作者：地产三哥

来源：地产三哥（ID：dichansange）

“五年，你知道这五年我是怎么过来的吗？”

一、凯德重组、万达剥离

3月29日下午，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，珠海市主要领导和万达集团董事长王健林出席签约仪式。

落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管的全资子公司。万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

此前一周，2021年3月24日，万达官网发布声明：撤回万达商业A股IPO申请，重组万达商业，尽快实现轻资产的境外上市。

路径清晰：重资产的归属于重资产，轻资产剥离单独上市。

几乎就在同时，新加坡凯德集团也在这么做。

3月22日，凯德集团宣布，将与凯腾控股*一起，对凯德集团的轻重资产业务进行重组：

a)实施集团业务重组建议，将凯德集团旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理（CLIM）”，该公司将在新加坡证券交易所上市；以及

b)将集团的房地产开发业务私有化，并在该计划实施完成后，由凯腾控股所持有。

同样的，凯德集团进行轻重资产剥离重组，负责投资管理和商业地产运营业务的集中到“凯德投资管理”旗下，寻求在新加坡上市；房地产开发块私有化，由凯腾控股持有。

按照凯德集团官网消息，重组之后，凯德投资管理所管理的资产规模约为1150亿新元，折合人民币5380亿元。

这些资产包括：凯德集团旗下的6支上市房地产投资信托基金和商业信托、凯德集团所管理20支私募基金的股权，以及价值超过101亿新元的优质“营收型物业”。

被大股东凯腾公司私有化的是资本密集型的房地产开发业务，这一版块通过孵化项目储备，“继续支持凯德投资管理的发展”。

此次重组计划进一步将轻重资产进行剥离，轻资产定位于资本高效和规模扩张、同时增加管理费用收益。

“两家实体公司将具有巨大的跨平台协同效应和互补优势，以抓住市场增长机遇。”凯腾控股有限公司主席黄根成表示。

过去几年，凯德集团从以传统开发业务为主转变为轻资产和费用收益为主。

万达也在走这条路，2019年末，万达商管已经全面剥离房地产开发业务。所不同的是，万达商管的重资产并没有像凯德那样很早就开始证券化。

凯德集团于2002年推出新加坡首支上市房地产投资信托基金，发展至今，集团旗下的房地产投资信托基金和商业信托有：凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托、凯德中国信托、腾飞印度信托和凯德商用马来西亚信托。

二、剥离与重组：新常态下的回报率与确定性

将房地产开发业务私有化，是因为这一版块“存在较长的培育期，房地产开发业务的价值在公开市场未能得到充分体现。”凯德集团CEO李志勤说。

简单地说，房地产开发业务的回报低了、风险高了。

随着中国内房地产开发业务的见顶，“为了做出更适当的风险-回报决策，以投入具有吸引力但培育时间较长的项目”，2013年开始就将中国和新加坡置于平行核心地位的凯德集团期望通过业务重组，主动适应这种变化。

“稳房价、稳地价、稳预期”的调控主基调下，开发企业必须降负债、降杠杆、降周转，这让房地产开发的投资回报率不再那么吸引人。

三哥愚见：背靠淡马锡的凯德集团并不差钱，它只是从回报率和确定性的角度主动做出了这样的战略调整。

和凯德置地一样，万达这也是第二次“剥离”了，这一次是商业地产板块内部的轻重资产剥离。一年之前，它已经完成了房地产开发和商业运营的剥离，商管的归商管，地产的归地产。

万达曾经走过的第一步，国内商业地产另一巨头红星麦凯龙前天终于也开始走了，原因也许不同，但现象类似，也是对资本密集型的房地产开发业务平台的某种程度的“重组”。

3月28日，红星美凯龙旗下“红星地产”宣布与远洋集团（03377.HK）旗下投资和管理平台“远洋资本”签署战略合作协议。

根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者，交易完成后，远洋资本将获得红星地产18%的股权，股权转让对价为人民币10.3亿。

红星地产是红旗美凯龙旗下负责房地产开发业务的，去年全年操盘金额480.6亿元，面积490.1万平米,从销售单价未破万来看，区位是比较典型的三四线。

远洋集团是混合所有制背景，融资利率低，资本渠道充裕。2020年，远洋集团的融资成本5.1%，利息收入就达到了24亿元。

用更长时间、更低成本的资金，才能缓解房地产开发业务高杠杆、高负债下的风险和焦虑。

对红星美凯龙来说，商业运营是核心，在地产业务不能输血甚至亏血的情况下，把这个鸡肋扔掉，是个最佳选择。

而对远洋来说，它有便宜的钱，所以才有可能能捡到便宜货。

同样的，也是因为两者对于回报率和确定性的不同标准。

2020克尔瑞销售榜单上红星地产排名66，操盘单价9800元/平米，这样的排名、这样的城市能级，主动做出这样的选择，对红星美凯龙来说，应该是一件好事情。

轻重剥离是新常态下的常态，结果是一定的。无非是自己主动剥离、还是被别人整合的差异。

三哥又要愚见了：对于没有核心竞争力的地产开发业务板块，这样的重组或者剥离动作，做的越早越好。

三、万达商管：资产证券化才是最终目的

推测一下万达商管接下来的步骤：第一步轻重剥离，第二步轻资产上市，第三步，重资产证券化。

第二步承前启后，万达商管正在做。

第三步是重头戏，也就是REITs。

所谓REITs，简而言之就是把商业、酒店、写字楼等运营类资产证券化，由市场上的投资者认购，同时资产委托资产管理公司管理，投资者每年获得稳定的收益。

以凯德集团旗下凯德商用新加坡信托Capitaland Mall Trust (CMLT)为例，截止2021年3月29日，市净率1.07倍，股息率4.04%（年化）。

这正是凯德从2002年以来做的一件事，也正是万达商管接下来想要做的事情。

同比凯德旗下的凯德新加坡商业信托的数据，可以看出来万达商管的运营质量优秀：

万达商管的股东背景和财务资源也足够，轻重分离的工作做起来应该比较从容。

假如万达商管自持资产全部证券化，规模和凯德投资管理旗下管理资产总额不相上下。

这样的万达商管，如果发行Reits，假如你是投资者，会不会很期待呢？

最后

1998年，作为甲A冠军的大连万达第二年主动退出了中国足球。2021年，中超冠军江苏苏宁在资金压力下解散。

今天，万达依然还搞足球、扶贫。

很多时候，王健林董事长的抉择和行动总是快别人半步，从而也获得了更多的主动权。这种决绝果断、刚柔并济的风格和他唱过的《假行僧》似乎吻合。

“我有这双脚，我有这双腿，我有这千山和万水。我要这所有的所有，但不要恨和悔。”

3月26日，吉林省主要负责人会见了王健林董事长。

3月29日，在珠海市主要负责人和王董事长的见证下，万达轻资产商管公司落户落户珠海横琴新区。

就像《假行僧》唱的那样:

“我要从南走到北，我还要从白走到黑。”

三月份，老王从北走到南。

这五年，万达从黑走到白。

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原标题：万达“从黑走到白”

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