作者：Osyth

来源：资产界

曾经一套卖出数千万元的广州江景豪宅，如今项目公司背负101亿元债务，公开招募投资人。

背后的朱氏家族，也正经历一场债务风波。

01

拟引入共益债，盘活百亿豪宅

朱氏家族旗下的广州千万豪宅项目，要公开寻找“白衣骑士”了。

10月29日，广州市破产管理人协会发布公告，珠光金融城壹号项目公司广州发展汽车城有限公司启动庭外重组意向投资人招募，拟引入外部资金，推动项目复工续建、竣备交付及债务化解。

意向投资人招募公告

庭外重组，就是企业尚未进入司法破产程序，通过与银行、施工方等债权人协商，调整偿债安排，同时寻找外部资金，争取继续经营。

珠光准备怎么救这个百亿豪宅项目？

此次招募公告提出了一套方案：“共益债资金注入+工程统筹复建+代建代管运营+封闭资金监管+滚动回款偿债”。

说得简单点，就是寻找外部投资人提供资金，完成剩余工程，推动房屋交付和销售，再利用销售收入逐步偿还债务。

其中，公告提出优先采用共益债融资模式。

共益债资金通常用于困境企业维持经营、项目续建等。

在符合《企业破产法》规定的情况下，相关共益债务可以获得相应的清偿保障。

那么，项目有哪些资产可以用于偿债？

根据公告，主要包括二期尚未出售的大平层、叠墅、LOFT公寓、写字楼、商铺及车位，以及三期尚未开发的土地和已售未收房款。

项目还计划实行封闭资金监管，统筹新增融资、工程建设和销售回款，并保留广州发展汽车城有限公司的法人主体。

珠光金融城壹号成交套数

广州此前已有类似的困境项目融资案例。

花都区田美村旧改项目曾引入约4亿元共益债资金，推动项目复工。

2026年6月，广州升龙房地产置业有限公司也曾为南沙旧改项目公开招募共益债投资人，计划融资8亿元，年化利率不超过9%，还款期限原则上为3年。

截至发稿，珠光金融城壹号的招募公告尚未披露具体融资规模和投资人名单。

02

千万豪宅暴雷，101亿债务压顶

珠光金融城壹号位于广州天河国际金融城，南向临江，原址为AEC汽车城旧改地块，占地约6.36万平方米，总可售建筑面积约35万平方米，涵盖高端公寓、江景大平层、写字楼及商业。

