作者：Osyth

来源：资产界

最近，三亚的资产市场上，一批熟悉的名字又回来了。

红树林、半山半岛、美丽之冠、太阳湾、海棠湾520亩土地……据公开挂牌和招商信息不完全统计，近半年三亚单笔亿元以上的债权、股权和实物资产，加起来至少265亿元。

数字很大。

但仔细一看，全是老面孔。

有的重整两年，有的反复挂牌五六次，还有一个，从2018年折腾到了2026年。

说白了，这就不是一批新资产突然涌入市场。

而是上一轮地产繁荣留下来的265亿“老腊肉”，又被集体端上了桌。

01

265亿，都卖了些什么？

这份资产名单由网易海南房产根据阿里资产、产权交易所、AMC等公开平台信息整理。

项目很多，我们挑几个比较有意思的说。

1.红树林：约45亿债权

三亚湾红树林度假世界，是今典集团张宝全在海南最具代表性的项目之一。

三亚湾红树林度假世界全景俯瞰

十多年前，这类超级文旅综合体正是市场最喜欢的故事。

酒店、商业、餐饮、会展、电影等多种业态被装进一个项目，张宝全当时在亚龙湾、海棠湾、三亚湾都有布局。

但项目后来还是走进了破产程序。

2024年6月，红树林地产进入破产重整；同年11月，红树林地产等三家关联公司被实施实质合并重整。

特别的是，重整并没有让酒店停下来。

游客还在办理入住，餐厅照常营业，供应链也仍在运转。

你站在酒店里，很难直观感受到，它背后的公司已经进入法院破产程序。

到了今年，长城资产、信达持有的几笔相关债权，再次进入市场。

于是出现了很强的反差：外面仍是一个度假世界，背后却已经是几十亿元的债务世界。

2.海棠湾建丰：近40亿债权

这笔资产最值钱的看点，不在债权金额，而在海棠湾那520亩土地。

海南建丰旅业过去计划在这里开发高端酒店和旅游项目，规划中包括国际品牌酒店等业态，但项目一直没有完整落地。

2023年，海南建丰进入破产程序。

现在，长城资产持有的一笔Metro Charm Holdings Limited相关债权又被推向市场。

此前披露的债权规模接近40亿元，本金约22.65亿元，其余十几亿元已经是多年累积下来的利息。

抵押物则很直接：海棠湾约520亩土地，加上15.13万平方米在建工程。

此外，Metro Charm和海南建丰旅业相关股权也已经质押。

十几年前，它讲的是百亿级高端旅游项目。

现在市场上真正交易的，却是一笔接近40亿元的债权。

3.半山半岛：26.72亿债权

半山半岛，则是这张清单里拖得最久的一批资产之一。

这个项目当年曾是三亚知名的高端滨海地产项目，后来进入中弘系版图。

2018年，中弘出事，相关企业随之进入重整。

到2022年，一笔本金23.6亿元的三亚鹿回头相关债权已经公开招商，抵押物包括半山半岛相关地块和“半岛蓝湾”在建工程。

当时外界一度披露，相关重整程序已经接近尾声。

但四年之后，事情还没结束。

2026年5月，这笔债权再次出现。

本金仍是23.6亿元，利罚息增加到3.12亿元，合计26.72亿元。

2018年进入重整，2022年开始卖，到了2026年还在继续找买家。

曾经的明星项目，就这样变成了不良资产市场反复出现的老面孔。

4.美丽之冠：19.43亿

这处位于三亚市中心的地标项目，曾经依靠巨大体量和辨识度很高的建筑外观成为三亚的代表性项目，后来又进入恒大体系。

如今，它再次出现时，身份已经变成了一笔待处置债权。

今年相关债权再次被公开推介，规模约19.43亿元。

抵押物包括美丽之冠部分土地、6栋产权式酒店、地下室以及相关会馆资产，保证人之一是恒大地产集团。

位置依然在三亚市中心，建筑也依然很显眼。

但这笔资产并不是第一次进入市场。

去年已经卖过，今年又重新出现。

好位置，并不能自动解决复杂债务。

5.三亚沈煤：18.69亿债权

半岭温泉这批资产，也已经处置了很多年。

三亚沈煤相关底层资产，包括43栋独栋别墅等。

