作者：爱研究的小胡

来源：不良资产知识库（ID：NPL-kb）

一、城市的“量”与“价”

在2019年经济下行与行业震荡调整的过程中，精准研判城市潜力对不良资产投资者来说变得尤为重要。投资区域分析对不良资产的投前与投后都有着重大的影响，无论是信用类还是抵押类，都会涉及处置实物资产的情况，而资产的退出主要涉及了两个关键性的因素：

一：资产流动性；

二：资产变现价格；

可以影响以上两个关键性因素的，一、城市的市场容量，二、城市的增值潜能；可以把市场容量比作是“量”，增值潜能比作是“价”。“量”决定了资产流动性的快慢，“价”决定了资产变现价格的高低。总结性的说，“量”决定了处置周期，“价”决定了处置收益率。如再次深入分析影响“量”与“价”的细微因素可以采用以下投资评价体系与研究逻辑。

二、“人口+产业+交通”的分析框架

中国城市等级划分为四线，一线、二线、三线、四线，除一线城市外其他几线城市又有强、中、弱之别。近些年不良资产投资者从一线城市转向强二线城市，因强二线城市的发展驱动力在往一线城市逐渐靠拢，从驱动力视角来看，有些强二线经济实力较强、产业优势明显、人口持续不断流入让其表现出更强的市场韧性，具备了良好的增长潜能同时还能更快的跨越周期。但如何分析强二线城市的投资价值与潜力，一、沿用上图构建的2大维度、12个方面，40余项具体指标的评价模型，二、采用“人口+产业+交通”三大维度研判城市投资潜力的分析框架。

采用“人口+产业+交通”三大维度研判城市投资潜力的分析框架，核心逻辑在于：首先，人口要素是判断城市价值的基点，人口向哪里迁移是人们对城市选择的结果，城市竞争力强则人口聚集，竞争力弱则人口流失。其次，决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平，因此，产业是城市发展的底层动力。最后，交通网络重塑了城市空间格局，使生产要素可以更自由、更高效的在区域间交互与流动，通过交通规划可以大致判断出未来哪些城市更具有发展前景。 

1. 人口

人是社会经济活动的主体，城市竞争归根到底是人的竞争，人口持续聚集是城市竞争力最直接的体现。同时，人也是房地产直接的需求来源，因此，人口是判断城市潜力的核心要素和逻辑基点。目前，我国人口分布呈现出明显的“长尾效应”，多数人口集中在少数城市，北上广深、重庆、成都、武汉等头部城市人口规模大，而大部分中小型城市人口规模相对较小。预计未来头部城市的先发优势和规模效应仍将长期存在，人口也将进一步向大城市与都市圈聚集。

东部发达城市群人口吸引力依然较强，中西部核心二线城市强势崛起，全国人口迁移呈现“3+6”新格局

图：2011-2018年全国常住人口年均增量分布图 

从2010年以后全国人口流动趋势来看，东部三大区域仍是人口主要流向地，而中西部人口增长以核心城市为主，全国整体形成“东部三大区域+中西部六大核心城市”的人口增长格局。东部发达地区人口持续聚集，粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛成为三大人口集聚区域。这三大区域经济起步早、先发优势明显，一直是人口流入较为集中的区域。中西部重点二线城市经济、产业崛起带动人口吸引力增强。中西部地区早期人口流出较多，但近年来随着产业向中西部转移，核心城市就业岗位与收入水平提升，对周边区域吸引力进一步凸显。 

2. 产业

我国经济增长处于新旧动能的转换之中，经济增长的动力由以往的要素驱动逐渐向创新驱动转变，创新实力强的城市，有更大的机会发展高端产业，取得产业竞争优势。而城市对待科技创新的态度则直观的反映在其研发投入的规模上。

北京、上海、深圳R&D经费内部支出占全国21.4%，长三角及粤港澳区域创新集聚明显，武汉、西安、成都等中西部重点城市科创实力也较突出。 

图：2017年各城市R&D经费内部支出（亿元）

数据来源：中国城市统计年鉴，各城市统计局

19个城市研发支出占全国半壁江山，“北上深”研发投入远超其他城市。2017年，R&D经费内部支出超过200亿的城市共有19个，合计占全国R&D经费支出的52.5%，是全国主要的研发重镇，“北上深”三个一线城市研发投入位列前三，分别为1580亿、1205亿、977亿，占全国总投入的21.4%，是我国创新发展的领头羊。苏州、天津、武汉R&D支出超过400亿，仅次于一线城市；杭州、重庆、西安、南京等城市2017年研发投入超过350亿，居全国前列。

