面，建立了覆盖宏观、行业、城市的数字化投资管理平台，形成了覆盖78个地级市、30余个县级市的全国花投资布局框架，既不追高，也不恐慌，通过忍过高点和抓住低点，扩大投资手段，提升多元化投资能力，创造出土地投资的“阿尔法”收益。

运营管控方面，金地持续提升精细运营水平，建立了开发周期 “一城一图”对标机制与大中小库存管理体系，提升开发效率，帮助一线城市公司更好做到准确判断市场、以销定产，提升周转效率。

营销管理方面，坚持系统性前置对土地、客户和产品做好研判，通过前期策划和后期复盘，推动产品迭代升级。自疫情爆发以来，完成线上售楼处、金房宝等12个营销信息化工具的陆续开发上线，积极探索公域流量引流、并盘活私域流量，提升营销精准度，降低分销比例。

这些运营管控手段，任何一家房企都在强调实施，但市场只会看到结果。

企业估值下跌时，有一万个理由，但企业估值上升，只能有一个理由：成为行业均好选手，在风险与收益之间达成平衡。

金地显然做到了这一点。

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原标题：中报后涨停 为什么是金地

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