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承租人以案外人身份对被执行人名下房地产主张租赁权利提出执行异议，如该承租人也属同案被执行人之一的，则产生该案外人与被执行人身份的竞合，其主张的相关权利可以在执行后通过另行诉讼等方式方式予以救济，该异议申请不予支持。
作者：初明峰、刘磊、张款款
来源：金融审判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
承租人以案外人身份对被执行人名下房地产主张租赁权利提出执行异议，如该承租人也属同案被执行人之一的，则产生该案外人与被执行人身份的竞合，其主张的相关权利可以在执行后通过另行诉讼等方式方式予以救济，该异议申请不予支持。
案情摘要
稠州银行与浙江饭店、城市名人公司金融借款合同纠纷一案，法院作出生效民事调解书：浙江饭店应偿付稠州银行借款本金5亿元及利息；稠州银行对浙江饭店抵押的享有优先受偿权；城市名人公司对上述债务的偿还承连带清偿责任。
2. 另查明，在浙江饭店将案涉房屋抵押给稠州银行之前，城市名人公司就早已承租案涉房屋用于酒店经营。
3. 执行法院依据稠州银行的申请对案涉房屋强制执行，城市名人公司以承租人身份向法院提出执行异议。
争议焦点
法院认为
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案被执行人城市名人公司对同案的另一被执行人浙江饭店名下房地产主张享有租赁权利，产生被执行人与案外人身份的竞合问题，在此情形下，应当明确其权利的救济途径。就本案来说，城市名人公司作为负有连带清偿责任的被执行人，其主张的相关权利可以在执行后通过另行诉讼等方式向浙江饭店主张权利的方式予以救济，故浙江高院裁定驳回其异议申请适用法律正确，结果并无不当，应予维持。
案例索引
相关法条
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
第四百零五条 【抵押权和租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
实务分析
1、如果法院认为无论承租人的租赁权事实是否存在，所实施的执行行为本身都不会影响承租人权益，那么法院无需审查和评价租赁事实问题，可直接驳回。此时作为异议人的承租人应当属于“利害关系人”，而非“案外人”。如承租人不服异议裁定，可依据民事诉讼法第225条之规定，申请上一级法院复议。详细分析见《最高院：仅对被执行人房产采取查封限制措施，未对承租人实体权利造成影响的，其异议不应支持》。
2、如果执行过程中充分尊重了应当保护的租赁权，在评估、交付等过程中都未对承租人权益造成影响，那么承租人无权阻却上述执行行为，其异议应当被驳回。此时作为异议人的承租人应当也属于“利害关系人”，而非“案外人”。如承租人不服异议裁定，也应当依据民事诉讼法第225条之规定，申请上一级法院复议。详细分析见《最高院：承租人在不动产查封前存在合法书面租赁合同并占有，可对抗交付，但不可对抗拍卖》。
3、如果执行异议裁定中审查和认定了是否有租赁事实及租赁权的形成时间，并基于查明的租赁设立事实而做出的裁定，此时承租人属于民事诉讼法第227条规定的“案外人”，当事人对于法院认定的租赁事实不服，其应当通过执行异议之诉予以救济。详细分析见：最高院：租赁事实被异议裁定否认，承租人应提异议之诉而非复议！
但上述三种情形所涉及案外人均是与执行案件没有牵涉的完全清洁一方。本文援引判例则不同，承租人是同案的被执行人。执行法院（浙江高院）在本案例中认为：依照民事诉讼法及相关司法解释的规定，当事人以外的案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提起案外人异议，要求法院中止对标的物的执行。但如果该案外人同时也系本案被执行人之一的，其身份应当被当事人所吸收，其名下的财产和财产性权益均属于应执行的责任财产范畴，故其提出案外人异议的主体不合格，其异议理由不能成立。基于此，本文援引判例直接以承租人权益在执行后另行救济，执行程序中该租赁权益附随被执行房产一并被执行。笔者觉得如此操作虽不失公平、效率，但略显粗糙。笔者觉得，同案被执行人作为承租人所享有的租赁权益，属于财产权益但有一定的主体依赖性，法院依据承租人为同案被执行人、租赁权益所依托的房产为被执行财产两项条件径行剥夺该承租人承租权益欠妥。但笔者觉得法院在操作中应该也考虑了实务中对于承租权益进行评估和流转的可行难度，如此概括的进行处理也未尝不可。一孔之见。
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