作者：张莉 现任日华资产首席合伙人，曾担任过某大型国企任集团总法律顾问、跨国公司法务总监，在主持重大资产收并购及商事案件诉讼及执行方面有超20年的工作经验。

一、商办进入养老是自愿还是被迫？

房地产行业目前的惨状有目共睹，北京房地产市场2022年至今为止大宗成交量为210亿左右，较去年同期下降了57%，较最高成交量的2019年下降达72%，即使一线城市商业和办公（以下简称“商办”）也改变不了经济下行期流动性差的命运。通常不良资产机构手中的商办资产主要通过转让变现，现在也不得不面临盘活的方案。而在商办资产方面商业地产与电商对冲，办公地产与目前疫情及远程办公对冲。而保障性住房和养老产业是国家十四五大力支持产业，因此对一线商办资产作为保障性住房和保险企业的养老产品进行盘活不失为一个好选择。今天我们首先通过案例来了解下养老地产情况。

二、时下养老地产的现状

第一部分，中国已进入老龄化社会

2000年后中国已正式进入人口老龄化社会，到2021年中国老年人口已达2.67亿，根据联合国预测显示到2050年中国老年人口占总人口比例将上升至36.55%，中国将进入严重老龄化社会，由于中国人口基数大，养老需求的层次也不相同，解决养老服务问题已是迫在眉睫，这些迫使养老服务发展进入一个新阶段。

老龄化社会问题越来越突出，而解决这个社会问题的一个有效途径是通过政府和社会各方的努力来满足老年人的养老服务需求。目前养老服务已得到全社会的重视，有关部门及各地优惠政策频出，例如2015年1月1日起执行的财政部、发改委联合发布的《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费的有关通知》，2019年11月广东省办公厅《广东省加快养老服务若干措施》，2021年9月北京市民政局出台了《北京市养老服务专项规划》。

经过30年的探索，中国初步建立了“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的中国养老服务体系，养老消费市场初步形成。国内目前的养老模式主要以家庭养老、社区养老、机构养老为主，其中机构养老的类型有公办养老院、民办养老院、公建民营养老院等，都对养老服务事业做出了不同的贡献。但是无论哪种养老方式，都存在现有的养老服务床位供给远不能满足社会需求的问题，增加养老服务床位是一个急待解决的现实。

第二部分，保险企业养老地产分类

目前从事养老地产的保险公司多为国有企业，业务板块大多于2015年左右成立养老地产板块，该板块通常布局三大类养老产品，分别是“城郊养老”、“城心养老”、“居家养老”，产品介绍如下：

保险企业在养老产业中的投资模式多为“轻重结合”，即重资产自建模式和轻资产合作模式相结合。“城中养老”作为核心发力产品，采用“租赁-改造-运营”的轻资产模式，该模式也是行业内开展城市核心区养老业务的通行做法。

城中养老产品为养老产业中的核心业务，该产品目标物业以位于城市核心区、生活氛围浓厚、紧邻优质医疗资源、交通条件优越为必要条件，针对自理、半自理、不能自理和需要特殊照护的老年人群。

二、具体看事实——“酒店改造养老社区”项目案例

（一）项目背景

2017年中国诚通其以100亿元的资本注册成立了中国康养集团，正式将发展健康养老作为履行国有资本运营公司职责的重点领域，探索多层次养老产业发展模式。2018年，中国康养集团完成了对首厚康健(北京)资本投资有限公司(简称首厚康健)的注资，并与首旅集团下属的首旅置业以及厚朴投资合资成立了服务运营公司。其中，首厚康健由首旅置业提供优质物业；厚朴投资以雄厚的资本实力注入企业，同时为企业带来更加市场化的管理与运营模式；而中国健康养老集团则带来良好信用背书与优质产业资源。三方共同开发北京新北纬饭店开发为养老产品。

本案例项目即为北京新北纬饭店，该酒店位于北京市南二环内的，于1990年开业，地上13层、地下2层，是一家集住宿、餐饮、会议、娱乐于一体的四星级主题文化酒店，随着时代的发展，该酒店的定位不再符合时代要求，2005年不得不加盟如家，即使如此，2017年不得不再次面临转型。2018年该物业装入首厚康健，后首厚康健就该项目与大家保险深度合作，经过改造，该项目成功打造为养老地产项目。

（二）项目基本情况

1、项目区位

新北纬饭店位于北京二环以内，在方圆三公里内由五家三甲医院，方圆两公里之内由三座公园、两座博物馆和一座话剧院。

2、项目规模

项目占地面积11余亩，地上一独栋建筑物，地上13层、2层，总建筑面积2.9445万平方米，公共活动区域0.8万多平方米；房间数量386个，分为单人间和双人套间，房间套内面积在25平米至37平米之间；还设置有医疗中心、餐厅、文化活动中心。

3、开发、运营重要节点

（1） 2017年5月，改造工程项目取得施工许可；

（2） 2018年12月，改造工程竣工验收；

（3） 2019年初，养老社区开业运营；

4、项目定位

为自理、半自理和不能自理的老人提供全日集中住宿和照料服务的高端养老社区。

5、运营团队

物业管理，由险企全资控股的养老服务公司负责；

医疗服务，具有医疗机构执业许可，可开展全科医疗科、内科、中医科诊疗；

临床照护服务，由海外照护服务公司提供专业服务。

6、收费模式

目前主要采取“保险费+月费”的收费模式，即，通过购买相应寿险获取入住资格，按月缴纳服务费购买入住服务，依据保险投保额度会得到相应月费折扣，基础月费为9000-16000元/房。另外有，医疗保证金5万元，餐费1800元/月，护理费1800-9000元/月，一对一护理15000元/月。

7、项目特点

1、 国有保险机构的信用加持对招徕客户有强增益效果。

2、 轻资产模式下有效缩短收支平衡到达年限，保证项目良性可持续运营。

3、 形成了从前期设计、改造到后期运营的完整服务链条，改造团队、投拓团队、运营团队均已成熟。

（三）项目的运营结果

目前项目据相关人士介绍入住率达90%，除经营收益外还有政府补助。具体运营数据未获得，但是根据售价、入住率对比酒店及写字楼可以感受到收益具有明显的比较优势。

三、结论

国家近年来多次提到盘活闲置资产，在目前的市场环境下，手握大量不动产的不良资产从业者，如果依然被动等待市场，也许等到的就是市场的淘汰，因为城市化带来由房地产驱动发展的时代已经渐行渐远。只有拥有胆识、眼光才可以活下来，只有适应市场的变化才能发展，将闲置资产改造为养老地产项目，会成为一个穿越低谷的好选择吗？结论不言而喻。更多干货文章，请关注资产界，助您搞定资金、搞定资产、搞定运营。

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原标题：养老地产会是不良处置的好选择吗？

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