这个位置，在广州寸土寸金的珠江沿岸，相当有分量。

西边是广州成熟的CBD珠江新城，隔江就是琶洲互联网产业集聚区。

金融城规划面积约8平方公里，重点发展金融总部、数字经济和高端商务。

珠光金融城壹号所在的东区，兼具临江资源和黄埔大道交通条件，是金融城片区规模较大的临江商业综合体之一。

附近就是广州顶级豪宅鹏瑞1号，2024年曾出现单价约56万元/平方米、总价超过12亿元的顶层复式备案房源。

珠光金融城壹号也曾风光一时，部分大平层售价突破20万元/平方米，一套房动辄数千万元。

地段这么好，房子卖得这么贵，为什么还会陷入债务危机？

根据招募公告及此前披露的信息，主要有三个问题。

第一，百亿债务压顶。

项目公司主要负债约101.3亿元，涉及工程款、抵押担保债权、职工债权、税款及普通债权等。

债权类型复杂，部分资产还涉及司法查封和诉讼执行。

第二，数百套房屋迟迟无法网签、交付。

今年3月，珠光集团曾透露，项目已售房屋700多套，其中580多套已经付款，却未完成网签。

南方都市报报道，一名业主2021年花费近1500万元购买江景婚房。

如今孩子都上幼儿园了，房子依然无法网签，一家人仍在租房居住。

还有业主卖掉广州中心城区两套房，花费数千万元换购金融城壹号，至今未能收楼。

图源：阳光家缘

第三，也是最棘手的问题，整宗土地抵押、查封。

公告披露，项目在建工程随整宗土地一并抵押、查封，未单独分割抵押，大量已售房源处于抵押状态。

银行要求完成债务重组后再办理抵押涂销，导致部分已付款房源的网签、产权登记受到影响。

意向投资人招募公告

此外，项目建设也尚未全部完成。

一期已经竣备交付，二期部分楼栋交付，其余6栋主体封顶但尚未竣备，三期仍未动工。

2025年底，合生创展介入项目代管代建。

虽然现场已有复工迹象，但百亿元债务、抵押查封及数百套房屋的交付问题，仍有待解决。

此次公开招募投资人，是珠光金融城壹号推进债务重组、完成后续建设和保障业主交付的重要一步。

03

昔日广州“隐形地主”，如今资不抵债

珠光集团曾是广州旧改市场响当当的房企，1996年成立，早期经营房地产开发，后来参与珠江新城潭村、黄埔火村、海珠沥滘等旧改项目。

鼎盛时期，珠光被称为广州“隐形地主”。

据2021年公开资料，其推进的城市更新项目超过20个，总面积超过2000万平方米，预计总产值超过5000亿元。

2009年，珠光通过借壳南方国际获得港股上市平台，后来更名为珠光控股（01176.HK）。

不过，旧改需要长期投入大量资金，珠光早年就面临融资压力。

2020年4月，珠光控股出售广州火村旧改项目相关股权及债权，交易对价超过30亿元。

当时公司解释，受贸易争端和疫情影响，融资压力加大，出售项目所得将用于偿还借款及其他项目开发。

此后，随着房地产市场调整，珠光部分旧改项目陆续遭遇资金困难。

2026年上半年，珠光控股营业收入10.75亿港元，归母亏损2.58亿港元。

截至6月底，总资产305.04亿港元，总负债335.45亿港元，已经资不抵债。

其中，银行及其他借款164.11亿港元，现金及银行结余仅1271万港元。

与庞大的负债规模相比，珠光控股的销售规模已经十分有限。

2026年上半年，公司合约销售总额约7900万港元，其中金融城壹号贡献7588.4万港元，占比约96%。

到了2026年10月，珠光又失去了经营多年的沥滘旧改项目。

10月19日，广州海珠区沥滘经济联合社发布公告，称珠光集团长期持续违约，造成项目停滞、村民回迁受阻，正式解除双方合作关系，后续拟引入央国企推进改造。

双方早在2007年便达成合作意向，2012年正式签约。

这场持续近20年的旧改合作，最终以解约告终。

04

朱氏家族的商业版图与违约风波

珠光集团背后的老板，是来自广东梅州丰顺的朱庆伊。

朱庆伊所在的朱氏家族，在广东商界颇有名气。

朱家三兄弟各自创办企业，生意遍及房地产、能源、金融、医药等多个行业。

大哥朱拉伊创办新南方集团，早年涉足房地产，后来布局中医药、大健康及能源产业；二哥朱孟依创办合生创展和珠江投资，经营房地产、基础设施、能源及金融业务，并通过关联企业参与珠江人寿投资；老三朱庆伊则掌管珠光集团，长期深耕广州房地产开发和城市更新。

朱家三兄弟，从左往右依次为朱拉伊、朱孟依、朱庆伊

其中，朱孟依的地产生意一度最为风光。

2004年，合生创展年销售额突破100亿元，成为国内首家年销售额破百亿元的房企，与恒大、富力、碧桂园、雅居乐并称“华南五虎”。

但随着房地产市场调整，家族旗下多家企业相继出现债务问题。

2026年1月，珠江投资披露，截至2025年底，公司有6.5165亿元公司债券本金及相应利息未能按期支付，另有24.9亿元银行及非银金融机构债务逾期，合计超过31亿元。

合生创展的情况同样严峻。

10月28日，合生创展披露2025年年报，全年营业收入178.51亿港元，同比减少约53%，归母亏损117.41亿港元。

截至2025年底，公司约65.53亿港元借款本息未按期偿还，并触发部分其他借款交叉违约。

此后，合生创展偿还了部分违约借款。

截至2026年10月28日财报获批时，仍有约54.34亿港元违约借款正在与贷款人协商偿还、展期或重组安排。

当年，朱氏兄弟靠房地产积累起庞大家业。

如今，弟弟的豪宅等着新投资人，哥哥的债务等着解决方案。

地产江湖风光几十年，到头来，最难的是交楼和还债。

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原标题：负债101亿！朱氏家族千万豪宅拟寻“白衣骑士”

债务化解共益债庭外重组珠光金融城壹号