3. 交通 

交通是城市发展的大动脉，深刻影响着城市的空间外延、产业布局和人口聚集。近年来，高铁等交通设施不断打破城市边界，城市往来的时间成本显著下降，许多城市因为多条线路交汇，发展成为区域性乃至全国性交通枢纽，集聚人流、物流的能力显著增强，城市地位与潜力大幅提升。

 根据中国高铁远期规划，到2030年，我国将构建形成“八纵八横”高铁格局，“基本实现内外互联互通、区际多路畅通、省会高铁连通、地市快速通达、县域基本覆盖。”并“构建北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐等综合铁路枢纽。

从目前的高铁格局来看，北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市高铁通车班次已较多，对外交通便捷，高铁的联通有助于此类城市吸聚更多周边的资源与人口，带动城市潜力进一步提升。

4. 城市群视角看城市潜力 

遵循城市发展规律，聚焦核心城市群与都市圈，享受城市发展红利 

城市的发展存在普遍性规律，发达国家的城市化一般都将经历“城市→都市圈→城市群”的过程，人口与资源不断向大城市和都市圈聚集。从目前我国城市的发展阶段来看，长三角和粤港澳大湾区已初步具备城市群形态，京津冀城市群则以首都都市圈为核心逐步向城市群形态演变，而对于其他地区来说，整体仍处于大城市的虹吸效应阶段，但随着部分大城市承载力趋于饱和，并且通过轨道交通与周边地区密切相连，以大城市为中心的都市圈时代正在来临。

图：19个城市群规划定位及发展阶段

聚焦核心城市群，可最大程度获得城市发展红利。2018年，占国土面积11%的五大城市群（粤港澳、长三角、京津冀、长江中游、成渝）经济规模占全国54%，商品房销售面积占比46%，是我国经济增长的重要核心区域。在五大城市群之外，山东半岛、海峡西岸以及中原城市群或发展基础好，或规划定位高，也是未来发展的重点区域。

表：主要城市群经济、人口及房地产市场规模

随着长三角一体化上升为国家战略、粤港澳大湾区规划印发，频繁的规划落地标志着我国城市群与都市圈的发展迎来集中建设期。大城市作为支撑和引领城市群、都市圈发展的领头羊，规模效应显著，部分大城市开始逐渐向外溢阶段转变，带动周边三四线城市价值不断提升。未来，在国家战略叠加之下，继续看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的发展潜力，这些区域在产业转型升级与转移过程中，伴随着交通设施的不断完善，将继续成为人口的主要流向地，城市发展动力强，潜力不断释放。

三、影响投资区域选择的其他几大要素

前文描述了决定资产处置周期与收益率的“量”与“价”，精判城市潜力三大维度的“人口+产业+交通”及“城市群”的发展规律与发展红利，但另有四大要素决定了不良资产投资区域的选择“司法+资源+信息+团队”。 

1. 司法

一个区域整体的司法环境是需要不良资产投资者前期主要考察的对象，并且深入了解每个法院的特点，例如办事效率、执行力度、审判偏好，因为司法程序的快慢决定了资产处置的进度。

2. 资源

在不良资产的获取与处置等环节，均需要不同的资源加以协助，不良资产投资者在选择一个区域进行投资时，需要在目标区域有相应的公检法、服务商等资源。掌握资源的深度决定了资产处置的成与败。 

3. 信息

这里的信息指的是资产交易数据的信息来源，可以通过拍卖平台、房地产交易数据平台、资产估值等平台分析不良资产投资区域的住宅、土地、商铺、办公楼、酒店等资产其近三个月至一年的成交量与成交价格。成交价格又可分为两个部分，一资产的市场价格，二资产的拍卖价格，存量资产以市场价格退出，而大部分的不良资产以拍卖价格退出，所以获取资产拍卖价格与交易流动性的数据信息变得尤为重要，建议以不良资产处置为核心业务的企业，应以数据挖掘为辅助，逐渐从运营驱动过度到数据驱动。

4. 团队

不良资产投资者选择一个区域进行投资时，需要考虑处置团队的问题，一自有团队跨地域处置，二搭建本地化团队进行处置，三委托当地服务商进行处置，利用不同的团队模式其处置效率与资源累积各不相同，应以公司自身的处置策略作为选择。

最后，本文从不同维度分析城市投资价值与潜力，望能为投资者在今后的投资布局中提供决策依据，我是爱研究的小胡，谢谢。（人口、产业、交通、城市群数据分析来源于中指研究院）

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：《不良资产投资区域-精准研判城市潜力》

不良资产投资经济中国城市群