作者：克而瑞研究中心

2022年1-4月，受集中供地阶段性“低谷”和楼市下行的影响，土地成交规模跌入谷底，同比降幅超五成。成交均价方面，受杭、甬等高价地城市完成首轮土拍的影响，呈明显上涨趋势。市场热度方面，受多城土拍降门槛影响，溢价率、流拍率等热度指标表现略好于去年年末，市场热度略有回升。

1、成交规模跌入谷底，同比降幅超五成

受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，前4月全国300城经营性土地成交建筑面积仅25571万平方米，同比降幅达54%。分月来看，在供地节奏变化及多地疫情反弹的影响下，1-4月的土地成交量均明显不及去年同期，前4月土地成交规模也因此跌入谷底。

各能级城市表现基本一致，成交规模和成交金额同比均大幅缩减。一线城市仅北京完成首轮集中供地，因此成交规模和成交金额同比明显减少，尤其是成交面积，同比降幅更是高达78%；

二线城市仅有杭州、南京、宁波、福州、青岛、合肥等12个城市完成首轮集中土拍，加之大部分城市首轮集中供地规模明显减少，因此成交规模和成交金额同比也大幅减少；三四线城市受楼市下行的影响更为严重，土地市场更是低位运行，成交规模和成交金额同比降幅均超五成。

2、多个高价地城市完成首轮土拍，一二线城市土地价格同比大涨

前4月，全国300城经营性地成交楼板价为2942元/平方米，同比微涨4%。地价的上涨，很大程度上受四月份杭州、宁波、南京等二线城市高价地城市密集土拍的影响。

各能级城市表现略有差异，整体呈现一二线上涨、三四线下滑的趋势。具体来看，一线城市在北京已经完成首轮集中土拍的影响下，成交均价升至19620元/平方米，同比涨幅达51%；二线城市则因杭州等主力城市高价地成交的影响，成交均价升至6555元/平方米，同比增幅高达53%；三四线城市市场则明显遇冷，前4月主力成交城市徐州、盐城、淮安、东莞等城市土拍热度明显下降，如徐州22年首轮集中土拍几乎全靠本地国企托底，进而导致成交均价环比下降至1649元/平方米，同比下降了17%。

图: 2020年以来全国300城土地成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元，元/平方米）

3、多城土拍门槛降低，热度略有回升

在宁波、杭州、合肥等城市优质地块高溢价成交的带动下，前4月整体溢价率较去年年底略有回升；同比来看，虽然北京、杭州、合肥等城市有多宗优质地块封顶摇号成交，但受溢价率上限大幅下调的影响，市场热度明显不及去年同期，整体溢价率仅有4%，仍然处于历史较低位。分月来看，1-4月溢价率分别为3.9%、4.2%、4.5%和4.8%，呈现逐月微涨的趋势。

各能级城市表现方面。因多个城市的集中土拍门槛明显下降，加之近期市场利好消息不断，一、二线城市土地市场迎来小幅回暖，如北京、杭州、合肥22年首轮集中土拍热度较去年下半年明显上涨，均出现了多宗地块触顶成交的现象，但同比来看，溢价率仍处于明显低位，一、二线溢价率分别为3%和5%，同比分别下降6和10个百分点；三四线城市则受楼市下行的影响，土地市场热度依然维持低位，溢价率仅有4%，同比降幅高达17个百分点。

表:2022年前4月各能级城市经营性土地成交量价（单位：万平方米，亿元，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统

从重点监测的城市来看，长三角二三线城市成为1-4月份土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看，有11个城市都是长三角城市，前2位城市均为长三角城市，其中杭州以770万平方米的成交体量位居于首位，宁波、成都分列二、三位，成交量均超500万平方米。

分能级城市来看，一线城市无一上榜；二线城市除上文提到的杭州、宁波和成都外，还有长沙、兰州、合肥、西安、石家庄、重庆和南昌等七个城市，成交建面均超200万平方米；三四线城市也占据10席，其中徐州、菏泽、金华、台州、威海外，其余城市均位于榜单后半段，不过其成交建面也均超200万平方米。

热度方面，市场持续分化。就溢价率指标来看，长三角城市表现仍旧相对突出，成交建面TOP20城市中溢价率在5%及以上的城市多是长三角城市，譬如台州、合肥、杭州和宁波，其中台州表现最为突出，溢价率为12%，是TOP20城市中溢价率最高的城市，其余大部分城市溢价率多在5%以下，市场热度处于较低位。

