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产业园区进入存量时代，后房地产时代的产业园区开发可谓是长江后浪推前浪，双双躺在沙滩上，住宅自身的现金流造血能力面临着“政策包”、“钱袋子”的双重考验，对产业园区的反哺带动能力也难以为继，现金流掐死了净利润。
作者：中研认知CC
来源：金融二叉树（ID：jinrongerchashu）
笔者有话说
产业园区进入存量时代，后房地产时代的产业园区开发可谓是长江后浪推前浪，双双躺在沙滩上，住宅自身的现金流造血能力面临着“政策包”、“钱袋子”的双重考验，对产业园区的反哺带动能力也难以为继，现金流掐死了净利润。
恰逢，证监会、发改委联合发文《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，给从高处骤然下跌的产业地产、产业园区开发一剂惊雷，文中明确指出，“鼓励信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。”
笔者将从产业规划视角、产业管理视角、资产运营视角对本政策大略剖析，以期对资管专业人士更好进入产业园区资产证券化领域提供些许帮助，助力融通产业发展、园区开发、园区运营、资金循环“四位一体”发展新模式。
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一是，不同于人流激活的住宅地产、商流撬动的商业地产、物流带动的物流地产，产业园区“流量式”商业逻辑无法自洽，短期内获得稳定物业租赁收入的不确定性更高。
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二是，不同于“公路”、“石油管道”、“电网”、“通信”、“互联网平台”等基础设施网络化天然垄断平台效应，优质的产业园区物业虽然也是在中央、地方政府信用担保、产业政策驱动下崛起的，但是更有点“看天吃饭”的意思，高层人士变动、产业梯次迭代等因素，往往成为压垮整个尚处于成长期产业园区的最后一根稻草。
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三是，如果一个产业园区真正进入到成熟期，也就意味着大量稳定经营能力的企业集聚、园区产业腾退机制有序、产业城市融合自然而然形成，那么任凭外界如何风起云涌，产业园区本身经营的韧性、耐性、收益稳定性都是极佳的。这类园区，也就是文中所提到的“国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区”。
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据笔者不完全观察和统计，真正的优质产业园区物业占总产业园区物业中的比例不到10%，30%在开发的时候已经烂尾；30%在具体经营中连销售都有问题，只能抵押出去融资；30%销售各类物业好不容易平衡了资金，但是盘盘家底，优质的租赁物业已所剩无几。
剩下不到10%的产业园区物业，按照所有权基本归到如下几类，笔者也建议资管人士可以重点关注几类资产标的：
（1）高端政策惠及园区。国家级开发区、高新区、特色产业基地中，管委会下属城投公司的自建园中园。前期巨大的产业投入、产业发展投入不在话下，企业招商政策优惠不是问题，产业运营中长期坚持很有耐心。即使现在租金收益没有达标，未来的产业租金收益依然可期。
（2）经济发达地区、区位条件好的微园区。此类微园区更多是民营资本在投资，投入小，见效快，很好的平衡了政策和市场的天平两端，获得稳定收益时间更短。
（3）标杆园区。参见各大型产业地产企业的标杆园区、样板园区，资本投入强度更高、资源整合能力更强，现金流周转的更好，余留下的自持资产的收益稳定性还是可以的。
具体的资产证券化运作方式、交易结构设计，非我所长，但是，也望从财务测算的角度，为资产管理人士提几点建议。
（1）产业园区的稳定性现金流至少看10年。住宅看1年、商业看3年、物流看5年，但是产业园区要看10年，10年内，虽然现金流较为稳定，但是仍然没有度过风雨飘摇的成长期，未来收益依然面临考验。
（2）产业园区的稳定租金收益率控制在5%是比较正常。如果低于5%，说明产业园区的投入产出效率不高，导致原因，大家可以自己开脑洞去思考；如果高于5%，说明产业园区中的“流动物业”略多，一方面虽然改善了现金流，但从中长期来看，对于持续稳定的租金收益有负面作用。
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做标的产业园区物业的尽职调查前要准备什么？
很多金融的朋友，一定会说先看财务数据，算算账，但是真正算过账的笔者很负责的告诉大家，既然面向C端的“流量逻辑”不自洽，那么用C端的算账逻辑去做产业园区的收益测算，貌似也不自洽。重要看三点：
一是，内生小宇宙。产业园区作为产业基础设施，到底是不是真的在促进产业集聚、企业聚合、资源整合。
二是，外部好政策。产业园区的上位产业政策、宏观政策，是不是真的可以对产业园区带来巨大助益。
三是，区位和产业。商务园就不要去郊区了，工业园就不要赖在城区不走了，各归其位。产业方面，一定要加强区域产业基础研究、产业政策调研、产业招商引资研究。
做完这些，一个产业园区资产好坏立竿见影，一本大帐烂熟于心，园区收益测算自然相当明了。
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