围内房屋强制执行的，不属于对执行依据提异议。买受人对执行异议裁定不服的，有权提起执行异议之诉。

一、贾琼与贾波系夫妻关系。2012年7月6日，从贾波银行卡汇给和丰公司出纳员陈桂兰银行卡1000万元。

二、2015年8月26日，贾琼（买受人）与和丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，购买和丰公司案涉房屋。贾琼以其配偶对和丰公司1000万的债权抵偿了相应房款。

三、中天公司诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案，经吉林高院、最高法院两审确认中天公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。

四、2017年11月10日，白山中院立案执行并查封了案涉房屋，查封期限为3年。案外人贾琼认为其对该商铺拥有所有权，法院不应查封，而向该院提出异议。2017年11月24日，白山中院裁定驳回。

五、贾琼不服，向白山中院提起执行异议之诉。白山中院已贾琼所提异议系对执行依据提异议为由，裁定驳回贾琼的起诉。贾琼不服，上诉至吉林高院。吉林高院仍以此为由裁定驳回上诉。

六、贾琼仍不服，向最高法院申请再审。最高法院认为，贾琼并没有否定原生效判决确认的中天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，贾琼有权提起执行异议之诉。故裁定指令白山中院审理贾琼所提执行异议之诉。

本案贾琼历经三级法院，终于守得云开见月明。本案的核心法律问题在于，贾琼所提要求排除对房屋强制执行的异议，是否属于与执行依据相关的异议。申言之，贾琼是否有提起执行异议之诉的权利。

本案一审阶段，白山中院认为，案涉的商铺在中天公司享有建设工程价款优先受偿权的范围内，贾琼作为案外人对执行标的物主张排除执行的异议实质上是对上述生效判决的异议，人民法院应当依照审判监督程序办理，而不应由案外人执行异议之诉进行审理。

二审阶段，吉林高院对白山中院的这一理由进一步予以了阐释，认为因执行标的为中天公司享有建设工程价款优先受偿权的范围，故无论贾琼是否认为该判决与其有关，其对该执行标的的异议实质上与作为执行依据的上述生效判决密切相关，主张对执行标的享有的权利与中天公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权直接冲突，依据相关法律及司法解释规定，贾琼的诉请不属于案外人执行异议之诉的审理范围。

但再审阶段，最高法院对贾琼所提执行异议的性质作了准确的界定。最高法院认为，贾琼所提执行异议，实际上是要求确认其权利是否优先于建设工程价款优先受偿权，而并无否定中天公司享有建设工程价款优先受偿权的意思。该异议仅会影响中天公司对执行标的的执行，而不会影响中天公司对执行标的所享有的权益。在此基础上，最高法院总结出以下裁判观点：“当事人主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在；当事人主张其权益会影响生效裁判的执行，也不能等同于其认为生效裁判错误。”我们认为，这一裁判观点，正确区分了针对执行标的异议和针对执行依据的异议，为后续解决同一标的物上多项权利竞存时执行异议的解决提供了正确的思路，诚值赞同。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 同一标的物上存在多项权利，确认某一权利优先，并非否定另一项权利的存在。实践中，同一标的物上存在多项权利竞存的情况并不鲜见，例如同一标的物上存在多个抵押权、同时存在抵押权和质权、同时存在抵押权和租赁权，等等。以上这些情形，都涉及权利冲突应如何解决的问题。以上权利冲突引起的纠纷，不仅体现在诉讼程序中，也会体现在执行程序及其延伸的执行异议之诉程序、案外人申请再审程序及第三人撤销之诉程序。最高法院通过本案确定的确认某一权利优先，并非否定另一项权利的存在的裁判观点，为后续解决以上争议提供了清晰思路，也为多个权利人所提异议的定性提供了依据。

2. 符合条件的房屋买受人有权排除建设工程价款优先受偿权人对特定房屋的强制执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定确立了作为消费者的房屋买受人的利益优先于承包人利益的基本原则。因此，符合条件的房屋买受人有权排除强制执行。房屋买受人所提异议，并不存在否定承包人享有建设工程价款优先受偿权的情况，因此并非针对执行依据所提异议。房屋买受人对执行异议裁定不服的，可提起执行异议之诉确认权利并排除执行。

3. 承包人应注意理性应对符合条件的房屋买受人对工程范围内房屋所提的权利主张。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，符合条件的房屋买受人在诉讼阶段可要求继续履行房屋买卖合同，在执行阶段可要求排除承包人对房屋的强制执行。因此，承包人在应对房屋买受人的权利主张时，切勿死磕硬碰，费时费力。同时，承包人也切勿以为，可以通过另行提起诉讼先行确认建设工程价款优先受偿权的方式暗度陈仓，达到排除房屋买受人权利主张，优先执行的目的。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

第二百二十七条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

贾琼、中天建设集团有限公司再审民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民再375号]