土地流拍方面。以重点监测的城市来看，2022年1-4月，土地流拍现象较去年年末进一步缓和，整体流拍率达19%，较去年第四季度下降了1.3个百分点。流拍现象的缓和，一方面是由于去年年末以来房地产行业资金紧张态势有所缓解，尤其是近来市场利好消息不断、房企融资环境也有所放松，拿地意愿较去年年末有所提升；另一方面得益于各地主动调整供地策略，优化土地出让规则，降低土地出让门槛向房企让利，以保证土地顺利成交、减少流拍，比如北京22年首轮集中土拍明显回温，仅1幅地遭遇流拍。

不过，部分二三线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。结合流拍地块所在区位来看，楼市支撑性不佳的二三线城市如天津、福州、大连、太原、清远、汕尾等均有多宗地块遭遇流拍，成为22年1-4月流拍主力。这些城市的地块之所以频繁遭遇流拍，主要是由于楼市表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市的土地市场也自然遇冷。

数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统

2022年以来，受疫情再次散发影响，多地土地出让活动受到影响，全国土地市场成交规模也因此同比大幅下降，土地市场成交热度也维持在低位运行。不过，对比主要城市群表现来看，长三角区域表现仍旧较为突出。以溢价率指标为例，长三角区域平均溢价率约5%，明显高于京津冀和粤港澳。

聚焦于城市来看。在中心城市中，合肥、宁波、南京和杭州均在前四月完成了2022年首轮集中土拍。与其它已完成集中土拍的城市对比来看，四城热度均属于中上游水平，均有地块触顶成交。尤其是合肥，成交24宗地中15宗触及最高限价进入竞品质阶段，其中滨湖等热点区域的优质宅地更是吸引了二十余家房企参与竞拍，整体竞拍热度较高。最终，合肥首轮成交平均溢价率高达11.2%，是已完成集中土拍中溢价率最高的城市。杭州表现也同样亮眼，推出的60宗地中有23宗触顶成交，部分热点地块甚至吸引了30余家房企参拍，最终成交溢价率达6.4%，仅次于合肥和厦门。

数据来源：CRIC整理

与此同时，长三角强三四线城市的土地市场也开始显现回温信号。尽管大部分地块仍是以底价成交，但如台州、南通、海宁等城市均出现了百轮竞拍的高热现象，优质地块的竞拍热度逐渐回涨。以台州椒江葭沚街道地块为例，该地块经历了六百余轮的竞拍才最终确定竞得人，最终由绿城联合台州城投以最高限价20.09亿元+配建2.06万平方米的政策性用房竞得。

 数据来源：CRIC整理

2022年1-4月，受疫情反复及供地节奏变化影响，全国土地市场成交规模同比大幅下降。接下来，随着各城市供地计划逐渐提上日程，二季度成交规模也将迎来周期性回升。但需要注意的是，由于当前多数房企流动性仍存较大压力，拿地态度仍旧谨慎；同时，为了减少流拍现象，以22城为代表的重点城市多缩减了首轮集中供地规模，如重庆、武汉、青岛等此前供地大户的供应量基本在150万平方米以下；由此来看，二季度土地市场成交规模也仍难追平去年同期。

市场热度方面。为了提振市场、稳定预期，自去年年末以来，市场利好消息不断释放，各地政府也在供地端主动调整，如合肥、厦门加大中心城区优质地块供应比例、减配建、降低回炉地块地价等，一季度成交溢价率、流拍率等热度指标也因此较去年年末有所好转。若二季度利好政策细则能落地实施，尤其是金融端，房企资金压力得到实质性纾解，部分城市将率先迎来回暖。但回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市，购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位，市场分化趋势会更加凸显。

此外，“保障性租赁住房”是近期房地产市场的高频词，近期出台政策也多围绕在保障性租赁住房发展方面。加之2022年是完成十四五规划保租房供应目标最为关键的一年，40个人口流入量较高的城市将在本年完成240万套（间）保租房的筹建，任务量较上一年翻倍。

因此，在土地供应方面，重点城市的租赁住房用地规模也将维持在高位。考虑到当前市场热度仍处于较低位，为了完成相应指标，重点城市在供地时门槛或将进一步放低，尤其是配建租赁住房的优质用地，盈利空间较此前会有明显提升。对于流动性较为充裕或有意增储的房企而言，可在接下来关注此类地块的拿地机会。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：变局2022丨土地篇：多城土拍门槛降低，热度略有回升

地产