祥生闪崩后，还能等到蝶恋花开吗？

陌爷地产圈

2021-11-24 15:43
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祥生股价暴跌背后，只能说事出有因必有妖，即便当天官方针对“股价及成交量不寻常波动”紧急发文，但却仍然掀开了祥生在经营上的一些问题

作者：陌爷

来源：陌爷地产圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

11月18日，作为最后上市的TOP30房企，股价经历闪崩。

跌超50%，股价跌破至1.6港元，市值直接蒸发50多亿港元，仅剩48.4亿港元。

而上一家市值在一天内击穿百亿的房企，是新力。

新力也是做了紧急公告，但终究还是爆了！

祥生的发展及上市一直颇受争议。大本营诸暨书写了其半部企业史。

2015年开始抓住全国棚改红利，从三四线走出，开始全国化进程。仅用了三年时间便完成了销售额从100亿到1000亿的规模跨越。

168天完成敲锣上市，刷新近两年最快上市记录。

然而来得快去得也快。

就这样的一批黑马，能否熬过这个冬天仍需检验。

其三四线的开发逻辑与土储结构在急剧下行的市场周期中，风险逐渐暴露。

祥生自上市以来，关于其投资价值与行业排名是否匹配的问题也一直被饱受争议。而对其未来发展也明显动力不足，不被看好。

祥生股价暴跌背后，只能说事出有因必有妖，即便当天官方针对“股价及成交量不寻常波动”紧急发文，但却仍然掀开了祥生在经营上的一些问题。

祥生在经营中，存在诸多风险点，这无疑会降低其投资价值。

主要包括周转速度过快、货币资金储备严重不足、关联交易数额较大、严重依赖信托融资等。

NO. 1｜周转速度

周转速度快本身是有利于提高公司经营效率的，在某种程度上是操盘速度的体现。

但是祥生的周转速度，已经引发出了一系列工程质量，进而导致品牌口碑急剧下降。

从招股说明书上看，祥生控股在招股说明书中列举的181个项目中，有92个项目，施工证到预售证间隔小于2个月，比例为51%。

甚至超过了以高周转著称的中梁控股。

另一个角度解释在于采用如此极端的快速周转，也许是无奈之举，因为祥生控股很缺钱。

NO. 2｜账面资金不足

账面上充足的货币资金往往是企业财务健康的体现，是企业安全的保障，也是投资者信心的来源。

流动负债方面，祥生一年内的短期借款有221.6亿元，各类应付款约270亿元，共约491亿元。

同期，祥生仅有273.19亿元现金及现金等价物，其中不受限制的现金仅有155亿元。

而这仅仅是账面数据，从近期暴雷房企的表现很多房企账面资金都是纸老虎。

千亿规模、三条红线全绿、手握213个旧改项目的大湾区旧改王，死在3亿理财产品刚兑逾期上。

花样年手握300亿元资金，却连“区区”2亿美元（约合人民币13.3亿元）债务都还不上。

NO.3｜关联交易严重

祥生在上市前的三年内，整体财务独立性表现不佳。

以祥生控股与祥生建设的关系为例：

祥生建设与祥生控股为关联方。其中，祥生建设由祥生实业全资拥有，而祥生实业由陈国祥拥有99%，其子陈弘倪拥有1%。

2017-2019年，祥生建设向祥生控股提供建筑服务金额分别约为人民币44亿元、96亿元、98亿元。

虽然祥生控股在招股书中对此做了说明和解释。但是，动辄百亿量级的关联交易，哪怕与市场公允价格相差10%，毛利就差了10亿。

NO. 4｜表外融资、明股实债

通过以下几点数据：

先是上市前的招股说明书，在招股说明书中列出的10家主要附属公司中，有6家在历史上有过信托公司持股。

在资产负债表里，信托公司投入资本金，会被归于资产。但这些资本金，未来必须连本带息归还，其本质是负债。

最新财务数据来看：

祥生上半年的总负债是1530.93亿元，净负债率96.6%，控股股东权益为85.73亿元，而少数股东权益竟然高达109.9亿元，较上年激增50%

房企若少数股东权益过高，通常是明股实债，且其发展过于依赖信托公司。

而当下融资环境中，各大金融机构在踩雷边缘试探，早已闻民企而避之不及。

没有金融机构的输血，祥生自此后在土地市场的表现也编的消极。

祥生目前的土储结构仍然是以三四线为主，而市场下行周期中，面临销售回款压力巨大。

作为一二线为数不多的明星项目，上海祥生中心又名蝶恋花，住宅建面约9万方，商办建面约7万方，从03年拿地至今尚未开盘，2016年获得银团百亿元的信贷额度，一时风光无限。

但令人费解的是，自蝶恋花动工一年多以来，该项目却始终没有传来入市消息。最新说是今年开盘，但目前仍未有实质性开盘动作。

“起了个早，赶了个晚”，销售开盘时间成疑。

祥生闪崩背后，折射出其经营困境，能否等待蝶恋花开，还需时间检验