在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向城乡建设委员会、房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因。在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。房屋买受人符合《执行异议复议规定》第28条的规定的情况下，可以排除抵押权人对抵押房屋的强制执行。

一、2012年11月5日，东方资产重庆公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆公司的xx区xx村xx一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案诉争房屋包含在内。

二、2013年2月7日，赵振博、王拓与中坤锦绣地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，赵振博、王拓购买了诉争房屋，并支付了房屋总价款。2013年7月，中坤锦绣地产公司将房屋交付赵振博、王拓使用。

三、东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司借款合同纠纷一案，一审法院判决中坤锦绣地产公司偿还借款本金2亿元及利息。东方资产重庆公司向一审法院申请强制执行，2016年8月22日，一审法院裁定查封了中坤锦绣地产公司名下含本案诉争房屋在内的相关财产。

四、赵振博、王拓闻讯后，以其系诉争房屋的实际所有人提出了书面异议，请求解除对诉争房屋的查封。2017年6月28日，执行法院裁定中止对诉争房屋的执行。

五、东方资产重庆公司不服裁定，提起执行异议之诉。一审法院判决驳回东方资产重庆公司的诉讼请求。

六、东方资产重庆公司上诉至最高法院，最高法院判决驳回上诉，维持原判。

本案的争议焦点：赵振博、王拓是否就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院依据《执行异议和复议规定》第28条论证本案赵振博、王拓是否满足该条规定的条件。《执行异议和复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵振博、王拓在房屋被查封之前已经签订了《北京市商品房现房买卖合同》，已经支付全部购房款且已合法占有房屋。

关于赵振博、王拓是否满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”，东方资产重庆公司主张赵振博、王拓未将购房款汇入监管账户存在过错。最高人民法院认为，由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为诉争房屋买卖合同的附件，赵振博、王拓对于诉争房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为诉争房屋买受人赵振博、王拓支付款项前所知晓，监管账户亦未在赵振博、王拓与中坤锦绣地产公司的买卖合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，过错不在赵振博和王拓。因此，赵振博、王拓作为买受人，在购买诉争房屋过程中已尽到相应的注意义务，诉争房屋未能办理过户登记并非赵振博、王拓的原因。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考：

一、对于已有抵押登记的房屋买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。《物权法》第191条规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，抵押财产的转让需要经过抵押权人同意或者买受人代为清偿债务。值得注意的是，《民法典》第406条改变了《物权法》第191条的规则。根据《民法典》第406条的规定，抵押期间，抵押物转让，原则上不需要抵押权人同意，除非抵押人与抵押权人另有约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。《民法典》确立了抵押物自由转让规则，明确了抵押物的追及效力。因此，《民法典》生效后，《执行异议和复议规定》第28条、第29条规则是否能够继续适用，有待进一步观察。

二、在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向房管部门公示的情况下，属于买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。因此，房屋买受人在购买存在抵押的房屋时，应要求房屋出卖人提供抵押权人同意出卖人转让房屋的证明。

三、我们提请抵押权人和买受人充分重视，在交易已抵押的房屋时要防范抵押人丧失清偿能力的可能：作为抵押权人，应当注意将同意转让不动产的合理价位及价款支付方式或监管账户等信息，通过在其同意销售证明上载明等方式让买受人知晓，避免已抵押不动产转让价款的流失及债权的损害；作为买受人，在合同签订及付款时也应注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，在发生争议时其物权期待权才能依法得到保护。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司与赵振博、王拓等申请执行人执行异议之诉【最高人民法院（2018）最高法民终714号】