法拍房知识|法拍房是怎么产生的？如何辨别法拍房是否安全？

北京法拍房资讯

2021-08-08 09:00
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相信很多朋友都知道法拍房，但是不敢买法拍房，主要原因就是对法拍房的来源心里没底，总觉得不安全不放心。但是只要调查清楚法拍房的来源问题，这些担心疑虑都会迎刃而解。

作者：鲸拍房

来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）

相信很多朋友都知道法拍房，但是不敢买法拍房，主要原因就是对法拍房的来源心里没底，总觉得不安全不放心。但是只要调查清楚法拍房的来源问题，这些担心疑虑都会迎刃而解。今天鲸拍房就为大家具体说明，法拍房究竟是怎么产生的？

一、法拍房形成的原因

我们对法拍房来源的分类，主要根据房源产权人所牵扯案件的分类。这些案件都有一个共同点：牵涉到被执行人的财产类纠纷，法院需要执行拍卖涉案人名下房产解决纠纷。

可以将来源分为四大类：银行按揭违约产生、民间借贷违约产生、财产没收产生、无主房产。其中大部分的法拍房来源于前三类，无主房产占一小部分。既没有所有人或所有人不明确，权属长期无法确定的房产，由人民法院判决宣告为无主房产，也可进行拍卖，但实际生活中这类法拍房比较少。这里便不再举例。

01 银行按揭违约产生

当购房者贷款购房，却无法如期如数偿还贷款时，银行会向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。在居民杠杆率攀升，市场整体处于下行阶段的背景下，这其中包括大量的房屋买卖纠纷，一些二手房市场上的“坏单”最终也会面临“法拍”的境地，形成的法拍房标的有大有小，银行按揭违约已经成为法拍房最大的来源。由于银行掌握原业主的房产证和土地证，这类房产后续过户及债权债务风险相对较少。

02 民间借贷违约产生

债务人和债权人自主签订合同，约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款，根据《担保法》的规定，债权人不能直接取得抵押房产，需向法院申请债务人还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。一般来说，企业主或者公司债务导致的法拍房，由于民间借贷行为规范性和透明性较差，标的数额比较大，背后牵扯到的债方也相对复杂，因此后续产生纠纷的可能性较大。但也不会影响法拍房的交易，解封解压一样能解决。

03 财产没收产生

财产没收也称司法没收，比如在刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如果财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱收归国库。提到刑事类案件，多数人都会觉得有命案或者有黄赌毒类的风险。但其实，并不是所有涉及刑事类案件的法拍房都是这样。法拍房市场中，涉及到的刑事类案件，主要是诈骗罪和贪污受贿罪。受贿罪中的，贪污罪、挪用公款、巨额财产来源不明罪、私分国有财产罪等也会涉及到司法拍卖。

二、如何辨别法拍房是否安全

只有了解的多了，才能把握不同来源的法拍房尽调的重点是什么。站在普通买房者的角度上，更在意法拍房交易的安全。

当面对客户说这些法拍房来源，鲸拍房会给出这些法拍房的详细尽调报告，其中就包含着风险评估数值，根据每套房屋的情况不同，风险值高低也有不同。这样客户可以轻易辨别出，买什么样的法拍房更安全，更不容易踩坑。

安全房源，有这么几个特征：房屋权属清晰、案件背景清晰、案由简单、涉案人员简单且配合、所属法院执行能力强。

这几个因素也决定着法拍房的处置效率，也建议大家在选房的过程中多注意这类法拍房，一来没有很大的风险，二来后续的过户交房也会比较顺利。

对于打算买法拍房的朋友，学会“准确具体地辨别安全法拍房源”至关重要。很有可能房子存在过不了户的情况，属于高风险房源。虽然这类法拍房占比较少，但也不能掉以轻心，每年买法拍房踩坑的朋友也不在少数。