早在2021年前后，它们就已经进入公开处置，此后又经历多个处置周期。

几年下来，项目没有真正完成出清，相关债权本息却继续增加。

房子会越来越旧，利息却不会停下来。

这就是这类老项目最现实的一面。

6.凤凰岛：约12亿债权

凤凰岛的故事，则更有时代感。

十多年前，这个填海项目曾经是三亚最具想象力的地产项目之一，酒店、商业、旅游、住宅等业态都被装进规划。

那个时候，它代表的是海南地产最敢做大规划的一面。

到了2026年，它再次出现在市场，内容已经变成相关债权公开招商。

底层抵押物包括凤凰岛置地名下约7.66万平方米商服用地，同时质押凤凰岛置地100%股权。

过去新闻里谈的是人工岛和国际旅游地标。

现在公告里出现的，是本金、利息、抵押物和股权质押。

除了这些大块头，还有一批亿元级资产分布在三亚各处。

比如海棠湾巨源旅业相关债权，背后涉及原计划建设高端酒店的土地和在建工程；三亚科创相关债权，底层资产包括产业园及康养项目；海棠府还有数百套住宅在建工程待处置；南田·海棠天姿约121亩土地，从2009年前后开始折腾，到今年仍在寻找盘活机会；亚龙湾壹号一批现房，此前整售不成，后来干脆拆细，一套一套往外卖；三亚论坛中心部分股权也被推向市场，底层还有仍在正常运营的高端酒店资产。

再加上红塘湾、半岭温泉、中兴睿海等项目。

凑在一起，就是这批约265亿元资产的基本模样：

来源：网易海南房产

酒店、海景地、烂尾工程、现房、股权，再加上一大堆几十亿元的旧债。

十几年前，它们是三亚地产地图上最热闹的一批名字。

今天，再次聚到了一张资产处置清单上。

02

没人买海南了？

只看这265亿元，很容易产生一个错觉：海南地产，是不是没人要了？

其实不是。

2026年以来，三亚核心土地市场照样有新钱进入。

保利、中旅、金茂等央企仍在拿地，几十亿元一笔一笔往里投。

一边，是半山半岛这样的老项目，2018年出事，到现在还没完全退出；另一边，是新的核心土地继续有人花几十亿元买。

所以问题不在三亚，也不在海棠湾、太阳湾这些地段。

真正变化的，是市场对这些老资产的定价方式。

房地产最热的时候，行业里普遍相信一个前提：土地会继续升值。

所以那个年代的地产商，喜欢把项目做得很大。

地要大。

规划要大。

故事也要大。

酒店、商业、文旅、豪宅，能装进去的尽量都装进去。

杠杆高一点，可以扛。

融资贵一点，可以忍。

项目做十年，也等得起。

只要土地还在涨，项目越大，故事就越值钱。

但现在，这套逻辑已经失效了。

今天的买家不会因为一个项目当年规划投资100亿元，就认为它现在还值100亿元。

他们看的是另一套东西。

比如海棠湾520亩土地，位置当然好，但后面压着多少债权？

一家五星酒店还在正常营业，现金流不错，但经营收入是不是已经被质押？

一个项目看起来完整，可前面还有几个债权人？

抵押排在什么顺位？

后续还要追加多少资金？

这笔钱压进去以后，几年才能退出？

这些账算完，才是真正的价格。

这也是为什么，很多海南老项目明明位置很好，却可以一挂四年、六年，甚至八年。

不是没人看，而是看完以后，买家觉得价格还没有低到足以覆盖这些麻烦。

做不良资产，有一句话很现实：欠多少钱，是债务人的账；值多少钱，是买家的账。

债权可以越滚越大，但酒店会折旧，工程会变旧，处置周期越拖越长，资金成本也不会停。

所以今天摆在市场上的这265亿元，与其说是在“甩卖”，不如说是在经历一轮重新定价。

上一轮地产繁荣留下来的价格，正在一点点被打掉，直到新买家愿意接手。

海还是那片海。

只是以前靠故事定价，现在靠现金流定价了。

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原标题：265亿！海南一批“老腊肉”资产又挂出来了

债权处置三亚老资产重新定价